Grundstücksgeschäfte und Honorarfragen

Von Erik Budiner

BGH bestätigt Kopplungsverbot

Bereits seit 1971 regelt das sogenannte Mietrechts-Verbesserungsgesetz (MRVG) nicht nur die Ermächtigung zum Erlass der HOAI, sondern in Art. 10 § 3 auch die Unverbindlichkeit der Kopplung von Grundstückskaufverträgen mit Ingenieur- und Architektenverträgen (sog. „Kopplungsverbot“).

Danach ist eine Vereinbarung unwirksam, durch die der Erwerber eines Grundstücks sich im Zusammenhang mit dem Erwerb verpflichtet, bei der Planung oder Ausführung eines Bauwerks auf dem Grundstück die Leistungen eines bestimmten Ingenieurs oder Architekten in Anspruch zu nehmen. Allerdings bleibt die Wirksamkeit des Grundstückskaufvertrages unberührt. Im Ergebnis kommt im Falle einer solchen Verbindung von Architektenvertrag und Grundstücksgeschäft der Grundstückskaufvertrag wirksam zustande, aber kein wirksamer Architektenvertrag.

In der Vergangenheit ist wiederholt insbesondere in der Rechtsliteratur in Zweifel gezogen worden, ob diese Regelung aktuell noch geboten und mit dem Grundrecht der Berufsfreiheit zu vereinbaren ist. Im Jahre 2008 hatte sich der BGH bereits einmal mit dieser Fragestellung befasst und zu erkennen gegeben, dass verfassungsrechtlich zumindest ein enges Verständnis des Kopplungsverbotes notwendig sei. So könne das Kopplungsverbot nicht angewendet werden, wenn der Grundstückserwerber selbst den Architekten veranlasst habe, ihm bei der Grundstückssuche behilflich zu sein und ihn beim Grundstückserwerb vermittelnd zu unterstützen. Habe der Bauherr für eine solche erfolgreiche Vermittlungsbemühung dem Architekten die Beauftragung mit entsprechenden Architektenleistungen in Aussicht gestellt, sei das Kopplungsverbot nicht einschlägig. Im Übrigen aber hatte das Gericht bereits 2008 das Kopplungsverbot für verfassungsrechtlich grundsätzlich unbedenklich erachtet.

Diese Auffassung hat der BGH jetzt mit seiner Entscheidung vom 22.7.2010 (VII ZR 144/09) ausdrücklich bestätigt. Das Kopplungsverbot folge dem Zweck, die freie Wahl des Architekten durch den Bauwilligen allein nach Leistungskriterien und das typische Berufsbild des freien Architekten zu schützen ­sowie den Wettbewerb unter den Architekten zu fördern. Dabei handele es sich um wichtige ­Gemein-

schaftsgüter. Die Berufsfreiheit der freien Architekten, die durch Art. 12 Grundgesetz geschützt ist, wird nicht durch den Eingriff verletzt, der mit dem Kopplungsverbot verbunden ist. Ebenso wenig liege ein Eingriff in das Grundrecht des Eigentums vor.

Bemerkenswert ist allerdings ein zusätzlicher Hinweis des Gerichts zu Architektenwettbewerben. In Abkehr von einer früheren Entscheidung sieht der BGH nicht länger einen Verstoß gegen das Kopplungsverbot, wenn eine Gemeinde als Eigentümerin von Baugrundstücken einen Architektenwettbewerb veranstaltet und nach Beurteilung durch das Preisgericht den Grundstücks­erwerbern zur Auflage macht, einen der Preisträger dieses Wettbewerbs zu beauftragen (sogenannte „Architektenmessen“).

Gemeinden steht es zukünftig frei, aus städtebaulichen und gestalterischen Gesichtspunkten die Erwerber gemeindeeigener Grundstücke dazu zu verpflichten, Preisträger von solchen Architektenwettbewerben zu beauftragen. Damit wird der langjährigen Forderung von Architekten nach rechtlicher Absicherung dieses Sachverhalts Rechnung getragen.

Honorarrechnung: Was beanstandet wird, ist prüfbar

Einwände gegen die Prüfbarkeit der Honorar­schlussrechnung des Architekten waren ein probates prozesstaktisches Mittel, die Fälligkeit einer entsprechenden Honorarforderung in Zweifel zu ziehen. Dem hatte der BGH bereits vor Jahren teilweise einen Riegel vorgeschoben, weil er die Beanstandung der Prüfbarkeit nur für einen Zeitraum von zwei Monaten nach Rechnungsstellung zuließ. In seiner Entscheidung vom 22.4.2010 (VII ZR 48/07) bestätigt der BGH diese Rechtsprechung und konkretisiert die Verpflichtung des Auftraggebers.

