Prof. Dr. Stephan Kippes
Die verschiedenen Objekttypen der Freizeitimmobilien stehen in harter Konkurrenz zu anderen Freizeittrends und -angeboten. So konkurrieren Vergnügungsbäder mit Angeboten zum Inline-Skaten, Trecking, Kick-Bording oder Indoor-Skilaufen. Die Hitliste der Freizeittrends ändert sich häufig und verschärft die Wettbewerbssituation. Entsprechend kurzlebig sind oft die darauf spezialisierten Immobilien. Grundsätzlich werden die Lebenszyklen bei Freizeitimmobilien immer kürzer.
Multiplex-Kinos
Bei der Kombination von Zentren mit Freizeiteinrichtungen wurde vielfach nur an Multiplex-Kinos gedacht. In den 90er-Jahren schossen sie wie Pilze aus dem Boden – obwohl vielerorts schon klar war, dass nicht nur ein, zwei, sondern noch mehr konkurrierende Betreiber sich den Kuchen untereinander aufteilen müssten. Inzwischen sind die Investitionen weitgehend gestoppt und Multiplex-Kinos geraten zunehmend in wirtschaftliche Schwierigkeiten. Es handelt sich um eine Entwicklung, die vergleichbar ist mit der Entwicklung vor 25 oder 30 Jahren, als jede Gemeinde eine eigene Tennisanlage oder, noch schlimmer, eigene Spaßbäder schaffen wollte und vielfach das Nachfragepotenzial und vor allem die laufenden Betriebskosten völlig unterschätzte.
Musical-Theater
Einen Knick bei diesem Objekttyp gab es nach finanziellen Problemen bedeutender Musical-Veranstalter. Es ist selbst bei einem großen Einzugsbereich schwer, sechs bis acht Mal pro Woche Musicaltheater mit über 1 500 Plätzen zu füllen. Zudem hängt der Erfolg von Musicals stark vom jeweiligen Stück ab. Es ist nicht einfach, auf dem keineswegs üppigen Markt internationaler Produktionen neue Stücke zu finden, die ein breites Publikum ansprechen und sich in Deutschland Erfolg versprechend oder zumindest mit erträglichem Risiko aufführen lassen.
Arenen
Derzeit werden in Deutschland Arenen nach dem Muster amerikanischer Super Domes konzipiert. Gründe für diese Welle liegen in der zunehmenden Kommerzialisierung und Professionalisierung des Spitzensports, speziell des Fußballs. Arenen leben von einer Spitzenmannschaft, etwa der Bundesliga (eventuell auch aus dem Eishockey), die durch ihre Zugkraft für eine Sockelauslastung der Räumlichkeiten sorgt. Hier treten auch entscheidende Probleme auf, da das Objekt bei einem Abstieg der Mannschaft in ähnliche Existenznöte gerät.
Freizeit- und Themenparks
Auch Freizeit-, Vergnügungs- und Themenparks bekommen die immer rasantere Veränderung des Freizeitverhaltens zu spüren. Der Markt ist hier ausgesprochen hart. Themenparks haben eine erheblich bessere Marketing-Ausgangsposition, wenn sie sich an bestehende Marketingnamen der (Unterhaltungs-)Industrie anlehnen können, wie Disneyland oder Legoland. Unerlässliche Voraussetzung für den ökonomischen Erfolg auch kleinerer Freizeit- und Themenparks ist neben einem attraktiven Standort eine konsequente überregionale Vermarktung, die weite Kreise potenzieller Besucher anspricht.
Brandlands
Auch seitens der Automobilhersteller wird versucht, der zunehmenden Erlebnisorientierung der Kunden bei der Gestaltung von Verkaufslokalitäten Rechnung zu tragen. Ein weitgehender Ansatz sind hier die „Brandlands“. Angesichts des Bestrebens der Hersteller, im Marketing neue Wege zu gehen und ihre Absatzkanalstruktur zu optimieren, dürfte sich dieser Objekttyp in der Wachstumsphase befinden. Diese wird dann aber schnell in die Reife- und Sättigungsphase übergehen, wenn jeder der deutschen Automobilkonzerne über ein eigenes Brandland verfügt, da – speziell vor dem Hintergrund der damit verbundenen Kosten – nicht davon auszugehen ist, dass pro Konzern eine größere Anzahl dieser Brandlands entstehen wird.
