Von Hubertus Schulte Beerbühl
Jede Wissenschaft hat ihre eigenen Begriffe. Das gilt auch für das Öffentliche Baurecht. Auch hier verwenden Rechtswissenschaftler, Gesetzgeber, Verwaltung und Rechtsprechung Begriffe, deren Bedeutung sich oft vom allgemeinen Wortverständnis unterscheidet. Missverständnisse untereinander und mit der Verwaltung oder mit den Gerichten sind die Folge. Dabei könnte mancher Streit vermieden werden, wenn vorher die Begriffe übereinstimmend geklärt würden. Damit die Disputanten nicht aneinander vorbeireden, müssen alle dieselbe „Sprache“ sprechen. Juristische Begriffe sind nicht nur leere Hülsen, sondern tragen eine Information in sich – sie sollten es jedenfalls.
Rangliste der Missverständnisse im Öffentlichen Baurecht
In unserer „Rangliste der Missverständnisse im Öffentlichen Baurecht“ werden fünf solche Fälle vorgestellt. Wir werden uns in lockerer Folge den vorderen Plätzen nähern, bis wir den (nicht empirisch gesicherten, sondern allein aus der beruflichen Erfahrung des Autors begründeten) „Sieger“ krönen.
Die komplette Serie im Überblick:
- Platz 5 „Was bedeutet Verwirkung?
- Platz 4 „Was bedeutet Rücksichtnahme?“
- Platz 3 „Was ist ein Nachtrag zum Bauantrag?“
- Platz 2 „Was ist eine Auflage zur Baugenehmigung“?
- Platz 1 „Was ist Bestandsschutz?“
Platz 4: Rücksichtnahme / Rücksichtnahmegebot
Wie in manchen anderen Lebensbereichen wird auch im öffentlichen Baurecht das Verhalten anderer Menschen oftmals als rücksichtslos angesehen. Viele Grundstückseigentümer empfinden das Baugeschehen in der Nachbarschaft als rücksichtslos. Dementsprechend wird im Rahmen von Nachbarstreitigkeiten wohl kein Begriff so oft benutzt wie der der (vermeintlichen) Rücksichtslosigkeit – und das nicht immer zu Unrecht: Sozial nicht adäquates Verhalten kann im öffentlichen Baurecht durchaus eine rechtliche Bedeutung haben. Denn Rücksichtnahme auf berechtigte Interessen anderer Grundstückseigentümer ist nicht nur ein Gebot des Anstands, sondern eine rechtliche Pflicht.
Unzumutbare Nachteile
Das Rücksichtnahmegebot ist ein unabdingbares rechtliches Korrektiv zur Vermeidung von unzumutbaren Zuständen in Einzelfällen, die der Gesetzgeber durch sein Regelwerk nicht erfassen konnte. Es stellt den von einem Vorhaben Betroffenen in den Vordergrund der nachbarrechtlichen Betrachtung. Dieser soll keine unzumutbaren Nachteile erleiden müssen und auch keine „qualifizierte Störung“. Bloße Lästigkeiten stellen aber keinen Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot dar. Der Anwendungsbereich des Gebots ist vielmehr beschränkt auf Extremfälle, in denen auch zumutbare Gegenmaßnahmen des Betroffenen nicht zu einer verträglichen Konfliktlösung beitragen können.
Zudem muss es dem Bauwilligen, der sein eigenes Grundstück in einer ansonsten rechtlich zulässigen Weise baulich nutzen will, einen gewissen Vorrang zugestehen: Er braucht eigene berechtigte Interessen nicht zurückzustellen, um gleichwertige fremde Interessen zu schonen.
Gesetzliches Gebot der Rücksichtnahme
Das Rücksichtnahmegebot ist zum einen in § 15 BauNVO ausgesprochen. Danach sind die in den §§ 2 bis 14 BauNVO aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Sie sind auch unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind, oder wenn sie solchen Belästigungen oder Störungen ausgesetzt werden.
