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Recht

Toskana-Fiasko

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Wer dem Bauherrn falsche Auskünfte zur Genehmigungsfähigkeit eines Hauses gibt, haftet für die daraus folgenden Schäden – bis hin zum AbrissText: Hans Christian Schwenker

Ein Innenarchitekt wurde im Umfang der Leistungsphasen 1 bis 8 gemäß HOAI mit der Planung eines eingeschossigen Wohnhauses beauftragt. Anschließend behauptete er, Eingeschossigkeit sei baurechtlich nicht zulässig. Also wurde das Objekt einvernehmlich im Stil eines „Toskanahauses” zweigeschossig geplant. Als dieses bis zum Dachstuhl errichtet war, kam es zwischen den Parteien zu Differenzen. Der Bauherr kündigte den Architektenvertrag fristlos mit der Begründung, der Innenarchitekt habe verschwiegen, dass er nicht Hochbau-Architekt sei, und ließ den Rohbau wegen Mängeln vollständig abreißen. Als der Innenarchitekt auf Zahlung des Honorars klagte, verlangte der Bauherr mit einer Widerklage Schadenersatz für die ihm entstandenen Planungs- und Baukosten des „Toskanahauses“ und dessen Abriss.

Das vom Innenarchitekten angerufene Gericht verneinte den Honoraranspruch. Die Widerklage des Bauherrn hingegen hatte schließlich vor dem Bundesgerichtshof (BGH) Erfolg, da der Innenarchitekt den Bauherrn darüber getäuscht habe, dass eine eingeschossige Bauweise in dem Baugebiet nicht zu verwirklichen gewesen sei und dieser nur deshalb dem zweigeschossigen Haus zugestimmt habe. Zu dem Schadensersatzanspruch führte hier die fehlerhafte Grundlagenermittlung. Die Grundlagenermittlung schließt eine Beratung zum gesamten Leistungsbedarf ein. Dabei sollen die Probleme, die sich aus der Bauaufgabe, den Planungsanforderungen und den Zielvorstellungen des Bauherrn ergeben, untersucht, analysiert und geklärt werden. Dazu gehört das Abfragen und Besprechen der Wünsche, Vorstellungen und Forderungen des Bauherrn.

Der BGH hat zu dem Fall mit Urteil vom 10. 07.2014 (Az.: VII ZR 55/13) ­Folgendes entschieden: „Der mit der Grundlagenermittlung (Leistungsphase 1) beauftragte Architekt hat den Besteller [Bauherrn] hinsichtlich der Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens vollständig und richtig zu beraten. Verletzt der Architekt diese Pflicht und erklärt sich der Besteller aus diesem Grund damit einverstanden, dass der Architekt ein anderes Gebäude als das ursprünglich gewollte plant, ist der Architekt dem Besteller [Bauherrn] zum Schadensersatz gemäß § 634 Nr. 4, §§ 636, 280, 281 BGB verpflichtet. Der Schaden besteht in diesem Fall darin, dass der Besteller Aufwendungen für ein Gebäude tätigt, das er ohne die mangelhafte Planungsleistung des Architekten nicht hätte errichten lassen.“

Der Architekt kann den Schadensersatzanspruch nicht mit Hinweis darauf ablehnen, dass das geplante Gebäude dem im Vertrag vereinbarten entspricht und insoweit eine Abweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit nicht vorliegt. Denn die vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung hat der Bauherr nur deswegen getroffen, weil er aufgrund der falschen Auskunft des Innenarchitekten davon ausging, das von ihm ursprünglich gewollte Haus sei nicht genehmigungsfähig. Bereits die frühe Planungsleistung des Architekten war somit mangelhaft.

Der Bauherr kann als Schadensersatz diejenigen Kosten verlangen, die ursächlich auf die mangelhafte Planungsleistung zurückzuführen sind. Hierzu gehören neben dem an den Architekten gezahlten Honorar und den aufgewendeten Baukosten auch die Kosten, die der Bauherr zur Beseitigung des von ihm ursprünglich nicht gewollten Gebäudes aufwendet. Es kommt dabei nicht darauf an, ob der Bauherr an dem teilweise errichteten Bauwerk noch Interesse hat. Denn der dem Bauherrn entstandene Schaden beruht darauf, dass er aufgrund einer mangelhaften Grundlagenermittlung ein anderes Haus als das zunächst gewünschte hat errichten lassen. Für den Schadenersatz kommt es auch nicht darauf an, ob die Bauleistung vollständig oder nur teilweise erbracht worden ist.

Die Entscheidung bestätigt die strenge Haftung wegen fehlerhafter Grundlagenermittlung. Schon bisher hatte der BGH betont, dass Architekten unter anderem dazu verpflichtet seien, die Vorstellungen des Bauherrn in einen technisch vertretbaren und darüber hinaus überhaupt ausführbaren Rahmen zu bringen (BGH, Urteil vom

20.06.2013 – VII ZR 4/12 – siehe DAB 3/2014, Seite 48). Für den Umfang des wegen Verletzung dieser Pflicht geschuldeten Schadensersatzanspruches kommt es nicht darauf an, ob das Grundstück durch die aufwendigere Bauweise eine Wertsteigerung erfahren hat. Denn der Bauherr konnte nicht zwischen zwei Alternativen wählen, weil die Beratung des Innenarchitekten falsch war. Die aufwendigere Bauweise ist ihm vielmehr aufgedrängt worden. Dies muss sich auf der Schadensersatzebene in der Form niederschlagen, dass der Bauherr von dem nicht gewollten Objekt und allen dafür aufgewandten Kosten und auch den Abrisskosten zu befreien ist.

Im vom BGH entschiedenen Fall hat der Versicherer dem Innenarchitekten den Schutz versagt, weil Gebäudeplanung bei ihm nicht versichert war. Der Innenarchitekt musste Insolvenz anmelden, sodass der Prozesserfolg für den Bauherrn zum Pyrrhussieg geworden ist.

Hans Christian Schwenker ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in Hannover

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