Text: Jürgen A. Wendt
Sollen Wohnungen barrierefrei zugänglich gemacht werden, können an drei Stellen Kosten oder Einnahmeausfälle entstehen. Da sind zunächst die Planungs- und Baukosten, die vom Eigentümer oder letztlich vom Mieter getragen werden müssen, wenn der Staat sie nicht subventioniert. Im Neubau müssen sie von vornherein in die Miete einkalkuliert werden; im Bestand können jährlich elf Prozent des Modernisierungsaufwands auf die Miete umgelegt werden. Hinzu kommen die teils beträchtlichen Kosten für Betrieb und Instandhaltung, die nach Fertigstellung von den Bewohnern zu tragen sind. Dies ist ihnen oft vorher nicht bewusst und wird auch nicht von jedem Eigentümer offen mitgeteilt. Drittens nehmen barrierefreie Zugänge häufig Flächen in Anspruch, die anderenfalls mit Ertrag vermietet werden könnten.
Alle drei Faktoren erfordern das Abwägen von Planungsalternativen, um die finanzielle Belastung von Mietern wie Eigentümern in Grenzen zu halten. Das gilt besonders für den Aufzug, der im Bau wie im Betrieb die oft wirksamste Methode der barrierefreien Erschließung ist, aber auch die teuerste. Für seinen Ein- und Anbau gibt es im Neubau wie im Bestand unterschiedlichste Varianten im und vor dem Haus sowie mit verschiedenartigsten Wegen zu den Wohnungen auf den Etagen. Die Kosten dieser Varianten sind aus Praxisfällen bekannt und sollten zur Optimierung des jeweiligen Projekts realistisch kalkuliert und verglichen werden.
Die Vergleichsrechnung in der Tabelle für Neubauten (siehe Download: Modellrechnungen von Beispielobjekten) bezieht sich auf ein theoretisches viergeschossiges Gebäude. Bei ihm ist eine Erschließung mit Aufzug, Mittelgang und nicht durchgesteckten Wohnungen zu beiden Seiten schon zu Baukosten zu haben, die in Relation zu einem Quadratmeter Wohnfläche wenig über 100 Euro betragen. Dagegen kostet eine Erschließung über Laubengänge und außen vorgestellte Aufzugstürme rund das Doppelte. Dazwischen liegen die Kosten für eine Punkterschließung in Drei- oder Vierspännern, in Atrien und über einen frei stehenden Aufzugsturm mit Verbindungsbrücken zu zwei Häusern. Dies erfordert auch die größte Verkehrsfläche, die fast ein Drittel der erschlossenen Wohnfläche ausmacht. Zu beachten sind zudem die Betriebskosten für Aufzug und sonstige Erschließungsfläche, die von monatlich 18 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche bei Mittelgang-Erschließung bis zu monatlich 38 Cent bei Punkterschließung reichen können.
Wichtig für Mieter sind die gesamten Zusatzkosten für die barrierefreie Erschließung, hier berechnet für eine Wohnung mit 75 Quadratmetern. Diese setzen sich zusammen aus den zusätzlichen Baukosten, von denen im Neubau-Rechenfall jeweils vier Prozent auf die Miete umgelegt werden, sowie den Betriebskosten für Aufzug und zusätzliche Verkehrsflächen. Diese Gesamtkosten sind für die Mittelgangerschließung mit knapp 41 Euro pro Monat am niedrigsten – aber bekanntlich ist der Bautyp problematisch im Hinblick auf Wohnwert und Grundrissbildung. Doppelt so hoch mit 82 Euro monatlich sind die Kosten für eine Lösung, bei der die Wohnungen von einem etwas abgerückten Laubengang erschlossen sind, an dessen Außenseite wiederum der Aufzug andockt.
