Was ist ein Doppelhaus? Baurecht und Merkmale

Dieser Beitrag ist unter dem Titel „Doppelt hält besser“ im Deutschen Architektenblatt 11.2017 erschienen.

Von Jan de Haan und Jan Dohren

Zusammen mit dem Gartenzwerg gilt die Doppelhaushälfte vielen als Sinnbild der Spießigkeit – zu Unrecht: Das Doppelhaus ist eine vielversprechende gestalterische und stadtplanerische Aufgabe. Architekten müssen sie nur zu nutzen wissen. Aber wo verläuft die Grenze zwischen optimaler Grundstücksausnutzung und baurechtlicher Unzulässigkeit?

Was ist ein Doppelhaus?

Setzt der Bebauungsplan eine offene Bauweise fest, müssen Gebäude mit seitlichem Grenzabstand errichtet werden. Die Bebaubarkeit eines Grundstücks kann das empfi€ndlich einschränken. Für das Doppelhaus macht das Baurecht eine Ausnahme: Gemäß § 22 Abs. 2 Satz 1 BauNVO entsteht ein Doppelhaus dadurch, dass zwei Gebäude auf benachbarten Grundstücken durch Aneinanderbauen zu einer Einheit zusammengefügt werden. Meistens werden zwei Doppelhaushälften gemeinsam und aus einer Hand geplant und gebaut. Ebenso ist denkbar, dass einer der beiden Doppelhauseigentümer seine Hälfte später verändern oder durch einen Neubau ersetzen möchte – oder dass zunächst nur ein Grundstück bebaut wird und das andere erst Jahre danach. In diesen Fällen müssen Architekten wissen, was genehmigungsfähig ist.

Wo sind Doppelhäuser zulässig?

Doppelhäuser sind natürlich dort zulässig, wo ein Bebauungsplan sie vorsieht. Soll ein Doppelhaus jedoch im unbeplanten Innenbereich, also innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile (gemäß §34 •–Baugesetzbuch) errichtet werden, kann das ebenfalls erlaubt sein. Es kommt dann darauf an, ob es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücks˜äche, die bebaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Sind dort bereits Doppelhäuser vorhanden, spricht dies für die Zulässigkeit weiterer Doppelhäuser.

Wie baut man ein Doppelhaus?

Es gibt keine allgemein anerkannte Formel, mit der sich zuverlässig ausrechnen ließe, wann ein Haus noch eine Doppelhaushälfte ist und wann nicht mehr. Man kann natürlich auf Nummer sicher gehen und ein Gebäude planen, das exakt der auf dem Nachbargrundstück bereits vorhandenen oder geplanten Doppelhaushälfte entspricht. Wünschen Architekt oder Bauherr jedoch keine Kopie des Nachbargebäudes, sollte die baurechtliche De€nition eines Doppelhauses bekannt sein: Das Bundesverwaltungsgericht, an dessen Entscheidungen sich die meisten Verwaltungsgerichte orientieren, äußert sich in einem Urteil vom 19…œ. März 2015 (Az.: –4 C …„12/…–14) dazu – jedenfalls auf den ersten Blick – betrüblich unbestimmt: Das Erfordernis der baulichen Einheit sei nur erfüllt, wenn die beiden Gebäude in wechselseitig verträglicher und abgestimmter Weise aneinandergebaut werden. Es ließe sich, so das Gericht, aber weder abstrakt-generell noch mathematisch-prozentual festlegen, in welchem Umfang zwei Haushälften an der Grenze zusammengebaut sein müssen, um ein Doppelhaus zu bilden.

