Dieser Beitrag ist unter dem Titel „Ausverkauft“ im Deutschen Architektenblatt 11.2017 erschienen
Von Heiko Haberle
Bei einem Besuch in Recklinghausen konnte ich es letztens geradezu exemplarisch besichtigen: Seit 2016 steht Karstadt am Altstadtmarkt leer – sowohl der hier unerwartet großstädtische klassische Kaufhausbau der früheren Firma Althoff von 1910 als auch der wuchtige Anbau aus den 1970er-Jahren, der mit bräunlicher Färbung und vertikaler Riffelung der Betonfassade Bezug zum Naturstein des Nachbarn herstellt. Der Leerstand strahlt in die benachbarten Straßen aus. Das Geschäftsleben hat sich seit 2014 um nur zwei Häuserblöcke in das riesige neue Center am Rand der Altstadt verlagert, wo die Architektur und das Angebot voll auf der Höhe der Zeit sind.
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Es werden immer weniger Kaufhäuser
Die Glanzzeit der Warenhäuser ist aber schon länger vorbei, denn über Jahrzehnte wurden es immer weniger Anbieter. Althoff, Merkur, Horten, Quelle, Hertie, Wertheim – sie alle wurden entweder von Karstadt oder von Kaufhof geschluckt. Nach 1990 kamen noch die DDR-Warenhäuser Centrum und Konsument hinzu. Kaufhof gehört heute dem kanadischen Handelsunternehmen Hudson’s Bay und hat noch 94 Filialen. Eigentümerin von Karstadt ist die österreichische Signa Holding. In den letzten zehn Jahren ist man von über 150 auf 79 Häuser geschrumpft. Einige Prognosen gehen von bis zu 100 weiteren Schließungen aus, etwa infolge einer Fusion von Karstadt und Kaufhof.
„Ich bin nicht ganz so pessimistisch, sehe aber denitiv ein Überangebot an Einzelhandelsflächen“, sagt Rolf Junker, dessen Stadtforschungsbüro Junker + Kruse aus Dortmund 2015 für die Initiative StadtBau-KulturNRW eine Studie zum Umbau von Warenhäusern und Einkaufszentren erstellt hat. „Die Warenhäuser müssen sich aber verändern. Viel zu lange haben die Konzerne gedacht, so weitermachen zu können wie seit hundert Jahren“, findet Junker, der auf die Niederlande, Spanien und Italien verweist, wo Warenhäuser noch gefragt seien und weiterentwickelt würden.
In Deutschland kommen die Warenhäuser kaum noch gegen die großen Textilketten, Shopping-Center, Fachmarktzentren, Outlets und Online-Shopping an. Die Gesellschaft für Konsumforschung schätzt, dass nur noch 2,2 Prozent des Einzelhandelsumsatzes auf Warenhäuser entfallen – eine Halbierung seit 2000. Besonders Häuser in kleineren Städten oder Sub-Zentren der Großstädte wurden geschlossen.
Kaufhäuser als Symbol für Aufschwung und Niedergang
Obwohl sie meist bessere Standorte haben als Nachkriegsbauten, betrifft der Leerstand auch historische Warenhäuser vom Anfang des 20. Jahrhunderts, wie in Recklinghausen, Bottrop, Gelsenkirchen-Buer oder das wohl schönste Warenhaus Deutschlands in Görlitz. Während man in Görlitz und Recklinghausen weiterhin auf rettende Ideen hofft, ist in Gelsenkirchen der Umbau in ein klassisches Geschäftshaus vollzogen.
In Bottrop wird in die Obergeschosse ein Hotel einziehen, das einen neuen Lichthof erhält. Unten möchte ein auf Mittelstädte spezialisiertes Handelsunternehmen – man glaubt es kaum – ein Warenhaus eröffnen. Häufiger stehen jedoch die jüngeren Warenhäuser leer. Besonders zahlreich sind sie in Nordrhein-Westfalen, da hier viele Standorte erst während der Wirtschaftswunderjahre aufgebaut wurden. Waren sie einst Symbol für großstädtisches Leben, stößt ihre meist hermetisch geschlossene Architektur heute überwiegend auf Ablehnung.
