Auftragsumfang geändert – Honorarvereinbarung nicht

Axel Plankemann

Der Umfang eines Bauprojekts kann zu Beginn ungewiss sein – etwa, wenn je nach späterer Marktlage mehr oder weniger Wohnhäuser errichtet werden sollen. Der Unternehmer will dann häufig, dass der Architekt bei guter Vermarktung der ersten Teile auch für die späteren tätig wird. Der Unternehmer möchte ­dafür aber wegen des Risikos anfangs noch keinen festen Auftrag erteilen. In einem umstrittenen Fall dieser Art war im Architektenvertrag für jeden Bau­abschnitt ein Pauschalhonorar für jedes Gebäude vereinbart. Bei Fortgang des Projekts mit weitgehend identi­schen Gebäuden sollte es für die nachfolgenden Abschnitte jeweils reduziert werden und lag hier unter den Mindestsätzen der HOAI.

Bei Realisierung des vierten Gebäudes gab es Differenzen; der Auftraggeber kündigte dem Architekten fristlos. Für die Gebäude 3 und 4 verlangte der Architekt anschließend das Mindesthonorar nach der HOAI – mit dem Argument, die ursprüngliche Honorarvereinbarung habe diese Aufträge nicht umfasst. Hierzu entschied jedoch der Bundes­gerichtshof: Die Honorarvereinbarungen im ersten Vertrag g­elten. Der Architekt kann nicht nachträglich die HOAI-­Mindestsätze verlangen (BGH VII ZR 189/06 vom 18.12.2008).

Mit dieser Vorgabe verwies er den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurück und gab dazu seine eigene rechtliche Beurteilung des Sachverhaltes vor. Danach ist auch für die letzten beiden Häuser die ursprüngliche Honorarvereinbarung noch „bei Auftragserteilung“ im Sinne des § 4 HOAI getroffen worden. Nach Auffassung des BGH musste die fragliche ­Vertragsklausel so ausgelegt werden, dass „abhängig“ vom Verkaufserfolg bzw.e dem zukünftigen jeweiligen Verkaufserfolg weitere insgesamt vier Wohngebäude des gleichen Typus an gleicher Stelle auf dem Grundstück geplant und vom Architekturbüro zu den gleichen Bedingungen des Hauptvertrages realisiert werden sollten – wenn auch mit abweichender Pauschalvergütung.

Entscheidend ist laut BGH, welche Art Vertrag Unternehmer und Architekt geschlossen haben. Bei einem „Rahmen“- oder „Vorvertrag“ hätte die ursprüngliche Honorarvereinbarung nicht unbedingt gegolten. In diesem Fall habe es sich jedoch um einen „Optionsvertrag“ gehandelt. Darin sei für den Fall der Fortführung des Bauvorhabens vereinbart, dass der Architekt die fraglichen Leistungen zum vereinbarten Pauschalhonorar auszuführen habe. Zugleich habe sich der beklagte Bauträger jedoch die Entscheidung vorbehalten, diese Leistungen abzurufen oder nicht (ähnlich wie bei einer Vielzahl von Vertragsmustern der öffentlichen Hand).

Der Wortlaut des Vertrags legt nach Auffassung des Gerichts aber eine Einigung der Parteien darüber nahe, dass dem Architekten mit diesem ersten Vertrag bereits Leistungen auch für die nachfolgenden Baumaßnahmen übertragen sein sollten – unter der Bedingung, dass die Beklagte ihrerseits das Bauvorhaben fortführt.

Die Parteien waren sich nach dem Vertragstext darüber einig, dass der Architekt im Falle einer Bebauung des Areals mit bis zu vier Wohnhäusern des gleichen Typus beauftragt sein sollte, die gesamten Planungs-, Bauüberwachungs- und Statikleistungen zu erbringen. Weiter waren sie sich darüber einig, dass dies grundsätzlich zu den Bedingungen des ursprünglichen Vertrages geschehen sollte, wenn auch mit einer (abweichenden) Pauschalhonorierung. Danach gibt es nach Auffassung des BGH keine Grundlage für die Annahme, die Parteien hätten für jedes einzelne Gebäude weitere Verträge schließen wollen.

Der BGH erläuterte seine Entscheidungl: „Die Parteien haben die Wirksamkeit des abschließend verhandelten Vertrags lediglich unter die Bedingung gestellt, dass die Beklagte die vom Verkaufserfolg abhängige Entscheidung trifft, die weiteren Häuser bauen zu lassen.

Die Beklagte hat weder die Beauftragung des Klägers lediglich in Aussicht gestellt, was als Rahmenvertrag hätte angesehen werden können (…), noch hat sie regelungsbedürftige Punkte offengelassen, was auf einen Vorvertrag deuten würde (…). Auch haben sie der Beklagten für den Fall der Fortführung des Projekts nicht die Entscheidung offenhalten wollen, ob der Kläger mit den Leistungen beauftragt wird (…).“

Daher handelt es sich um einen sogenannten „bedingten Vertrag“, der durch den Eintritt der Bedingungen wirksam wird. Ähnlich wie bei der Entscheidung zur stufenweisen Beauftragung (Urteil vom 27.11.2008 – VII ZR 211/7 – DAB 3/09, S. 35 f.) geht der BGH davon aus, dass auch in diesem Fall die vorab getroffene Honorarvereinbarung mit dem Abruf der auszuführenden Leistung wirksam ist und deshalb auch im Sinne des § 4 Abs. 1 HOAI „bei Auftragserteilung“ getroffen wurde.

Für die Wirksamkeit einer solchen Pauschalvereinbarung kommt es demgemäß nur noch darauf an, ob die damit einhergehende Unterschreitung der Mindestsätze als „Ausnahmefall“ im Sinne des
§ 4 Abs. 2 HOAI gerechtfertigt war. Nach der Rechtsprechung kann er vorliegen, wenn die vom Architekten oder Ingenieur geschuldete Leistung nur einen besonders geringen Aufwand erfordert. Dies gilt nach Auffassung des BGH auch dann, wenn der Architekt oder Ingenieur Leistungen für mehrere Häuser erbringt und eine damit verbundene Verringerung des Arbeitsaufwandes nicht bereits zu einer Honorarminderung nach § 22 HOAI führt (das heißt auch bei voneinander abweichenden Planungen). Selbst wenn man dieser Rechtsprechung folgt, kann dies wohl nur in ganz seltenen Ausnahmefällen zutreffen.

Von Bedeutung für den Fall war noch die Frage, ob sich der beklagte Bauträger nach Treu und Glauben auf die Wirksamkeit seiner Honorarvereinbarung berufen durfte. Denn jedenfalls hatte er darauf vertraut, dass der Architekt kein höheres Honorar als das vereinbarte verlangen würde und sich darauf bei der Kalkulation der Erwerberpreise auch eingerichtet. Ein Bauträger genießt aber in aller Regel keinen Vertrauensschutz, wenn er mit einer Honorarvereinbarung bewusst gegen das Preisrecht der HOAI verstößt. Ob ein solcher Fall vorlag, konnte der BGH nicht abschließend entscheiden. Durfte der Bauträger davon ausgehen, dass das vereinbarte Pauschalhonorar ausnahmsweise unter den Mindestsätzen der HOAI zulässig war, dann durfte der Architekt nach Treu und Glauben nach Kündigung des Auftragsverhältnisses kein höheres als das vereinbarte Honorar in Rechnung stellen.

Axel Plankemann ist Rechtsanwalt in Hannover.