Das Gericht gibt aber immerhin ein paar Leitlinien vor:

• Die Doppelhaushälften müssen nicht gleichzeitig oder spiegelbildlich errichtet werden.
• ƒƒDie Hälften dürfen zueinander versetzt oder gestaffelt aneinandergebaut werden. Zwei selbstständige Baukörper, die sich an der gemeinsamen Grenze zwar berühren, aber praktisch allseitig freistehen, bilden jedoch kein Doppelhaus.
• ƒƒEin Doppelhaus darf den in einer Straße vorherrschenden Gesamteindruck einer offenen, aufgelockerten Bebauung nicht stören und muss als ein Gebäude erscheinen, nicht als zwei ohne Grenzabstand direkt aneinandergebaute, voneinander verschiedene Gebäude.
• Für die Beurteilung, ob zwei direkt aneinandergebaute Gebäude ein Doppelhaus bilden, kommt es vor allem auf die nach außen sichtbaren Gebäudeeigenschaften an.
• ƒƒEine gemeinsame Gebäudehöhe ist für das Maß der Übereinstimmung beider Gebäude von besonderer Bedeutung.ƒƒ
• Unterschiedliche Bautiefen müssen den Doppelhauscharakter nicht aufheben; sie können vor allem dann unschädlich sein, wenn die Länge der gemeinsamen Wand zur Straße nicht sichtbar ist.

Dass die Gerichte das besonders wichtige Kriterium der gemeinsamen Gebäudehöhe nicht immer sehr streng auslegen, zeigt ein Urteil des Oberverwaltungsgerichts Nordrhein-Westfalen vom …18. Januar 2016 (Az.: 10 A „Ÿ2574/14…–): Im dortigen Fall hielt das Gericht den Doppelhauscharakter trotz eines Höhenunterschieds von immerhin 4–,59Ÿœ Metern, der infolge der Aufstockung einer von zwei Bungalow-Hälften eingetreten war, noch für gewahrt.

Kein Doppelhaus: und nun?

Verneint die Baubehörde den Doppelhauscharakter eines Gebäudes, das ein Doppelhaus sein muss, erhält man keine Baugenehmigung. Meint man, dass die Behörde falsch liegt, bleibt die Möglichkeit der Klärung der Zulässigkeit des Bauvorhabens im Widerspruchs- und Klageverfahren. Es kann aber auch sein, dass die Baubehörde die beantragte Genehmigung erteilt, diese aber vom Doppelhausnachbarn angefochten wird. In diesem Fall kann Anlass zu der Befürchtung bestehen, die Baugenehmigung wieder zu verlieren. Denn auf die Verletzung der in einem Bebauungsplan enthaltenen Doppelhausfestsetzung kann sich der Doppelhausnachbar berufen – sie dient nämlich auch seinem Schutz (OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 14„…. August †‡„…2014, Az.: „1 A 10252/„…„14).

Auch im unbeplanten Innenbereich besteht Anlass zur Sorge, wenn der Doppelhausnachbar gegen die Baugenehmigung vorgeht. Mit der Genehmigung einer nicht in wechselseitig verträglicher und abgestimmter Weise geplanten Doppelhaushälfte ist ein Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme verbunden, das dem Drittwiderspruch beziehungsweise der Klage des Nachbarn zum Erfolg verhelfen kann (BVerwG, Urteil vom 5‰. Dezember 2013†‡„•, Az.: 4… C ‰5/12„†). Um das Risiko der Anfechtung einer Baugenehmigung wegen der tatsächlich oder vermeintlich fehlenden Verträglichkeit zweier Doppelhaushälften zu reduzieren, emp—fiehlt sich vor allem eines: den Nachbarn von vornherein in die Planungen einzubeziehen. Insbesondere im Fall fehlender Gesprächsbereitschaft sollte darauf gedrungen werden, dass Baugenehmigungen und Bauvorbescheide dem Nachbarn durch die Behörde zugestellt werden. Denn erst mit der Zustellung beginnt für den Nachbarn die einmonatige Widerspruchs- beziehungsweise – in Bundesländern ohne Widerspruchsrecht – Klagefrist zu laufen, ohne deren Ablauf das Risiko einer zulässigen Drittanfechtung fortbesteht.

Jan de Haan und Jan Dohren sind Rechtsanwälte und Fachanwälte für Verwaltungsrecht bei Weiland Rechtsanwälte in Hamburg.