Außerdem wird das Rücksichtnahmegebot in zahlreichen bauordnungsrechtlichen und bauplanungsrechtlichen Bestimmungen mehr oder weniger deutlich angesprochen, zumeist mit Formulierungen wie „unter Würdigung nachbarlicher Interessen“, zum Beispiel in § 32 Abs. 2 S. 1 BauGB.
Ungeschriebenes Gebot der Rücksichtnahme
Neben diesen gesetzlichen Ausformungen des Rücksichtnahmegebotes gilt ein allgemeines Rücksichtnahmegebot. Dieses besagt: Je empfindlicher und schutzwürdiger die Stellung desjenigen ist, dem die Rücksichtnahme zu Gute kommen soll, umso mehr kann er an Rücksichtnahme verlangen. Umgekehrt gilt auch: Je verständlicher und unabweisbarer die mit dem Bauvorhaben verfolgten Interessen sind, umso weniger braucht der Bauherr Rücksicht zu nehmen.
Bei diesem Ansatz kommt es für die sachgerechte Beurteilung des Einzelfalls wesentlich auf eine Abwägung zwischen dem an, was einerseits dem Rücksichtnahmebegünstigten (zum Beispiel Nachbar) und andererseits dem Rücksichtnahmeverpflichteten (zum Beispiel Bauherr) nach Lage der Dinge zuzumuten ist (so das Bundesverwaltungsgericht). In diesem Zusammenhang ist ein eigenes baurechtswidriges Verhalten selbstverständlich nicht schutzwürdig.
Ein Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot führt nicht nur zu einer objektiv-rechtlichen Rechtswidrigkeit zum Beispiel einer Baugenehmigung oder einer Befreiung; es verschafft auch dem Belasteten ein subjektives öffentliches Recht und damit die Möglichkeit, eine Genehmigung oder Befreiung vom Verwaltungsgericht aufheben zu lassen oder ein bauaufsichtliches Einschreiten zu verlangen.
Rücksichtslosigkeit trotz Einhaltung landesrechtlicher Regelungen?
Ein besonderes Problem liegt darin, dass einerseits landesrechtliche Bestimmungen klare Regelungen enthalten (beispielsweise über die einzuhaltenden Abstände), andererseits aber Anlagen, die mit dem Bauordnungsrecht in Einklang stehen (etwa die erforderlichen Abstände einhalten), oft dennoch als rücksichtslos nah oder hoch empfunden werden.
Sperrt also die Einhaltung des Bauordnungsrechts die Frage nach dem Rücksichtnahmegebot? Zwischen landesrechtlichen Regelungen und dem bundesrechtlichen Gebot der Rücksichtnahme besteht kein Rangverhältnis. Deshalb kann ein Vorhaben auch dann gegen das bauplanungsrechtliche Gebot der Rücksichtnahme verstoßen, wenn das Vorhaben mit dem bauordnungsrechtlichen (und damit landesrechtlichen) Abstandsflächenrecht in Einklang steht.
Allerdings hat das Bundesverwaltungsgericht auch betont, dass das Gebot der Rücksichtnahme zumindest im Regelfall nicht verletzt sein wird, wenn beispielsweise die Abstandsflächenvorschriften eingehalten sind. Denn mit diesen habe der Gesetzgeber regelmäßig abschließend festgelegt, welches Maß an Rücksichtnahme der Bauherr seinem Nachbarn schulde und wann diesem ein Vorhaben auf dem Nachbargrundstück unzumutbar sei. Ein Automatismus ist damit jedoch nicht begründet, zumal wenn der Landesgesetzgeber die Abstandsflächenvorschriften immer weiter zulasten der ansässigen Nachbarn verkürzt.
