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Baugrund und Haftung

Gefahren aus dem Untergrund

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Der Verzicht auf ein Bodengutachten bringt schwere Haftungsrisiken. | Dr. Florian Krause-Allenstein

Mit einer kreativen Kellerplanung lässt sich kein Wettbewerb gewinnen. Unter anderem deshalb wird oft dem im Untergrund verschwindenden Bauteil weder von Planer- noch von Bauherrenseite in der Entwurfsphase große Aufmerksamkeit gewidmet. Dies kann sich schnell rächen, wenn etwa der Architekt nach der Entwurfs- oder Genehmigungsplanung nicht weiterbeschäftigt wird und er in seiner Planung zum Beispiel den Lastfall drückendes Wasser nicht (ausreichend) berücksichtigt hat. Holt sein Nachfolger dieses Versäumnis nicht nach oder baut der Auftraggeber auf Basis der Genehmigungsplanung mit einem Generalunternehmer, dann haftet der zuerst tätig gewesene Architekt für Schäden aus unterlassener Baugrunduntersuchung, da die Beurteilung des Baugrunds nach der Rechtsprechung vom Planer bereits in der Entwurfsplanung geschuldet wird (vgl. BGH IBR 2008, 164; OLG Koblenz IBR 2006, 573; OLG Bamberg IBR 2003, 555).


Nicht am Gutachten sparen

Hat der Architekt seinen Auftraggeber durch seine Entwurfszeichnungen davon überzeugt, ihn auch mit den weiteren Leistungen zu beauftragen, ist die Kellerplanung meist ein ungeliebtes, notwendiges Übel. Und häufig beginnt Streit zwischen den Vertragspartnern spätestens dann, wenn der Architekt seinem Bauherrn rät, einen Baugrundgutachter zu beauftragen, um Bodenproben hinsichtlich der Kompressibilität und der Wasserbelastung des Baugrunds durchzuführen. Der Auftraggeber erwartet dann meistens aufgrund ­fehlender Klarstellungen im Architektenvertrag, dass die Beurteilung des Baugrunds im Rahmen des vereinbarten Honorars durch den Architekten mitzuerbringen ist. Um das Verhältnis zum Bauherrn nicht gleich in diesem frühen Stadium der Zusammenarbeit zu trüben, suchen manche Planer nach Auswegen, um die Kosten für das Baugrundgutachten zu sparen. Hierin liegt eine große Gefahr, da der Planer nach einem Teil der Rechtsprechung bei einem ­späteren Wassereinbruch im Keller haftet, obwohl er den Bauherrn ausdrücklich auf die Notwendigkeit hingewiesen hatte, ein Bodengutachten einzuholen (vgl. OLG Düsseldorf BauR 2002, 652; a.A. OLG München IBR 2003, 9).


Alternativen gibt es nicht

Auch andere Versuche, das Gutachten zu vermeiden, sind zum Scheitern verurteilt und können gravierende wirtschaftliche Folgen für den Planer haben. Er kann sich zum Beispiel nicht auf ein Baugrundgutachten berufen, das für das Nachbargrundstück eingeholt worden ist, denn dort kann sich der Baugrund gänzlich anders darstellen (vgl. OLG Düsseldorf IBR 2000, 509). In einem Fall traten Schäden sogar dann auf, als ein Architekt ein für das Baugrundstück selbst eingeholtes Bodengutachten seiner Planung zugrunde legte, seine Planung sich aber auf Bereiche drei Meter außerhalb der durchgeführten Bohrungen bezog.

Auch Informationen über die Höchstwasserstände im Baugrund des betreffenden Baugebiets sind nicht immer verlässlich. Hier droht die Gefahr falscher Rückschlüsse, wenn nämlich beispielsweise nur die Wasserstandsmessungen der letzten 20 Jahre zugrunde gelegt werden und nicht, wie es die Rechtsprechung fordert, der letzten 40 bis 60 Jahre (vgl. OLG Frankfurt Az. 22 U 135/07). Gleiches gilt, wenn keine ausreichenden Sicherheitsmargen zwischen den Höchstwasserständen und der Unterkante der Sohle wegen der Kapillarwirkung des Wassers eingerechnet werden (vgl. OLG Düsseldorf IBR 1996, 467). Kommt es zum Schaden, so liegt hierin immer ein Planungsfehler. Als Faustregel für eine „grundwassersichere“ Planung soll hier gelten: Berücksichtigung der Höchstwasserstände mindestens 40 Jahre zurück; Sicherheitszuschlag von mindestens 30 Zentimetern (vgl. OLG Düsseldorf IBR 2000, 451; OLG Düsseldorf IBR 1996, 467).

