Teil 3: Verbraucherbauvertrag, Bauträgervertrag und Mängelrechte im Kaufrecht
Text: Arndt Kresin
Ein wesentlicher Schwerpunkt der Reform des Bauvertragsrechts ist der Schutz des Verbrauchers. Damit ist ein Auftraggeber gemeint, der einen Vertrag überwiegend zu privaten Zwecken abschließt. Dieser Teilbereich der Gesetzesreform ist für die Tätigkeit als Planer von erheblicher Bedeutung, denn bei vielen Bauvorhaben steht der Verbraucher am Ende der Leistungskette. Für den Bauunternehmer und Bauträger ist der Verbraucherschutz vor allem mit der Pflicht zu verbindlichen Angaben über die vertragliche Bauleistung verbunden. Zugleich erhält der Verbraucher Rechte, die ihn vor einer Überzahlung schützen. Als Berater des Bauunternehmers, Bauträgers oder Verbrauchers wird der Architekt seinen Auftraggeber frühzeitig auf diese Pflichten und Rechte hinweisen müssen, denn er ist seinerseits verpflichtet, seinen Auftraggeber vor vermeidbaren Nachteilen zu schützen.
Der Verbraucherbauvertrag
Der Verbraucherbauvertrag ist ein Vertrag, durch den ein Unternehmer von einem Verbraucher „zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird“. Erheblich ist ein Umbau nach der Begründung des Gesetzentwurfs, wenn er in seiner Komplexität mit einem Neubau vergleichbar ist. Der Anbau einer Garage oder eines Wintergartens sowie Instandsetzungs- und Renovierungsarbeiten werden daher in der Regel nicht erheblich sein. Die Regelungen zum Verbraucherbauvertrag finden sich in den §§ 650 i bis 650 n BGB.
Textform des Vertrags
Laut § 650 i Abs. 2 BGB bedarf ein Verbraucherbauvertrag zu seinem wirksamen Abschluss der Textform gemäß § 126 b BGB. Die Erklärungen (Angebot und Annahme), die zum Vertragsabschluss führen, müssen lesbar auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden (insbesondere schriftlicher Vertrag, schriftliche Angebots- oder Annahmeerklärung, Fax, E-Mail).
Baubeschreibung und Inhalt des Vertrags
Rechtzeitig vor Abschluss des Vertrags hat der Unternehmer dem Verbraucher in Textform Auskunft über Einzelheiten der vorgesehenen Bauleistungen zu geben (§ 650 j BGB). Die Mindestangaben (insbesondere Art und Umfang der angebotenen Bauleistung, Angaben zu Baukonstruktion und Qualitätsmerkmalen) sind in Art. 249 des Einführungsgesetzes zum BGB genannt. Diese Pflicht besteht jedoch nicht, wenn die wesentlichen Planungsvorgaben vom Verbraucher beziehungsweise von seinem Planer stammen. Diese Baubeschreibung wird Bestandteil des Verbraucherbauvertrages, sofern die Parteien nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbaren (§ 650 k Abs. 1 BGB). Ferner muss der Verbraucherbauvertrag verbindliche Angaben zum Fertigstellungszeitpunkt beziehungsweise zur Dauer der Bauausführung nennen (§ 650 k Abs. 3 BGB). Fehlen diese Angaben oder ist die Baubeschreibung unvollständig oder unklar, können zur Auslegung des Vertrags sämtliche vertragsbegleitende Umstände herangezogen werden (§ 650 k Abs. 2 BGB).
Widerrufsrecht
§ 650 l BGB regelt, dass der Verbraucher auch beim Verbraucherbauvertrag ein Widerrufsrecht nach § 355 BGB hat. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab der Widerrufsbelehrung (§ 356 e BGB). Ohne Widerrufsbelehrung erlischt dieses Recht sogar erst nach einem Jahr und 14 Tagen nach Vertragsabschluss. Ein Widerrufsrecht besteht jedoch nicht, wenn der Vertrag notariell beurkundet wurde. Im Fall des fristgerechten Widerrufs haben die Parteien die bereits empfangenen Leistungen zurückzuerstatten. Bei Bauleistungen ist das aber häufig nicht möglich, da sie in der Regel fest mit dem Grundstück verbunden sind (zum Beispiel Betonieren von Fundamenten). In diesem Fall schuldet der Verbraucher dem Unternehmer gemäß § 357 d BGB Wertersatz. Dieser berechnet sich nach der im widerrufenen Vertrag vereinbarten Vergütung. Ist die vereinbarte Vergütung allerdings unverhältnismäßig hoch, bestimmt sich die Höhe des Wertersatzes nach dem Marktwert.