Trotz dieser Bedenken kann im Grundsatz davon ausgegangen werden, dass ein Nachbar etwa mit Blick auf die nachstehend aufgeführten Aspekte, etwa der Gewährleistung einer ausreichenden Belichtung, Belüftung und Besonnung von Gebäuden und sonstigen Teilen seines Grundstücks, grundsätzlich keine Rücksichtnahme verlangen kann, die über den Schutz des bauordnungsrechtlichen Abstandsflächenrechts hinausgeht.
Aspekte des Rücksichtnahmegebotes
Die Rechtsprechung zum Rücksichtnahmegebot ist nahezu unüberschaubar. Die folgenden Gesichtspunkte greifen die wichtigsten Aspekte des Gebotes auf.
1. Verträglichere Alternative
Gegenüber einem genehmigten Vorhaben kann ein Nachbar nicht einwenden, das Vorhaben hätte auch in anderer Form gestaltet werden können, die für ihn erträglicher wäre. Ebenso wenig kann er einwenden, die Anlage hätte auch an einem anderen Standort auf dem Baugrundstück errichtet werden können, an dem es ihn weniger belasten würde. Denn für die Frage, ob er einen Abwehranspruch gegen das Vorhaben hat, ist allein maßgeblich, ob das Vorhaben sich so, wie es zur Genehmigung gestellt wurde, als nachbarrechtskonform erweist. Steht nach bauordnungsrechtlichen und bauplanungsrechtlichen Gesichtspunkten fest, dass das Vorhaben objektiv-rechtlich rechtmäßig ist, ist es einer Alternativprüfung nicht mehr zugänglich. Der Nachbar kann deshalb zum Beispiel nicht verlangen, dass der Bauherr seine Garage an der von ihm abgewandten Seite des Einfamilienhauses errichtet, wenn der geplante Standort ansonsten mit bauordnungs- und bauplanungsrechtlichen Vorschriften vereinbar ist. Die Grenze bildet allerdings das nachfolgend angesprochene Schikaneverbot.
2. Schikaneverbot
Auch im öffentlichen Recht gilt das Schikaneverbot. Eine Schikane liegt aber nur vor, wenn der Standort oder die Nutzung einer genehmigten Anlage nur den Nachbarn schädigen soll und der Bauherr kein schutzwürdiges Eigeninteresse verfolgt.
Beispiel aus einer Gerichtsentscheidung: Ein zwölf Meter langer, fünf Meter breiter und bis zu fünf Meter hoher Geräte- und Brennholzschuppen mit Pultdach unmittelbar vor dem Wohnhaus des Nachbarn, der gerade noch den zulässigen Mindestabstand zur Grundstücksgrenze von 2,5 Metern einhält, sollte – nach der Überzeugung des Gerichts – an gerade diesem Standort allein den Nachbarn schädigen, ohne dass der Bauherr auch nur entfernt ein darüber hinaus gehendes eigenes Interesse verfolgte. Die von ihm genannten Gründe dafür, den Schuppen exakt und mit der ganzen Breite vor dem Wohnbereich des Klägers zu platzieren, entsprachen aus dem Urteil ersichtlich nicht der Realität.
3. Wertminderung
Wertminderungen als solche deuten nicht automatisch auf Rücksichtslosigkeit hin. Sie sind nur Indizien für die Intensität eines mittelbaren Eingriffs in die Grundstückssituation des Nachbarn. Zu berücksichtigen sind sie nur, wenn sie die Folge einer unzumutbaren Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks sind. Es gibt keinen Anspruch darauf, vor jeglicher Wertminderung bewahrt zu werden. So kann beispielsweise ein Nachbar nicht mit Erfolg geltend machen, durch die Ansiedlung einer bauplanungsrechtlich zulässigen Spielhalle in der unmittelbaren Umgebung trete eine Wertminderung seines Grundstücks ein.
