Aus fünf werden 30 Jahre – Haftungs­verlängerung durch Arglist

Text: Professor Dr.-Ing. Sven Gärtner

Ein Gebäude wird auf einem Grundstück errichtet, das im Hochwassergebiet der Elbe liegt. Um in dieser Problemlage ein schlüssiges Abdichtungskonzept für das Kellerbauwerk zu erstellen, sind Kenntnisse über die anstehenden Bodenschichten und den höchsten Grundwasserstand zwingende Voraussetzung.

Der Architekt, der hier im Auftrage eines Generalübernehmers tätig ist, versäumt es allerdings, ein Bodengutachten einzuholen. Ein gerichtlich bestellter Sachverständiger stellt später fest, dass die ausgeführte Dränage aufgrund von Planungsfehlern nicht funktioniert, und darüber hinaus eine Vielzahl von Ausführungsfehlern vorliegt. Insbesondere ist die Dichtung des Kellermauerwerks gegen drückendes Grundwasser mangelhaft ausgeführt worden (Vgl. Urteil: OLG Naumburg, Az.: 6 U 90/03 vom 12.11.2003).

Aus welchem Grund hier überhaupt eine Dränage geplant und zur Ausführung gebracht wird, bleibt fraglich, da durch sie ansteigendes Grundwasser prinzipiell nicht abgeleitet werden kann. Offensichtlich ist sich der Planer trotz der exponierten Lage in einem Hochwassergebiet der Belastungssituation durch das Grundwasser nicht bewusst.

Zu einem Zeitpunkt, als die vereinbarte Verjährungsfrist nach VOB/B bereits verstrichen ist, entschließen sich die Bauherren zur Klage gegen den Generalübernehmer. Hinsichtlich der Verjährung von Mängelansprüchen gehört es zum Standard anwaltlicher Beratung gegenüber dem Bauherrn, der Frage nachzugehen, ob man dem Beklagten eine Pflichtverletzung anlasten kann, für die eine längere, noch nicht abgelaufene Verjährungsfrist anzuwenden ist. An diesem Punkt kommt Arglist ins Spiel, denn dafür sind im privaten Baurecht längere Verjährungsfristen vorgesehen.

Arglist – Was versteht man darunter?

Durch Vorspiegeln falscher Tatsachen oder Unterdrücken wahrer Tatsachen kann man einen Vertragspartner täuschen. Die Täuschung ist jedoch nur dann als arglistig zu bezeichnen, wenn sie vorsätzlich erfolgt. Wird einem Architekten arglistiges Verhalten vorgeworfen, muss nachgewiesen werden, dass er mit Vorsatz gehandelt hat, was bedeutet, dass er die Täuschung bewusst und willentlich begangen haben muss.

Die Unterdrückung wahrer Tatsachen wird juristisch als arglistiges Verschweigen bezeichnet. Verschweigt beispielsweise der Verkäufer eines Pkws einen Unfallschaden, um etwa einen höheren Kaufpreis durchzusetzen, so handelt er arglistig. Verheimlicht ein bauüberwachender Architekt gegenüber seinem Auftraggeber bei der Abnahme der Architektenleistung einen Mangel an seiner eigenen Leistung, so kann auch sein Verhalten als arglistig gewertet werden. In Urteilsbegründungen ist dann oftmals sinngemäß zu lesen: Der Architekt habe gegenüber dem Bauherrn seine Offenbarungspflicht nicht erfüllt. Er hätte seinen Auftraggeber über den Mangel an seiner eigenen Leistung nicht im Unklaren lassen dürfen.

Ob und in welchem Umfang eine Pflicht zum Reden zwecks Aufklärung des Vertragspartners besteht, wird durch den Grundsatz von „Treu und Glauben“ (§ 242 BGB) bestimmt. Durch diesen allgemeinen Grundsatz des deutschen Rechtssystems sollen die in der Gemeinschaft sowie durch die Grundrechte herrschenden Wertvorstellungen u. a. bei der Abwicklung von Verträgen berücksichtigt werden (Vgl. Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, München 2009, §242, Rn. 4, S. 248 und Lexikon von Juraforum, Stand 5.1.2009). Man kann es somit als Gebot der Redlichkeit betrachten, den Vertragspartner über Fehler eben auch an der eigenen Leistung aufzuklären, d.h. sie ihm zu offenbaren.