Scienceparks
Scienceparks sind ein weiterer in Deutschland relativ neuer Objekttyp. In den USA gibt es ihn schon über ein Vierteljahrhundert. In England entstand ebenfalls ein Sciencepark in Form des von der Regierung Blair geförderten Millenium-Domes an der Themse. Dieser konnte aber den Beginn des neuen Jahrtausends nur um wenige Monate überleben. Es kam zu dem bei Sonder- und Spezialimmobilien klassischen Folgenutzungsproblem. Dennoch können gut konzipierte, an einem Standort mit hohem Besucherpotenzial gelegene Scienceparks allein schon wegen ihrer Einzigartigkeit in Deutschland als Objekttyp mit Zukunft angesehen werden. Es stellt sich aber stets die Frage, ob ein Standort über das Besucherpotenzial für eine derartige Spezialimmobilie verfügt.
Indoor-Skipisten
Derzeit sind mehrere Skipisten bereits fertiggestellt beziehungsweise in Planung, wobei man unter Umständen einzelne dieser Indoor-Skipisten in großen Ballungszentren Nordrhein-Westfalens oder Norddeutschlands wirtschaftlich betreiben könnte. Die Frage stellt sich nur, ob eine Massierung von zwei oder mehr derartigen Großeinrichtungen Sinn macht. Hier muss vor einer Politik gewarnt werden, die in jeder Abraumhalde schon eine mögliche Skipiste sieht. Außerdem dürften die hohen Investitionssummen und das Thema Energiebilanz die weitere Entwicklung bremsen.
Tennis- und Squashanlagen
Ein Beispiel für problematische Immobilien sind Tennis- und besonders Squashanlagen. Teilweise wurden hier bereits Hallen in Flohmärkte umgewandelt. In Einzelfällen wird sogar ein Abriss ins Auge gefasst. Gerade Squash sieht die Öffentlichkeit unter Gesundheitsaspekten (Verletzungsgefahr, Schädigung der Gelenke) zunehmend kritisch. Es gibt kaum gezielte Jugendarbeit und keine Squash-Idole, die im Fernsehen zu bewundern sind und dieser Sportart Impulse verleihen.
Golfanlagen
In der Vergangenheit gab es einen Boom von Golfanlagen, der ein gut konzipiertes Projekt angesichts der großen Nachfrage schon fast zum Selbstläufer werden ließ. Inzwischen ist eine sukzessive Marktsättigung zu verzeichnen, wobei es sicherlich noch Gebiete mit einem entsprechenden Bedarf gibt. Allerdings: In einigen Regionen herrscht bereits ein Überangebot, und einige Golfanlagen haben Probleme. Grund hierfür ist neben dem vermehrten Angebot an Golfanlagen aber auch die wirtschaftliche Situation, die manche Interessenten zwingt, an diesem sicherlich nicht allzu billigen Freizeitvergnügen zu sparen. Gleichzeitig wird der erhebliche Landschaftsverbrauch speziell von Umweltschützern kritisch gesehen.
Go-Kart-Bahnen
Go-Kart-Bahnen hatten innerhalb von wenigen Jahren einen gigantischen Boom, der jedoch nur kurze Zeit anhielt. Mittlerweile befinden sie sich bereits im Abwind. Dies gilt speziell für die Go-Kart-Bahnen, die zur Zwischennutzung in momentan nicht benötigten Gewerbehallen untergebracht worden waren. Inzwischen sind gerade diese Objekte unter erheblichen Wettbewerbsdruck geraten, während sich eigens für diesen Zweck konzipierte und entsprechend professionell gestaltete neue Anlagen relativ gut behaupten können.
Prof. Dr. Stephan Kippes lehrt Immobilien-Marketing an der Hochschule Nürtingen/Geislingen.