Typische Kaufhaus-Architektur
Dabei hatten sich die Architekten der Zeit durchaus überlegt, wie sie mit Mosaiksteinen, Lamellen oder Waben große Flächen auflockern können. Am bekanntesten ist natürlich die „Horten-Kachel“, die Egon Eiermann zugeschrieben wird, deren Motiv allerdings der Düsseldorfer Architekt Helmut Rhode entworfen hatte. Auch die berühmten Kacheln fallen allerorten in Deutschland der Abrissbirne zum Opfer, denn nur wenige Warenhäuser der Nachkriegszeit stehen unter Denkmalschutz – wie zum Beispiel das geschlossene Hertie-Haus in Herne von Emil Fahrenkamp aus dem Jahr 1961.
Ob dort die Neuvermietung wegen der kompletten Erhaltung des Hauses so stockend verläuft? Die Regel ist nämlich ein Rückbau bis auf die Tragstruktur, die oft weitergenutzt, eingeschnitten oder erweitert werden kann. „Ein kompletter Abriss erfolgt meist nur, wenn das aus bauphysikalischen Gründen notwendig wird“, berichtet Rolf Junker. Bei Horten in Hamm seien etwa die Spannweiten zu groß gewesen, um sie einzuschneiden.
Ob Rückbau oder Abriss – von den Fassaden bleibt selten etwas übrig, auch wenn oft erneut der Einzelhandel in dann kleineren Einheiten einzieht. Ein Haus mit vermeintlich zeitgemäßer Fassade, meist aus hellem Naturstein statt aus Waschbeton und mit etwas mehr Fenstern, lässt sich besser vermieten. Hinter den Fenstern stehen dann oft nur Werbetafeln. Einladender ist der Nachfolger also nicht immer.
Karstadt in Detmold: Urbanes Geschäftshaus
Ein architektonisch gelungenes Beispiel ist in Detmold zu besichtigen. Der bereits im Originalbau angedeutete Vorplatz wurde durch Pfeier Ellermann Preckel Architekten aus Münster in das Bauvolumen hinein vergrößert, sodass ein prägnanter Kopfbau entstand. Für eine Mittelstadt gelang ein überaus urbanes Ensemble. Allerdings ist auch hier vom früheren Karstadt-Haus von Friedrich Spengelin aus dem Jahr 1979 nichts mehr zu erkennen. An ihm hätte man eine interessante Weiterentwicklung des Bautyps ablesen können: Wie für viele Neubauten von Karstadt, aber auch des Textilkaufhauses C&A typisch, versuchte die Architektur, wieder den Dialog mit der Stadt herzustellen. An die Stelle der großen Kisten, die wie bei Horten als überdimensionales Markenzeichen wirkten, trat eine Kleinteiligkeit mit Dachschrägen, Erkern, Klinker, Naturstein oder Schiefer.
Centrum-Warenhaus Dresden: Ikonische Fassade
Dass Kaufhausfassaden durchaus identitätsstiftend sind, ist anderswo zu beobachten. Anstatt der üblichen Vorgehensweise, eine bestehende Struktur mit einer neuen Fassade auszustatten, wurde das ehemalige Centrum-Warenhaus in Dresden abgerissen und durch ein Shopping-Center von Peter Kulka ersetzt, das die prägnante Fassade des Ursprungsbaus ziert. Diese wurde jedoch nachgebaut, statt sie zu erhalten, weil dies günstiger war.
Bei den Höfen am Brühl in Leipzig von Grüntuch Ernst Architekten, die das ehemalige Konsument-Warenhaus ersetzen, wurde die schillernde Metallhaut der durchaus geliebten „Blechbüchse“ eingelagert, gereinigt und wieder angebracht. Die Denkmalschützer maßen ihr sogar eine höhere Bedeutung zu als der überraschend hinter ihr zum Vorschein gekommenen Ursprungsfassade von 1908.