Im oben beschriebenen Fall ist der Architekt vom Generalübernehmer nicht nur mit der Planung, sondern auch mit der Objektüberwachung beauftragt worden. Vor Gericht räumt er ein, dass er sich entgegen der ausdrücklich vertraglich übernommenen Bauüberwachungspflicht auf die „Fachbauleitung“ der bauausführenden Firma verlassen und keinerlei Kontrollen vorgenommen habe. Hätte er dies getan, hätten ihm die zahlreichen, schwerwiegenden Ausführungsmängel auffallen müssen (Vgl. Urteil: OLG Naumburg, Az.: 6 U 90/03 vom 12.11.2003).

„Verschweigt der mit der Bauüberwachung beauftragte Architekt bei der Abnahme der Leistung, dass er seine Aufgaben nicht wahrgenommen und keinerlei Kontrollen vorgenommen hat, so hat er damit den Mangel seiner Leistung bei der Abnahme arglistig verschwiegen,“ (Urteil: BGH, Az.: VII ZR 345/03 vom 17.6.2004)  führt der Bundesgerichtshof zu diesem Fall aus. Korrekt hätte sich der Architekt also dann verhalten, wenn er spätestens bei der Abnahme der Architektenleistung den Mangel an seiner eigenen Leistung offenbart hätte. Das als arglistig zu wertende Kalkül des Architekten lag darin, die nicht vorgenommenen Kontrollen verschwiegen zu haben, um dadurch die Abnahme seiner eigenen Leistungen nicht zu gefährden.

Im dargestellten Fall muss sich der Generalübernehmer das Fehlverhalten des Architekten (Erfüllungsgehilfe) zurechnen lassen. Er verliert den Prozess, weil die Verjährungsfrist für Mängelansprüche aufgrund des arglistigen Verhaltens des Architekten noch nicht abgelaufen ist.

Die Logik des Anscheinsbeweises

Welche Folgen kann es aber haben, wenn ein Architekt die ihm übertragenen Bauüberwachungspflichten zwar erfüllt aber trotzdem einen Mangel übersieht?

Mangel ist nicht gleich Mangel, und der bauüberwachende Architekt ist auch nicht ­verpflichtet, sich ständig auf der Baustelle auf­zuhalten. „Er muss allerdings die Arbeiten in ­angemessener und zumutbarer Weise über­wachen und sich durch häufige Kontrollen vergewissern, dass seine Anweisungen sachgerecht erledigt werden. Bei wichtigen oder bei kritischen Baumaßnahmen, die erfahrungsgemäß ein hohes Mängelrisiko aufweisen, ist der Architekt zu erhöhter Aufmerksamkeit und zu einer intensiveren Wahrnehmung der Bauaufsicht verpflichtet.“ (Urteil: OLG Stuttgart 5 U 22/08 vom 21.4.2008)

Bliebe die Frage zu klären, was sind „wichtige“ bzw. „kritische“ Bauarbeiten. Generell sind es solche, die für das Gelingen des gesamten Gebäudes von erheblicher Bedeutung sind.
Eine abschließend vollständige Aufzählung darüber existiert allerdings nicht, man kann sich nur daran orientieren, was Gerichte im Einzelfall entschieden haben.

Für die Standsicherheit relevante Betonarbeiten gehören dazu aber in jedem Falle auch Abdichtungsarbeiten an erdberührenden Bauteilen sowie an Flachdächern, Balkonen, Terrassen und Loggien.
Wenn Mängel bei derartigen Bauarbeiten auftreten, kann und darf sich der Architekt nicht darauf zurückziehen, zwar die Bauüberwachung ausgeführt, aber Mängel an eben diesen Leistungen nicht gesehen zu haben. Er muss sich sonst gegebenenfalls vor Gericht vorhalten lassen, die Bauleitung für ein besonders risikoträchtiges Bauteil bewusst unterlassen zu haben. Allein aus dem Bestehen eines Mangels, und zwar dann, wenn er besonders schwerwiegend ist, kann ein Gericht bereits schließen, dass die Bauaufsicht bezüglich der betreffenden Arbeiten nicht vorgenommen worden ist.