Die Fälligkeit einer Forderung, die der Architekt auf der Grundlage einer (nicht prüfbaren) Rechnung für eine vertragsgemäß erbrachte Leistung erhebt, tritt ein, wenn ein Prüfungszeitraum von zwei Monaten ohne Beanstandung zur Prüfbarkeit abgelaufen ist oder wenn der Auftraggeber als Ergebnis seiner Prüfung sachliche Beanstandungen mitteilt und (zunächst) keine Rügen zur Prüfbarkeit der Rechnung erhebt. Gibt der Auftraggeber mit seinen Beanstandungen zu erkennen, dass er gerade doch in die inhaltliche Prüfung der Rechnung eingetreten ist und diese auch vollzogen hat, kann er nicht gleichzeitig die mangelnde Prüfbarkeit der Rechnung rügen.

Im Übrigen erteilt der BGH auch der bloß pauschalen Beanstandung zur Prüfbarkeit eine Absage. Um als eine solche rechtlich wirksame Beanstandung angesehen werden zu können, müsse die vom Auftraggeber erhobene Rüge dem Auftragnehmer verdeutlichen, dass er nicht bereit ist, in die sachliche Auseinandersetzung einzutreten, solange er keine prüfbare Rechnung erhalten hat.

Der Auftraggeber muss dabei konkret zu erkennen geben, in welchen Teilen die Rechnung für ihn nicht prüfbar ist und woran die Prüfbarkeit aus seiner Sicht scheitert. Beanstandet er bloß die inhaltliche Richtigkeit einer Honorarrechnung, stellt dieses gerade keine Rüge der Prüfbarkeit dar. Im Übrigen stellt der BGH auch fest, dass der Architekt selbst im Prozess noch seine Rechnung erläutern, ergänzen oder berichtigen kann, um seinen Honoraranspruch zu realisieren.

Land muss Verzugszinsen zahlen

In seiner Entscheidung vom 25.3.2010 (1 U 108/09) hat sich das OLG Naumburg mit der verspäteten Begleichung einer Honorarrechnung befasst. Wenn der Schuldner eine mit Übergabe fällig gewordene Schlussrechnung nicht zahle, so gerate er unter den Voraussetzungen des § 286 Abs. 3 Satz 1 BGB in Verzug. Handelt es sich bei dem Schuldner nicht um einen Verbraucher, so kommt er spätestens in Verzug, wenn nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung Zahlung geleistet wird. Die Verzugszinsen bemessen sich nach § 288 BGB. Bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, beträgt der Zinssatz für Entgeltforderungen acht Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 2 BGB).

Zusatzhonorar rechtzeitig vereinbaren

In einem vom Oberlandesgericht Hamm entschiedenen Fall ging es um einen Honoraranspruch wegen der Vergütung von Änderungsleistungen. Der klagende Architekt hatte für einen Bauträger Änderungsleistungen während der Planungs- und Bauzeit erbracht. Die Zusatzvergütung solcher Änderungsleistungen stellte der Architekt dem Bauträger später erst nach Abschluss der Baumaßnahmen in Rechnung. Zuvor hatte er trotz mehrfacher Nachfrage des Bauträgers diesem keine Auskunft über mögliche Zusatzhonorare erteilt, obwohl er wusste, dass der Bauträger diese Zusatzkosten für Änderungswünsche seinen eigenen Bauherren weitergeben wollte.

Das OLG Hamm gelangte zu der Entscheidung, dass der klagende Architekt eine nebenvertragliche Auskunftspflicht verletzt hat, weil er seinen Vertragspartner trotz Nachfrage nicht auf die fraglichen Zusatzhonorare für Änderungsplanungen hingewiesen hatte. Wegen der verspäteten Konkretisierung von Zusatzhonoraren war der Bauträger nicht mehr in der Lage, diese Mehrkosten den Hauserwerbern in Rechnung zu stellen. Dem Anspruch des Architekten auf Zusatzhonorar konnte der Bauträger mit einem eigenen Schadensersatzanspruch entgegentreten (OLG Hamm v. 23.04.2010 – 19 U 12/08).