4. Wettbewerbsnachteile
Ein Nachbar kann gegen eine Genehmigung auch nicht einwenden, ihm erwachse aus der Errichtung und Nutzung der Anlage ein Wettbewerbsnachteil. Denn das Baunachbarrecht ist wettbewerbsrechtlich neutral. Dies schließt nicht nur einen Anspruch auf Abwehr eines konkurrierenden Unternehmens auf Grundlage des Planungsrechts aus, sondern auch einen bodenrechtlichen Anspruch darauf, den Wettbewerb fördernde Standortvorteile zu bewahren. Die Betreiber eines Supermarktes müssen also zum Beispiel hinnehmen, dass in direkter Nachbarschaft ein weiterer Supermarkt errichtet wird, sofern er baurechtlich zulässig ist.
5. Erdrückende Wirkung
Rücksichtslosigkeit kann in extremen Sonderfällen darin liegen, dass das Vorhaben eine „erdrückende Wirkung“ gegenüber dem Gebäude des Nachbarn ausübt; das wird in sehr vielen Gerichtsverfahren geltend gemacht. Dazu muss aber das Gebäude derart übermächtig sein, dass das „erdrückte“ Gebäude nur noch oder überwiegend wie eine von einem „herrschenden“ Gebäude dominierte Fläche ohne eigene baurechtliche Charakteristik wahrgenommen wird. Dafür setzt die Rechtsprechung voraus, dass eine bauliche Anlage dem Nachbarbau förmlich „die Luft nimmt“ und für dessen Bewohner das Gefühl des „Eingemauertseins“ oder einer „Gefängnishofsituation“ entsteht.
Das Bundesverwaltungsgericht empfand ein zwölfgeschossiges Gebäude im Abstand von 15 Metern zum zweigeschossigen Wohnhaus eines Nachbarn als zu dessen Lasten erdrückend. Die Beeinträchtigung war dem Nachbar nicht zuzumuten, da die Situation bisher durch eine im Wesentlichen zwei- und dreigeschossige Wohnbebauung geprägt war. Die Planung musste verändert werden.
In der Regel kann zwar angenommen werden, dass ein Gebäude, das die Abstandsflächen einhält, damit den Rahmen dessen wahrt, was der Gesetzgeber als zumutbar bestimmt hat. Dessen ungeachtet ist die Frage der erdrückenden Wirkung immer eine Frage der Einzelfallbewertung.
6. Einblicknahme
Ein Nachbar muss Einblicke in sein Grundstück prinzipiell hinnehmen, wenn das Grundstück nebenan innerhalb des Rahmens baulich ausgenutzt wird, den das Bauplanungs- und das Bauordnungsrecht (insbesondere das Abstandsflächenrecht) vorgeben. Das gilt insbesondere dort, wo an die Grenze gebaut werden darf. Denn hier wird die erhöhte Nutzbarkeit der benachbarten Grundstücke „erkauft“ durch den Verzicht auf seitliche Grenzabstände und damit auf Freiflächen, die dem Wohnfrieden dienen.
Auch das bauplanungsrechtliche Gebot des Einfügens bezieht sich im unbeplanten Innenbereich nur auf die im Gesetz genannten städtebaulichen Merkmale, also der Nutzungsart, des Nutzungsmaßes, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche. Die Möglichkeit der Einsichtnahme ist hier nicht angesprochen – sie ist städtebaulich irrelevant.
Ein Nachbar hat aber Abwehransprüche, wenn ein Balkon gewissermaßen eine Aussichtsplattform über sein gesamtes Grundstück darstellt und sein letzter Freiraum für die private Lebensgestaltung zerstört wird. Ebenso ist es, wenn ein Reihenhaus einen massiven Quer-Anbau erhalten soll, der in den Ruhe- und Gartenbereich der Hauszeile hineinragt.
7. Verschattung
In einem bebauten innerstädtischen Wohngebiet müssen Nachbarn hinnehmen, dass es durch bauplanungsrechtlich und bauordnungsrechtlich rechtskonforme Bauvorhaben zu einer gewissen Verschattung des eigenen Grundstücks beziehungsweise von Wohnräumen kommt. Auch wenn zum Beispiel ein sehr schmal geschnittenes Grundstück stark von der Verschattung durch ein Nachbargebäude betroffen ist, beruht dies auf dem Zuschnitt der Parzelle und fällt grundsätzlich in die Risikosphäre des Eigentümers.