In der ständigen Rechtsprechung sind neben dem Kriterium des besonders schweren Mangels eine Reihe weiterer Merkmale herausgearbeitet worden, die auf eine fehlerhafte Bauüberwachungstätigkeit des Architekten schließen lassen:

1. besondere Augenfälligkeit des Mangels,
2. Häufigkeit des gleichen Mangels (Serienfehler),
3. wenn sich Anhaltspunkte für Mängel bereits im Verlauf der Bauausführung ergeben haben.

Wird einem Architekten arglistiges Verhalten unterstellt, muss dies von der Seite des Klägers bewiesen werden. Keine leichte Aufgabe für einen Anwalt, liegt jedoch eines der oben genannten Merkmale vor, kann in manchen Fällen der Beweis des ersten Anscheins helfen (Vgl. Kniffka, ibr-online-Kommentar Bauvertragsrecht, Stand 3.6.2008, § 634a Rn.64).  Ein Anscheinsbeweis liegt dann vor, wenn ein erwiesener Sachverhalt (Baumangel) der Lebenserfahrung nach auf eine bestimmte, typische Ursache oder einen bestimmten Geschehensablauf (fehlerhafte Bauüberwachungstätigkeit) hinweist, dieser also indirekt dem Anschein nach bewiesen wird (Vgl. Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, München 2009, Vorb. von §249, Rn. 163, S. 292).

Dies heißt im Klartext, dass jeder Baum­angel der besonders schwer oder besonders augenfällig ist, der besonders häufig auftritt oder der bereits im Verlauf der Bauausführung Anhaltspunkte für Mängel erkennen lässt, nach der Logik des Anscheinsbeweises eine fehlerhafte Bauleitung begründen kann. Der im Folgenden geschilderte Fall bezieht sich auf diese Zusammenhänge.

Der Architekt darf sich nicht unwissend halten

Ein Mehrfamilienhaus, für das die Beklagten und ihre Partner die Leistungsphasen 1 – 9 des § 15 Abs. 2 HOAI übernommen haben, wird im Juni 1994 fertig gestellt und von der Klägerin abgenommen. Zur Klageerhebung entschließt sich die Klägerin im November 2002, also mehr als acht Jahre nach der Abnahme, nachdem erstmalig ein Jahr zuvor im Bereich einer Dachterrassenwohnung Feuchtigkeitsschäden aufgetreten sind.

Der im Rahmen des Rechtsstreits tätige Sachverständige stellt ein Jahr später in seinem schriftlichen Gutachten fest, dass an sämtlichen der 12 Balkone die Durchdringungen der von oben durch die Abdichtung geführten Fallrohre unsachgemäß, d.h. ohne Rohrhülsen und Flansche ausgeführt worden seien.

Mit ursächlich dafür seien die zu geringen Abstände der Rohrdurchführungen zur Hauswand. Zudem sei die Abdichtung lediglich stumpf an die Rohre heran oder geringfügig auf die Rohre geführt worden. Ferner wiesen auf zehn der 12 Balkone die einzelnen Lagen der Abdichtung untereinander keinen oder einen nur eingeschränkten Verbund auf, und es seien unzulässigerweise Bitumenbahnen mit Aluminiumeinlage verwendet worden. Auf zwei Balkonen sei die Begutachtung des Abdichtungsaufbaus nur sehr eingeschränkt möglich gewesen, da Wasser mehrere Zentimeter hoch auf der Abdichtung gestanden hätte.

Bei allen 12 Balkonen seien zudem Gullys mit ungeeigneten Aufsätzen zum Einsatz gekommen, die in der Abdichtungsebene keine Entwässerungsmöglichkeit aufwiesen. Im Ergebnis stellt das Gericht fest, dass nicht auf einem einzigen der Balkone die Abdichtungsbahnen mangelfrei verlegt respektive Bodeneinläufe und Rohrdurchdringungen ordnungsgemäß hergestellt worden seien (Vgl. Urteil: LG Berlin 5 O 529/02 vom 9.12.2004).

