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Text: Martin Lutz, Jürgen Einck
In vielen Städten wurden zwischen 1950 und 1970 Bürohochhäuser errichtet. Jetzt stehen die Eigentümer oder Betreiber der Immobilien in der Regel vor demselben Problem: Immer weniger Mieter sind bereit, die teils erheblichen Nutzungseinschränkungen und hohen Nebenkosten aufgrund des mangelhaften Gebäudezustands in Kauf zu nehmen. Sie kürzen die Miete oder ziehen aus. Leerstand bedeutet aber auch Imageverlust, so dass neue Mieter nur durch Dumping-Angebote gefunden werden können. Den Immobilienbesitzer führt das geradewegs in einen Teufelskreis.
Der Abriss und Neubau des Gebäudes an gleicher Stelle ist in der Regel keine Alternative. Speziell in den Innenstädten ist das Baurecht für einen Neubau in der Form und Größe des Bestandes nicht mehr zu bekommen. Außerdem stellt der vorhandene Rohbau bei einer Komplettsanierung rund 20 bis 25 Prozent des Gebäudewertes dar. Ein Abriss scheidet daher allein aus wirtschaftlichen Gründen aus. Zudem schätzen die Altmieter oft die guten Innenstadtlagen mit ihrer komfortablen Infrastruktur sehr und würden am liebsten bleiben oder wieder einziehen. Schon allein deshalb ist die Sanierung in den meisten Fällen die bessere Lösung.
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Ein für eine Modernisierung ausschlaggebender Grund ist neben dem unkomfortablen Raumklima auch der Brandschutz – hier speziell eine nicht mehr genehmigungsfähige Konzeption der Fluchtwege. Da in der Regel auch keine Hohlraum- oder Doppelböden vorhanden sind, lässt sich die für gewerbliche Mieter wichtige Elektro- und IT-Verkabelung kaum nachrüsten. Der jeweils geeignete Sanierungsgrad lässt sich allerdings nur ermitteln, wenn die Eigenschaften und Schwachstellen des Gebäudes bekannt sind. Neben der Fassade fällt hierbei der Gebäudetechnik eine Schlüsselrolle zu.
Typische Schwachpunkte
Die vorgehängten, hinterlüfteten Fassadenkonstruktionen dieser 40 bis 60 Jahren alten Bauwerke sind oft nur mit Einfachverglasungen oder schlecht dämmendem Isolierglas (Ug = >3,0–5,0 W/m2K) ausgestattet. Die Folge ist neben hohen Wärmeverlusten und den damit verbundenen hohen Heizkosten vor allem ein starker Kaltluftabfall an der Raumseite. Außerdem sind die Fassadenprofile oft nicht oder nur schwach thermisch getrennt. Daraus resultieren ebenfalls hohe Wärmeverluste sowie ein sehr starker Kaltluftabfall am Profil, der vor allem an Westfassaden zur Kondensatbildung führt. Häufig ist die Fassade auch nicht oder mit einer Plattenstärke von 30 bis 50 Millimetern nur geringfügig wärmegedämmt. Zum Teil hat sich die Dämmung bereits vom Bauteil gelöst und/oder ist in sich zusammengesackt. Die Folgen sind im Wesentlichen die gleichen wie bei den Fassadenprofilen. Dichtungsfolien und -profile sind nahezu immer gerissen oder haben sich ganz aufgelöst. Dies führt neben weiteren Wärmeverlusten zu spürbaren Zugerscheinungen und Kondensatbildung. Bei starkem Wind dringt Niederschlagswasser ins Gebäude ein.