In der Praxis versucht sich mancher Architekt auch damit zu behelfen, dass er bei der Abdichtung der Kelleraußenwände den höchsten Lastfall zugrunde legt und eine Abdichtung gegen drückendes Wasser im Sinne der DIN 18195 vorsieht. Das mag, bezogen auf die Feuchtigkeitsabdichtung, funktionieren, berücksichtigt jedoch nicht die übrigen, sich aus dem Baugrund ergebenden statischen Einflüsse auf das Bauwerk, wie insbesondere die Kompressibilität und die damit notwendig einhergehende Gründung zum Beispiel in Form von Bohrpfählen. Der Planer haftet in diesem Zusammenhang auch dann, wenn er dem Statiker falsche Angaben über den Lastfall macht und dies zu Rissbildungen am Gebäude führt (vgl. OLG Frankfurt Az. 12 U 38/98). Angaben des Architekten gegenüber Sonderfachleuten müssen zudem immer vollständig und richtig sein, da sie sonst, wie in einem aktuellen Urteil des OLG Koblenz (IBR 2008, 399), zur Haftung des Planers führen können. In dem entschiedenen Fall hatte der Architekt dem Baugrundgutachter nicht die richtige Gründungstiefe des Gebäudes mitgeteilt, wodurch dieser nicht tief genug bohrte und es durch erhebliche Wasserbelastungen zu Mehrkosten kam.

Die Erfahrung lehrt, dass die richtige Beurteilung der Wasserverhältnisse des Bodens nicht nur für die Baukonstruktion, sondern auch den Bauablauf wichtig ist. In einem Fall hatte der Architekt, der auf Wunsch des Bauherrn auf die Einholung eines Bodengutachtens verzichtet hatte, aufgrund der Angaben des geologischen Amtes eine offene Wasserhaltung ausgeschrieben. Es ging um die Erweiterung einer Bestandsvilla um einen Wellnessbereich im Keller, wofür das Kellergeschoss vertieft und hiermit verbunden das Bestandsmauerwerk ­abschnittweise unterfangen werden musste. Als bei diesen Arbeiten starker Regen auftrat, schoss das Schichtenwasser plötzlich aus dem Rand der Baugrube und sammelte sich am tiefsten Punkt, nämlich dem freigelegten Bestandsmauerwerk. Der eingesetzte Polier konnte sich gerade noch unter Verlust seiner Gummistiefel aus der Schlammgrube retten, als ein Grundbruch und ihm folgend ein Sohlenbruch eintraten. Es gab Risse im gesamten Gebäude; der Schaden betrug etwa 150 000 Euro.

Der Architekt hatte in diesem Fall Glück, da der Schaden durch seine Berufshaftpflicht­versicherung reguliert wurde. Dies war ein seltener Ausnahmefall, da der Architekt nach der Rechtsprechung, wenn er auf die Einholung ­eines Bodengutachtens verzichtet, bewusst pflichtwidrig handelt und damit seinen vollen Versicherungsschutz verliert (OLG Oldenburg IBR 1996, 518). Es kann daher nicht deutlich genug darauf hingewiesen werden, dass die Planung des Architekten ohne vorherige ­Ein­holung eines Baugrundgutachtens ein ­wirtschaftlich selbstmörderisches Unterfangen ist, da dies zu einer vollen Haftung ohne ­Ver­sicherungsschutz führt. Aus der Recht­sprechung und Erfahrungen zur Haftung des Architekten wegen Planungsfehlern im Zusammenhang mit dem Baugrund sind folgende Lehren zu ziehen:

  • Stellen Sie im Architektenvertrag klar, dass ein Baugrundgutachten zwingend eingeholt werden muss und die Kosten vom Bauherrn zu tragen sind.
  • Weisen Sie Ihren Auftraggeber darauf hin, dass Sie keinen Versicherungsschutz haben, wenn Sie Ihre Leistung ohne die Einholung eines Bodengutachtens fortsetzen.
  • Weigert sich Ihr Auftraggeber, ein Bodengutachten einzuholen, müssen Sie auf ­einem schriftlichen Haftungsverzicht Ihres Bauherrn für etwaige Schäden aus fehlerhafter Baugrundbeurteilung bestehen oder aber die Fortsetzung Ihrer ­Leistung verweigern und eventuell den Vertrag ­kündigen.
  • Ziehen Sie auf keinen Fall Rückschlüsse aus bereits vorliegenden Baugrundgutachten für Nachbargrundstücke oder andere Teile des bebauten Grundstücks.
  • Legen Sie als Faustregel für die grundwassersichere Planung mindestens die Höchstwasserstände der letzten 40 bis 60 Jahre zugrunde und planen Sie aufgrund der Kapillarwirkung des Wassers 30 Zentimeter Sicherheitszuschlag ein.
  • Legen Sie schon in Ihrer Entwurfsplanung die höchste Sorgfalt in die Berücksichtigung der Baugrundverhältnisse und die an die Sonderfachleute in diesem Zusammenhang zu erteilenden Informationen.

Dr. Florian Krause-Allenstein ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in Hamburg

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