Die Beklagten, die ursprünglich angegeben haben, die Rohrdurchführungsarbeiten „auch entsprechend überwacht“ zu haben, räumen später ein, die entgegen ihrer Planung zu dichten Abstände der Rohrdurchführungen zur Hauswand nach deren Fertigstellung durch die Werkunternehmer bemerkt zu haben.

Da jedoch die Herstellung neuer Durchbrüche einen unverhältnismäßig hohen Aufwand erfordert und zu einer Behinderung des Baufortschritts geführt hätte, hätten sie es bei den vorhandenen Durchbrüchen belassen und mit der bauausführenden Firma, die die planwidrige Herstellung zu vertreten hätte, eine besonders sorgfältige Ausführung der Abdichtung der Rohrdurchführungen vereinbart.

Vermutlich unterliegen die Beklagten hier dem Irrtum, sich mit dieser Argumentation entlasten zu können. Das Gericht hingegen stellt fest, dass die Eindichtungsarbeiten der Rohrdurchführungen und Bodeneinläufe von den ­Architekten mit besonderer Sorgfalt hätten überwachen werden müssen, da sich Anhaltspunkte für Mängel durch die nicht plangemäße Ausführung der Rohrdurchführungen bereits im Verlauf der Bauausführung gezeigt hätten.

Eine solche, besonders sorgfältige Über­wachungstätigkeit tragen die Beklagten vor ­Gericht allerdings nicht vor. Erhebliche Indizien für die fehlende Durchführung der Bauüber­wachung durch die Beklagten und ihre Mitarbeiter stelle zudem die Schwere, die besondere Augen-fälligkeit und die Häufigkeit der festgestellten Abdichtungsmängel dar, führt das Gericht weiter aus.

Für einen fachkundigen ­Architekten hätten die vorhandenen Mängel durch bloße Inaugenscheinnahme „auf den ersten Blick“ erkennbar sein müssen. Da sämtliche Balkone im beschriebenen Ausmaß mängelbehaftet seien, sei ausgeschlossen, dass die Ausführung der Abdichtungsarbeiten auch nur stichprobenartig überprüft worden sei. Die Architekten hätten sich damit bezüglich der vorhandenen Ausführungs- und Materialmängel bewusst unwissend gehalten.
Die vertraglich vereinbarte aber nicht durchgeführte Bauüberwachung der Abdichtungsarbeiten hätten die Beklagten spätestens bei der Abnahme der Architektenleistungen der Klägerin offenbaren müssen. Nach dem oben erläuterten Prinzip von Treu und Glauben wären sie dazu verpflichtet gewesen, ihre Auftraggeberin über diesen Mangel an ihrer eigenen Leistung zu informieren.

Sie hätten ihre Vertragspartnerin damit über vorhandene Baumängel oder zumindest über die Möglichkeit des Vorhandenseins solcher Mängel in Kenntnis gesetzt und dadurch die Chance eröffnet, auf diese Situation angemessen reagieren zu können.

Das Gericht kommt zu dem Schluss, dass durch den Verstoß gegen die Offenbarungspflicht die fehlende Bauüberwachung im Bereich der Abdichtungsarbeiten von den Beklagten arglistig verschwiegen worden und somit nicht verjährt sei.

Das Gericht führt weiter aus, dass ein arglistiger Verstoß gegen vertragliche Offenbarungspflichten nicht nur dann vorliege, wenn bekannte Mängel verschwiegen würden: „Vielmehr kann sich ein Architekt seiner vertraglichen Offenbarungspflicht bei Ablieferung des fertigen Werkes nicht dadurch entziehen, dass er sich – wie die Beklagten und ihre Partner – bewusst unwissend hält. Ihre eigene Unwissenheit auf Grund fehlender Bauüberwachungstätigkeit bei den Abdichtungsarbeiten auf den Balkonen hätten die Beklagten der Klägerin offenbaren müssen.“ ⁽Urteil: LG Berlin 5 O 529/02 vom 9.12.2004)

Sind Mängel bekannt, muss gehandelt werden

Die letzte in Abbildung 1 gezeigte Pflichtverletzung steht im Zusammenhang mit schweren Mängeln, die bei der Errichtung eines Einfamilienhauses aufgetreten sind. Auch in diesem Fall vertritt das Gericht die Meinung, die vorliegenden Mängel würden den Anscheinsbeweis dafür begründen, dass der bauaufsichtführende Architekt seinen Aufsichts- und Kontrollpflichten nicht nachgekommen sei.