Kaufhäuser und der Abschied vom Einzelhandel
Viele Städte träumen von neuem Einzelhandel im alten Warenhaus. Das mag in Düsseldorf funktionieren, wo Anfang 2018 der Kaufhof an der Berliner Allee als Premium-Immobilie mit Büros, Hotel und Deutschlands größtem Feinkost-Markt auferstehen soll. Gerade kleinere Städte sollten aber den Mut aufbringen, sich in B-Lagen vom Handel zu verabschieden, findet Rolf Junker und ergänzt: „Die Kommunen müssen sich früh Gedanken über eine Nachnutzung machen. Leerstand kommt nicht von heute auf morgen.“ Konsequent war man etwa in Lünen, wo der Hertie dank eines tiefen Einschnitts zum Wohnhaus wurde. In Stolberg bei Aachen soll über einer Woolworth-Filiale ein Wohnheim für türkischstämmige Senioren entstehen. In Ludwigshafen wollen die Stadtwerke mit Büros und einem Kundenzentrum in das leere Kaufhof-Haus ziehen.
Kaufhof Berlin Ostbahnhof: Bauvolumen aufgebrochen
Am Berliner Ostbahnhof schloss nach kontinuierlichem Bedeutungsverlust des Umfelds jüngst der Kaufhof, dessen Vorgänger zu DDR-Zeiten wegen seiner Lage am damaligen Hauptbahnhof Kunden aus dem ganzen Ostblock anzog. Die Hauseigentümerin – die Karstadt-Mutter Signa – und das beauftragte Büro Jasper Architects aus Wien wollen den Siebengeschosser radikal aufbrechen, um die geplanten Büros zu belichten. Als Nutzer wird der Versandhändler Zalando genannt, der im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg derzeit jeden größeren Büroneubau in Beschlag nimmt.
Branche ist alarmiert
Zalando, Amazon und andere Online- Händler sind auch der Grund, warum die Handelsbranche höchst alarmiert ist. Denn nach den inhabergeführten Geschäften und den Warenhäusern sind die Einkaufszentren wohl die nächsten Leerstandsopfer, wie schon jetzt in den USA zu erleben ist. Wer die Warenhäuser mit ihrer neutralen und flexiblen inneren Struktur und den immerhin offenen Erdgeschossen heute als Monster bezeichnet, macht sich nicht bewusst, welche sperrigen Baumassen viele Kommunen in guter Absicht, den Handel in der Innenstadt zu halten, in den letzten Jahren genehmigt haben. Oft mehrere Blöcke einnehmend, haben diese „Center“ dem Stadtraum selten mehr als Tiefgarageneinfahrten, Notausgänge und Löschwassereinspeisungen zu bieten. Gute Ideen zur Nachnutzung dieser wahren Megastrukturen sollten jetzt schon entwickelt werden.
Die Zukunft des Handels
In den Centern setzt sich fort, was in vielen Innenstädten zu beobachten ist: eine zunehmende Gastronomisierung. In der Mall „MyZeil“ in Frankfurt wird die Gastronomie-Quote von 5 auf 15 Prozent erhöht, in der Hamburger Europa-Passage von 13 auf 20 Prozent, wie der Immobiliendienstleister Savills ermittelt hat. Die Analysten rechnen aber ab 15 Prozent Gastronomie mit Verlusten bei den Mieteinnahmen und raten stattdessen zu alternativen Nutzungen: Co-Working-Spaces und Bibliotheken! Eine Händlerumfrage durch das EHI Retail Institute hat außerdem ergeben: 90 Prozent der Händler glauben, dass der Anspruch der Kunden an Atmosphäre und Aufenthaltsqualität in Centern gestiegen oder stark gestiegen sei. 87 Prozent glauben das auch in Bezug auf die Architektur.
Handelsexperten sind sich uneinig, wie es weitergeht. Die einen sehen den stationären Handel der Zukunft als verlängerten Arm des Internets, denken an Shopping-Center als Paketstation und Schaufenster für die spiegelbildliche Online-Plattform. Die anderen betonen, dass der stationäre Handel nur überleben kann, wenn er etwas bietet, was online nicht transportiert werden kann: Erlebnisse, Begegnungen, Genuss. Sie sehen deshalb sogar eine Renaissance der Wochenmärkte und kleiner individueller Läden.
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Die Studie „Neueröffnung nach Umbau“ zeigt Konzepte zur Umnutzung von Warenhäusern und Einkaufscentern.
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