8. Lichtimmissionen
Nach § 22 Abs. 1 Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) sind nach diesem Gesetz nicht genehmigungsbedürftige Anlagen unter anderem so zu errichten und zu betreiben, dass schädliche, nach dem Stand der Technik vermeidbare Umwelteinwirkungen verhindert werden. Wenn sie nach dem Stand der Technik unvermeidbar sind, müssen sie auf ein Mindestmaß beschränkt werden. Zu diesen Einwirkungen zählt nach § 3 Abs. 2 BImSchG auch Licht. Wenn eine ihrer Art nach zulässige Einrichtung mit zeitgemäßen, etwa den Sicherheitsanforderungen genügenden Beleuchtungsanlagen ausgestattet wird, müssen Nachbarn dies als sozialadäquat hinnehmen.
Beispiel: Ein Nachbar wehrt sich gegen drohende Lichtimmissionen von einem geplanten Altenheim-Anbau. Dort soll ein außenliegendes Treppenhaus eine Notbeleuchtungsanlage erhalten, die mit einem Bewegungsmelder versehen wird. Das ist zumutbar. Soweit es tatsächlich zu Auslösungen der Nottreppenbeleuchtung kommen sollte, die die Schwelle des Zumutbaren überschreiten (etwa durch missbräuchliche oder übermäßige Nutzung der Treppenanlage durch Bewohner oder Personal), ist der Nachbar auf zivilrechtliche oder ordnungsrechtliche Möglichkeiten des Einschreitens zu verweisen.
9. Freie Aussicht
Es ist in der Regel hinzunehmen, dass eine bisher weitgehend ungestörte Sicht über die freie Feldflur (oder auf eine attraktive Stadtansicht) vom Haus und/oder Garten aus gestört wird. Die Rechtsordnung sieht keinen allgemeinen Anspruch auf Schutz vor einer Verschlechterung der freien (schönen) Aussicht vor. Deren Aufrechterhaltung ist lediglich als eine „Chance“ anzusehen, die mit der Bebauung des Nachbargrundstücks in Frage gestellt werden kann.
Beispiel: Die Eigentümer einer am Bodensee gelegenen Wohnanlage befürchten, dass durch ein Bauvorhaben die Sicht von ihren Wohnungen auf den Bodensee in Richtung Vorarlberg und auf einen Segelhafen verloren gehe oder zumindest stark eingeschränkt werde und ihre Wohnungen dadurch erheblich im Wert gemindert würden. Jedoch muss jeder Grundstückseigentümer damit rechnen, dass seine Aussicht durch Bautätigkeit auf Nachbargrundstücken beschränkt werden kann, wenn sie ansonsten bauordnungs- und bauplanungsrechtlich zulässig ist.
10. Soziale Lebensäußerungen
Die Möglichkeit eines „unerwünschten Mithörens sozialer Lebensäußerungen“ begründet ebenfalls keinen Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme. Insbesondere bei Doppel- oder Reihenhäusern rücken die Nutzungsbereiche der jeweiligen Grundstücke näher aneinander, was ein erhöhtes Störpotenzial bedeutet. Es gilt auch hier der allgemeine Grundsatz, dass dann, wenn die bauordnungsrechtlich einzuhaltenden Abstände eingehalten werden, ein Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot regelmäßig ausscheidet. Allgemein ordnungswidriges Verhalten kann natürlich unterbunden werden.