In seinen Ausführungen legt der gerichtlich bestellte Sachverständige dar, dass unter den zahlreich vorhandenen Baumängeln zwei als besonders gravierend hervorzuheben seien: Erstens die fehlende Konterlattung innerhalb des Steildachaufbaus, die ursächlich dafür anzusehen sei, dass die Unterspannbahn direkt auf der Wärmedämmung aufläge. Und zweitens die nicht schlagregendichte Verfugung des Klinkermauerwerks, die dazu geführt habe, dass Niederschläge in die Außenwandkonstruktion eingedrungen seien und die im Inneren liegende Wärmedämmung durchfeuchtet hätten. An einer Stelle sei Regenwasser sogar bis zur Innenseite einer Außenwand vorgedrungen und hätte hier weitere Schäden verursacht.

Das Besondere dieses Falles ist darin zu sehen, dass ein Mitarbeiter des Architekten, welcher beauftragt worden ist, die Ausführung der Bauleistungen zu überwachen, eigenen Angaben zufolge sämtliche im Gutachten des Sachverständigen beschriebenen Mängel zum Zeitpunkt der Abnahme kennt. Er unterlässt es trotzdem, den Bauherren zu raten, die Abnahme der Bauleistungen zu verweigern. Auch fordert er weder die Baufirma zur Mängelbeseitigung auf, noch überwacht er Mängelbeseitigungsmaßnahmen. Das Fehlverhalten seines Mitarbeiters muss sich der beklagte Architekt zurechnen lassen.

Nach den Ausführungen des Gerichts, habe der mit der Bauüberwachung (Leistungsphase 8, § 15 Abs. 1 HOAI) beauftragte Architekt die Pflicht, die Leistungen der bauausführenden Gewerke auf Fehlerfreiheit zu kontrollieren, und für den Fall auftretender Mängel deren Beseitigung von dem bauausführenden Unternehmen zu fordern, sowie die Mängelbeseitigung ebenfalls zu überwachen.

Diese Vertragspflicht habe der Beklagte unstreitig bezüglich der vorhandenen Mängel nicht erfüllt. Zwar seien auch den Bauherren die Mängel den Symptomen nach bekannt gewesen, jedoch sei diesen als baufachlichen Laien verwehrt gewesen, Umfang und Tragweite der Schäden zu beurteilen (Vgl. Urteil: OLG Rostock, Az.: 4 U 82/03 vom 27.9.2005). Der Anscheinsbeweis wird darauf gestützt, dass die unstreitig vorliegenden Bauwerksmängel an der Dachkonstruktion, der Dachentwässerung, dem Verblendmauerwerk und der Wärmedämmung typischerweise darauf hindeuten, dass entweder im Zuge der Bauwerkserrichtung oder spätestens im Zuge der Bauabnahme der bauaufsichtführende Architekt seinen Aufsichts- und Kontrollpflichten nicht nachgekommen ist.

Dem Beklagten wird Gelegenheit gegeben durch das Aufzeigen ernsthafter Möglichkeiten anderer Schadensursachen, den Anscheinsbeweis zu entkräften. Anhaltspunkte dafür, dass auch bei einer ordnungsgemäßen Bauaufsicht die oben bezeichneten Mängel entstanden wären, konnten vom Architekten jedoch nicht vorgetragen werden.

Das Gericht kommt zu dem Ergebnis, dass der Beklagte entgegen der vertraglich bestehenden Bauüberwachungspflicht die Wahrung der klägerischen Interessen unterlassen und dadurch die Bauherren in einen Irrtum über die Mängelfreiheit des Bauwerks und die Abnahmereife der Bauleistungen versetzt habe.

