Einschalig nonchalant

Text: Hans Christian Schwenker

Ein Architekt plante für einen Bauträger zwei Reihenhauszeilen. Er sah jedoch nicht wie bei Reihenhäusern erforderlich eine zweischalige Ausführung der Haustrennwände vor, sondern nur eine einschalige, was den Schallschutz verschlechterte. Der Architekt bezeichnete sein Konzept als „senkrecht geteilte Wohneinheiten“; der Bauträger billigte die Planung und veräußerte sie als „Reihenhäuser in Form von Wohnungseigentum“. Beide nahmen an, in diesem Fall reiche der Schallschutz von Geschosswohnungen aus. Später kam es jedoch zu Rechtsstreitigkeiten mit den Erwerbern; der Bauträger erhielt am Ende nicht seinen vollen Preis. Dafür versuchte er seinerseits, den Architekten in Anspruch zu nehmen.

Der Bundesgerichtshof erklärte jetzt beide für verantwortlich (BGH, Urteil vom 20. Dezember 2012 – VII ZR 209/11). Die Planung des Architekten erfülle nicht „den von den Vertragsparteien vorausgesetzten Zweck […], eine mangelfreie Veräußerung des so errichteten Bauwerks an die Erwerber zu ermöglichen, weil diesen eine zweischalige Ausführung der Trennwände geschuldet wird“. Aber der Architekt sei nicht allein zu belasten: Den Bauträger treffe ein erhebliches Mitverschulden an dem Schaden, wenn er blind auf die rechtliche Annahme des Architekten vertraut habe.

Nach dem Urteil bestimmt sich der vom Architekten vertraglich geschuldete Erfolg nicht allein nach der vereinbarten Leistung oder Ausführungsart, sondern auch danach, welche Funktion das Werk nach dem Willen der Parteien erfüllen soll. Eine Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit liegt laut BGH deshalb auch dann vor, wenn der mit dem Vertrag verfolgte Zweck des Werkes nicht erreicht wird und das Werk seine vereinbarte oder nach dem Vertrag vorausgesetzte Funktion nicht erfüllt. Das gilt unabhängig davon, ob Architekt und Auftraggeber eine bestimmte Leistung vereinbart haben, zum Beispiel ein bestimmtes Planungsdetail.

Der Architekt war zunächst beauftragt, für den Bauträger zwei Reihenhauszeilen mit jeweils fünf Reihenhäusern zu planen. Er entwickelte dann zur Kostenersparnis das Konzept mit den einschaligen Trennwänden und den „senkrecht geteilten Wohneinheiten“, um Reihenhäuser mit einem Schallschutzstandard wie im Geschosswohnungsbau zu planen und zu veräußern.

Der Bauträger wusste, dass Reihenhäuser nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik eine doppelschalige Ausführung der Trennwände erfordern. Dennoch stimmte er dem Änderungsvorschlag des Architekten zu. Beide hielten es für zulässig, die Häuser nach dem Wohnungseigentumsgesetz mit weniger Schallschutz zu errichten als dem für Reihenhäuser geforderten Wert von 62 dB.

Laien nicht aufs Glatteis führen

Die Planung des Architekten hat jedoch die Zweckbestimmung verfehlt, dass der Bauträger die Objekte ohne Mängelrügen der Erwerber vermarkten konnte. Denn die Benennung „senkrecht geteilte Wohneinheiten“ sei für ­Erwerber nicht aus sich heraus verständlich. Auch mit ihr sollten nach dem objektiven Inhalt der Verträge zwischen dem Bauträger und

den Erwerbern Einheiten verkauft werden, die in der Konstruktion und Ausführung Reihen­häusern entsprachen – insbesondere in ­puncto Schallschutz.

Der Architekt hat diesen Mangel wegen seines Irrtums zu vertreten, den Erwerbern werde kein Standard von Reihenhäusern geschuldet. Dieser Irrtum ist vermeidbar, denn dem Architekten hätte es ohne Weiteres einleuchten müssen, dass für im Baugewerbe nicht erfahrene Erwerber die rechtliche Konstruktion unwichtig ist, wenn sie Objekte erwerben, die nach ihrem äußeren Erscheinungsbild als Reihenhäuser einzuordnen sind.

Allerdings trifft den Bauträger ein erhebliches Mitverschulden, das der BGH mit zwei Dritteln bewertet. Ein erfahrener Bauträger könne nicht ernsthaft der Meinung sein, ein nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik für Reihenhäuser geschuldeter Schallschutz sei nicht erforderlich, wenn diese mit anderer Bezeichnung und als Wohnungseigentum veräußert würden. Ein Auftraggeber darf nicht blind auf eine rechtliche Annahme seines planenden Architekten vertrauen. Vielmehr ist er im eigenen Interesse gehalten, eine erkennbar zweifelhafte Rechtsauffassung des Architekten zu überprüfen und, falls notwendig, dazu Rechtsrat einzuholen.

Aus dem Urteil ergeben sich Schlussfolgerungen für Risikofälle: Der Architekt schuldet bekanntlich eine funktionsgerechte Planung nach den Regeln der Technik. Allerdings können die Parteien rechtsgeschäftlich vereinbaren, dass der Auftraggeber das Risiko übernimmt, dass eine abweichende Planung die an sich vorausgesetzte Funktion und ihren eigentlichen Zweck möglicherweise nicht erfüllt. Vereinbart werden kann dies auch nach Vertragsschluss im Rahmen der Abstimmung über das geplante Bauvorhaben, da der Architektenvertrag einem dynamischen Anpassungsprozess unterliegt. Allerdings ist eine derartige Risikoübernahme durch den Auftraggeber rechtlich nur haltbar, wenn dieser die Bedeutung und Tragweite des Risikos tatsächlich erkannt hat, das durch die Abänderung der Planung entsteht. Im vorliegenden Fall hatte jedoch der Bauträger ebenso wie der Architekt irrtümlich angenommen, dass das Konzept des Architekten nicht zu Problemen mit den Erwerbern führen werde.

Hans Christian Schwenker ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in Hannover.