11. Vorhandene Fenster
Besteht die bauplanungsrechtliche Pflicht oder das Recht grenzständig zu bauen, kann dies dazu führen, dass vorhandene Fenster in der Außenwand eines grenzständigen Nachbargebäudes zugebaut werden. Das muss von dem Nachbarn grundsätzlich geduldet werden. Ein unabweisbares Bedürfnis des Bauherrn für sein Projekt ist nicht erforderlich. Schon sein Interesse, mit der Ausübung seines Baurechts von seinem Eigentum Gebrauch zu machen und sein Grundstück entsprechend den planungsrechtlichen Vorgaben ebenso wie der Nachbar zu bebauen, ist schutzwürdig. Auch wenn dort die Fensteröffnung bereits seit „unvordenklicher Zeit“ existiert, gibt dieses nicht für sich genommen einen beachtlichen Vertrauensschutz oder Bestandsschutz dahingehend, dass diese Öffnungen nicht zugebaut werden.
Allerdings kann eine baurechtlich genehmigte vorhandene Bebauung dann eine Abweichung von der geschlossenen Bauweise erfordern, wenn die infrage stehenden Fenster notwendige Fenster sind, die aufgrund der Besonderheiten der Bebauung nicht durch Fenster in der Vorder- und Rückseite ersetzbar sind. Eine Grenzbebauung würde dann dem Ziel entgegenlaufen, gesunde Wohnverhältnisse zu schaffen (so das Bundesverwaltungsgericht).
12. Architektonische Selbsthilfe
Mitunter vermag eine sogenannte architektonische Selbsthilfe zur Verringerung oder Beseitigung einer Störung beizutragen – etwa passiver Lärmschutz, Schutz vor Licht oder anderen Immissionen. Es ist anerkannt, dass im öffentlichen Baunachbarrecht im Rahmen des Rücksichtnahmegebotes solche Mittel als zumutbare Maßnahme zu akzeptieren sind, wenn dadurch ein Konflikt gelöst wird und etwa die Erteilung einer Baugenehmigung oder – im Falle des beabsichtigten Heranrückens an einen emittierenden Betrieb – ein eigenes Vorhaben ermöglicht wird.
Die Rechtfertigung hierfür liegt darin, dass das Rücksichtnahmegebot sowohl für die hinzukommende als auch für die vorhandene Nutzung nicht nur Rechte, sondern auch Duldungspflichten und unter Umständen sogar Obliegenheiten zum Tätigwerden begründet. Deshalb sind etwa bei Lichtimmissionen dem betroffenen Nachbarn Maßnahmen zur Lichtdämpfung (z.B. durch das Anbringen von Jalousien) zuzumuten.
Soweit die Maßnahmen die Vermeidung von unzumutbarem Lärm bezwecken, ist allerdings zu berücksichtigen, dass sie im Einklang mit der TA Lärm stehen müssen; ihr zuwiderlaufende Regelungen oder Auflagen in einer Baugenehmigung sind nicht geeignet, einen hinreichenden Lärmschutz sicherzustellen und deshalb unbeachtlich. Als vom Nachbarn zur Vermeidung von unzumutbaren Lärmimmissionen zu erwartende Maßnahmen kommen insbesondere die Stellung des Gebäudes, der äußere Zuschnitt des Hauses oder die Anordnung der Räume oder der notwendigen Fenster in Frage. Auch können nicht zu öffnende Fenster eingebaut oder verlangt werden, sofern dies im konkreten Fall bauordnungsrechtlich zulässig ist.
Dr. Hubertus Schulte Beerbühl ist Richter am Verwaltungsgericht Münster a.D., freier Dozent für Baurecht und Autor und Mitherausgeber verschiedener Lehrbücher wie „Öffentliches Baunachbarrecht“, „Baurecht NRW“ und des „StichwortKommentars Nachbarrecht“.
Besonderer Fall: Doppelhaus
Auch mit einer nicht in verträglicher und abgestimmter Weise geplanten Doppelhaushälfte kann ein Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme verbunden sein. Mehr dazu finden Sie im Beitrag „Was ist ein Doppelhaus?“ und in der Schilderung eines konkreten Falles.
Die komplette Serie im Überblick:
- Platz 5 „Was bedeutet Verwirkung?
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