Die bauphysikalischen Nachteile der Fassadenkonstruktion werden bei nahezu allen Gebäuden der ersten Nachkriegsjahrzehnte durch energieintensive mechanische Lüftungs- sowie Heiz- und Kühlsysteme kompensiert. Und fast immer sind diese gebäudetechnischen Systeme direkt an der Fassade installiert. Sie blasen in den kühlen und kalten Jahreszeiten das an der Fassadeninnenseite anfallende Kondensat weg beziehungsweise bringen es zum Verdunsten. Eine bloße Erneuerung der Gebäudetechnik, ohne gleichzeitig die Fassade zu erneuern, ist demnach keine akzeptable Lösung. Moderne, energieeffiziente Heiz- und Kühlsysteme, wie Flächenheizungen, oder mechanische Lüftungssysteme mit niedrigen Luftwechselraten, würden an der bestehenden Fassade die Bildung von Kondensat nur weiter verstärken.
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Weitere Schwachpunkte betreffen die Sonnenschutzanlagen. Ein außenliegender Sonnenschutz ist in der Regel nicht vorhanden oder funktioniert nicht mehr. Auch eine übergeordnete, bedarfsabhängige Regelung existiert praktisch nie. Hieraus resultiert ein unnötig hoher sommerlicher Energieeintrag, der weggekühlt werden muss und somit Energiekosten erzeugt. Um den sommerlichen Energieeintrag zumindest teilweise zu reduzieren, wurde früher oft relativ dunkles Sonnenschutzglas mit g-Werten unter 30 Prozent und sehr geringer Lichttransmission eingebaut. Allerdings blenden diese Verglasungen das Tageslicht speziell an trüben Tagen aus. Das macht ein frühzeitiges Einschalten der elektrischen Beleuchtung notwendig und verursacht langfristig exorbitante Kosten.
Planung und Aufgabenverteilung
Eine Analyse des Bestandsgebäudes und die darauf aufbauende Entwicklung eines Sanierungskonzepts sind nur gewerkeübergreifend möglich. Die Herangehensweise der Bauherren und Immobilienbesitzer an Sanierungsaufgaben hat sich schon vor mehreren Jahren geändert. Sehr oft wird in der Anfangsphase des Projekts nicht mehr ein 
Architekturbüro mit den Untersuchungen gemäß den HOAI-Phasen 1 und 2 beauftragt, sondern vorab eine ganzheitliche, ingenieurtechnische Machbarkeitsstudie in Auftrag gegeben. Sie umfasst eine erste Grobkonzeption der Fassade sowie der technischen Gebäudeausstattung und untersucht, wie sich beide auf den zu erwartenden Raumkomfort auswirken. Bereits in dieser Phase lassen sich Varianten für unterschiedlich aufwendige Sanierungen bilden und ökonomisch bewerten. Gestalterische Aspekte bleiben bei der Untersuchung bewusst außen vor, da ein Ingenieurbüro hierzu nicht befähigt ist. Erst nachdem der Bauherr eine Entscheidung über den Sanierungsumfang getroffen hat, wird die unverzichtbare Architektenleistung beauftragt. Kostenintensive Doppeluntersuchungen lassen sich so vermeiden, da die einzelnen Leistungsphasen klar voneinander getrennt werden.
Bei den bisher realisierten oder in der Planung befindlichen Projekten entschieden sich die Investoren auf Basis der wirtschaftlichen Analyse fast immer zugunsten einer Komplettsanierung. Es zeigt sich, dass dieser Sanierungsgrad am ehesten einen dauerhaften Werterhalt und eine zukunftsorientierte Nutzung des Gebäudes garantiert. Die Trennung beziehungsweise zeitliche Hintereinanderschaltung der Sanierung der Fassade und der Technischen Gebäudeausrüstung vergibt hingegen große Chancen in puncto Energieeffizienz und Funktionalität und führt in jedem Fall zu Mehrkosten. Ist das Haus während der Arbeiten vermietet, müssen nicht nur die Nutzer die Sanierungszeit aushalten, sondern die Eigentümer zugleich Mietkürzungen in Kauf nehmen.
Martin Lutz ist Partner und Jürgen Einck Senior-Projektpartner bei Drees & Sommer.