Abschlagszahlungen
Das bisherige Recht beinhaltete in § 632 a BGB bereits Sondervorschriften zu Abschlagszahlungen und zu Sicherheiten bei Werkverträgen mit Verbrauchern (Einbehalt als Sicherheit für die rechtzeitige Fertigstellung in Höhe von fünf Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung). Diese Regelungen wurden überwiegend nach § 650 m BGB verschoben. Hinzugekommen ist ferner die Bestimmung, dass in Verbraucherbauverträgen Abschlagszahlungen nur in Höhe von bis zu 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich der Nachtragsvergütung verlangt werden dürfen.
Erstellung und Übergabe von Unterlagen
Schließlich hat der Unternehmer die Verpflichtung, rechtzeitig vor Beginn der geschuldeten Arbeiten beziehungsweise nach Fertigstellung diejenigen Planungsunterlagen zu erstellen und zu übergeben, die der Verbraucher gegenüber Behörden oder Darlehensgebern benötigt (§ 650 n BGB). Die Pflicht besteht nicht, falls die Planungsverantwortung beim Verbraucher beziehungsweise bei seinem Planer liegt.
Der Bauträgervertrag
Der Bauträgervertrag (§§ 650 u und 650 v BGB) ist ein Vertrag, der „die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller (= Käufer) das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen beziehungsweise zu übertragen“.
Auf den Bauträgervertrag finden die Regelungen des Untertitels 1, also die §§ 631 bis 650 o BGB, Anwendung. Der Bauträger ist daher unter anderem verpflichtet, rechtzeitig vor Abschluss des Vertrags den Verbraucher in Textform über Einzelheiten der vorgesehenen Bauleistung sowie über den Zeitpunkt der Fertigstellung beziehungsweise die Bauzeit zu unterrichten. § 650 v BGB bestimmt hingegen, welche gesetzlichen Regelungen aus dem Werkvertragsrecht für diesen Vertragstypus nicht gelten. Insbesondere gibt es im Bauträgervertrag kein Kündigungsrecht (§§ 648, 648 a BGB) und kein einseitiges Recht des Bestellers zur Anordnung von Leistungen (§ 650 b).
Änderungen im kaufrechtlichen Mängelrecht
Die wesentlichste Änderung im kaufrechtlichen Mängelrecht ist die Ergänzung der Nacherfüllungspflicht in § 439 Abs. 3 BGB. Wurde nämlich eine „mangelhafte Kaufsache gemäß ihrer Art und ihrem Verwendungszweck eingebaut oder angebracht, ist der Verkäufer im Rahmen der Nacherfüllung verpflichtet, dem Käufer die erforderlichen Aufwendungen für das Entfernen der mangelhaften und den Einbau oder das Anbringen der nachgebesserten oder neu gelieferten Kaufsache zu ersetzen“. Diese Regelung gilt nicht nur bei Verbraucherkaufverträgen, sondern auch im Geschäftsverkehr zwischen Unternehmern. Sie hat daher besondere Bedeutung im Lieferantenverhältnis von Baustoffen an den Bauunternehmer (etwa bei der Lieferung von Sanitärarmaturen, Dachrinnen, Leuchten).
Bei Kaufverträgen über neu hergestellte Sachen kann der Verkäufer zudem seinen Lieferanten (und dieser seinerseits seinen Lieferanten) wiederum auf Ersatz dieser Aus- und Einbaukosten in Regress nehmen. Voraussetzung ist, dass der Mangel bei Übergabe der verkauften Sache an den Käufer oder bei Übergabe an den Spediteur (sogenannter Gefahrenübergang) bereits vorhanden war. Dieser Regressanspruch verjährt grundsätzlich in zwei Jahren ab Ablieferung der Sache – frühestens jedoch zwei Monate nach dem Zeitpunkt, an dem der Verkäufer die Ansprüche des Käufers erfüllt hat. Endgültig sind etwaige Regressansprüche fünf Jahre nach dem Zeitpunkt verjährt, an dem der Lieferant die Kaufsache dem Käufer abgeliefert hat (§ 445 b Abs. 1 und 2 BGB). Der Regressanspruch kann allerdings durch Allgemeine Geschäftsbedingungen in den Grenzen von Treu und Glauben eingeschränkt werden. Es ist davon auszugehen, dass die Hersteller und Händler von dieser Möglichkeit Gebrauch machen werden und die Regelung in der Praxis nur geringe Bedeutung gewinnt.
Arndt Kresin ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in München.
Über die für Architekten relevanten Neuerungen können Sie sich in der dreiteiligen DAB-Reihe einen Überblick verschaffen.
1. Teil: Allgemeines und neues Architektenvertragsrecht
2. Teil: Bauvertragsrecht
3. Teil: Verbraucherbauvertrag und weitere Regelungen
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