Weiterhin führt das Gericht in seinen Leitsätzen unmissverständlich aus: „Der bauüberwachende Architekt handelt arglistig, wenn er während der Bauausführung Mängel der Bauleistungen erkennt, das Bauunternehmen nicht zur Beseitigung dieser Mängel auffordert und auch keinerlei Mängelbeseitigungsarbeiten anleitet oder kontrolliert und dem Bauherrn trotz der fortbestehenden Mangelhaftigkeit des Bauwerks nicht rät, die Abnahme der Bauleistungen zu verweigern.“ ⁽Urteil: OLG Rostock, Az.: 4 U 82/03 vom 27.9.2005)

Somit kommt auch hier die für Arglist geltende Verjährungsfrist für Mängelansprüche zur Anwendung  –  der Architekt verliert den Prozess noch nach Ablauf der fünfjährigen Verjährungsfrist.

Aus fünf werden 30 Jahre – Haftungs­verlängerung durch Arglist

Abschließend sollen noch einige rechtliche Zusammenhänge dargestellt werden, die der zeitlichen Ausweitung der Verjährungsfristen für Mängelansprüche von fünf auf bis zu 30 Jahren zugrunde liegen. Ausgangspunkt ist die bei Bauwerkverträgen übliche, im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 634 a Abs. 1, Nr. 2 BGB) festgelegte Verjährungsfrist von 5 Jahren, die nicht nur für Bauwerke gilt, sondern auch Planungs- oder Überwachungsleistungen umschließt. Unabhängig davon, ob es sich um Architekten- oder Bauunternehmerleistungen handelt, ist für den Beginn dieser Frist der Tag der Abnahme maßgeblich.

Mit Inkrafttreten der Schuldrechtsreform vom 1.1.2002 werden Verjährungsfristen von Ansprüchen wegen arglistig verschwiegener Mängel bei Bauwerken im Gesetzestext des Bürgerlichen Gesetzbuchs erstmalig direkt angesprochen (§ 634 a Abs. 3 BGB). Sie weisen folgende Besonderheit auf:

Die Verjährungsfrist beginnt nicht mit dem Tag der Abnahme, sondern am Schluss des Jahres, in dem der Schaden eingetreten ist, und der Auftraggeber von der Person des Schuldners und den begründenden Umständen Kenntnis erlangt hat. Sie beträgt drei Jahre (§ 195 BGB) endet aber frühestens nach dem oben angesprochenen fünfjährigen Zeitraum.

Verschweigt also ein Architekt einen Mangel arglistig, so muss er sich auf eine wesentlich längere Verjährungsfrist gefasst machen.
Erfährt ein Bauherr beispielsweise durch einen Wassereinbruch im Keller erst nach Ablauf der fünfjährigen Verjährungsfrist von seinem fehlerhaft abgedichteten Bauwerk, und wurde der Mangel arglistig verschwiegen, dann beginnt die Verjährungsfrist erst am Schluss des Jahres, in dem der Schaden eingetreten ist, und dem Bauherrn die Person des Schuldners sowie die Umstände bekannt werden, zu laufen und endet drei Jahre später.

Die Kenntnis des Schuldners und der Umstände spielt also eine wichtige Rolle hinsichtlich des Beginns der dreijährigen Verjährungsfrist. Im BGB wird diese Dreijahresfrist mit zwei Höchstfristen von zehn/30 Jahren kombiniert, die von der Kenntniserlangung im oben beschriebenem Sinne unabhängig sind. Die 30-jährige Frist (§ 199 Abs. 2, und Abs. 3 Nr. 2 BGB) beginnt taggenau mit der Pflichtverletzung, der Begehung der Handlung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis und endet 30 Jahre später.

Die zehnjährige Frist (§ 199 Abs. 3, Nr.1 BGB) beginnt mit dem Eintritt des Schadens (Vgl. Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, München 2008, §199, Rn. 43, S. 212)  zehn Jahre, unabhängig davon, ob der Bauherr Kenntnis von der Person des Schuldners und den begründenden Umständen erlangen wird. Der Geschädigte hat also nach Eintritt des Schadens zehn Jahre Zeit, sich diese Kenntnisse zu verschaffen und Klage zu erheben. Maßgeblich ist die früher endende Frist.

Die Abbildung verdeutlicht die zeitliche Haftungsausweitung bei Arglist fünfjährigen Frist am Beispiel der Höchstfrist von 30 Jahren und nennt die damit im Zusammenhang stehenden Paragraphen. Als Beginn der 30-jährigen Frist wird hier das Datum der Abnahme angenommen, da in der Rechtsprechung dem Architekten ein arglistiger Verstoß gegen die Offenbarungspflicht oft dadurch vorgeworfen wird, dass er den Mangel an seiner eigenen Leistung im Zeitpunkt der Abnahme verschwiegen hat.In dem oben abgebildeten Beispiel ist die fünfjährige Verjährungsfrist am 15.2.2008 abgelaufen. Wurde ein Mangel arglistig verschwiegen, und tritt infolge dessen ein Schaden noch im Jahr 2008 ein, und liegt dem Bauherrn Kenntnis im oben beschriebenen Sinne vor, dann beginnt die Verjährung mit dem Schluss des Jahres 2008 und läuft drei Jahre also bis Ende 2011.

Erhält er Kenntnis im Jahr 2009, so läuft die Frist bis Ende 2012 usw. Treten die Voraussetzungen für den Beginn der dreijährigen Frist schließlich erst im Jahr 2030 oder noch später ein, läuft die Verjährungsfrist jedoch längstens bis zum 15.2.2033. Dieses Datum markiert zugleich das Ende der Höchstfrist von 30 Jahren, die in diesem Fall früher endet als die Dreijahresfrist.

Wie wirken 30-jährige und zehnjährige Höchstfrist zusammen?

Fall 1
in Architekt verschweigt im Jahr 2008 bei der Abnahme seiner Leistung einen Mangel arglistig (fehlerhafte Bauüberwachung). Ein daraus im Jahre 2039 entstehender Schaden ist verjährt. Zwar endet die Zehnjahresfrist, die mit Eintritt des Schadens beginnt, erst im Jahre 2049, die 30-Jahresfrist ist aber bereits abgelaufen und daher maßgeblich.

Fall 2:
Ein Bauherr erfährt erst 2019, dass ein bereits im Jahr 2008 eingetretener Schaden auf das arglistige Verhalten des bauüberwachenden Architekten bei der Abnahme im Jahre 2005 zurückzuführen ist. Da die 10-jährige Höchstfrist bereits 2018 abgelaufen ist, wäre ein 2019 im Wege der Klage geltend gemachte Schadensersatzanspruch verjährt, obwohl die 30-Jahres-Frist erst 2035 endet.

Ohne Netz und doppelten Boden

Die Idee, eine Pflichtverletzung des bauüberwachenden Architekten als arglistig zu definieren, um die bereits abgelaufene fünfjährige Verjährungsfrist zu umgehen, liegt also im Sinne einer professionellen anwaltlichen Beratung des Bauherrn sehr nahe. Für den Architekten führt dieser Kunstgriff zu einer deutlichen Haftungsausweitung und damit verbunden zu einem steigenden Risiko in seiner Berufsausübung. Besonders problematisch hinsichtlich des Berufsrisikos des Architekten wirkt sich aus, dass das arglistige Verhalten eine bewusste, willentliche Handlungsweise voraussetzt.

Bei Vorsatz oder bewusster Pflichtwidrigkeit allerdings sind Schutz und Leistung, die die Berufshaftpflichtversicherung des Architekten bei Bauschäden üblicherweise bietet, ausgeschlossen. Der Architekt als Versicherungsnehmer steht also – verhält er sich arglistig – innerhalb einer bis zu 30 Jahre währenden Höchstfrist ohne Versicherungsschutz da.

Die Arglistverjährung kann zum Nachteil des Architekten oft gezielt zum Unterlaufen der fünfjährigen Verjährungsfrist eingesetzt ­werden (Vgl. Othmar Jauernig, a.a.O., S. 839, Rn. 11).

Professor Dr.-Ing. Sven Gärtner lehrt an der Technischen Fachhochschule Berlin.