Die Vergleichsdaten für Altbauten (siehe Download: Modellrechnungen von Beispielobjekten) beziehen sich auf ein fünfgeschossiges Haus der Nachkriegsjahrzehnte in der besonders häufig realisierten industriellen Bauweise. Hier sind die Kosten deutlich höher als in Neubauten, da für den Ein- oder Anbau von Aufzügen stets Eingriffe in den Bestand nötig sind. Von diesen ohnehin höheren Kosten können dann auch noch elf Prozent als Modernisierungszuschlag auf die Miete umgelegt werden. Dies und die steigenden Betriebskosten können im Musterfall schon bei der preisgünstigsten Lösung zu monatlichen Steigerungen der Gesamtmiete von knapp 185 Euro führen. Hier werden von einem einzelnen Aufzug über Außengänge sämtliche Wohnungen an vier Treppenaufgängen erschlossen. Dies ist die rechnerisch günstigste Lösung. Die teuerste Variante enthält gravierende Grundriss-Veränderungen, etwa bei der Erschließung über das bisherige Bad, und führt bei voller Modernisierungsumlage zu mehr als 400 Euro Zusatzbelastung für den Bewohner.
Doch lieber Treppen steigen?
Solche Beträge sind am Markt allenfalls in wenigen Großstädten durchsetzbar – und selbst dort nicht im industriellen und seriellen Wohnungsbau der 1950-er bis 1980-er Jahre außerhalb von Spitzenlagen. Für die letzte Spalte der Tabelle “ Kosten im Bestand“ (siehe Download: Modellrechnungen von Beispielobjekten) ist deshalb angenommen, dass nicht 11 Prozent, sondern wie im Neubau vier Prozent der Baukosten auf die jährliche Miete umgesetzt werden können. Dann beträgt die Zusatzbelastung für Mieter im günstigsten Fall 78 Euro, im ungünstigsten 173 Euro. Noch nicht berücksichtigt ist der Einnahmeausfall für den Vermieter, wenn Wohnfläche wegfällt. Diese Ertragsminderung muss auf lange Sicht häufig durch eine weitere Mietsteigerung für die verbleibende Fläche kompensiert werden.
Auch hier ist sehr fraglich, ob sich dies alle Mieter derartige Wohnungen leisten können und wollen. Bewohner im mittleren und jüngeren Alter dürften angesichts solcher Kosten oft das Treppensteigen vorziehen. In einem solchen Fall schadet die barrierefreie Erschließung des Gesamtbaus mehr Mietern, als sie nützt. Das sollte bei einem mehrgeschossigen Haus stets zu der Frage führen, ob barrierefreie Zugänglichkeit für alle Etagen oder nur für das Erdgeschoss geschaffen werden sollte. Die für Letzteres nötigen Rampen sind in Bau und Betrieb weit kostengünstiger als Aufzüge. Bei Anbringung außen kosten sie keine vermietbare Wohnfläche, erfordern allerdings Flächen, die vor allem in dichter bebauten Quartieren oft weder am Bürgersteig vor dem Haus noch in einem barrierefrei zugänglichen Hof zur Verfügung stehen. Doch kann es gerade für die Eigentümer größerer Wohnungsbestände lohnender sein, nur die Erdgeschosse mehrerer Häuser barrierefrei zu gestalten und nicht ein ein einzelnes mehrgeschossiges Haus komplett. Auf die barrierefrei erschlossene Wohnfläche umgerechnet, betragen die Kosten weniger als 100 Euro pro Quadratmeter. Für die weiterhin nicht barrierefrei erschlossenen Flächen in den oberen Etagen entstehen weder umlegbare Bau- noch Betriebskosten. Dies ist nicht als Modernisierung umlegbar, dürfte sich aber schon auf mittlere Sicht wegen der besseren Vermietbarkeit für den Eigentümer rentieren.
Nur eine Scheinlösung wäre es, das Bemühen um Barrierefreiheit auf den Neubau zu konzentrieren, wo der Zusatzaufwand hierfür relativ gering ist. Dem stehen jedoch die hohen Gesamtkosten für Neubauten entgegen, die für viele Mieter nicht tragbar sind. Zudem sind gerade für Personen, die auf Barrierefreiheit angewiesen sind, zentrale Wohnlagen von großer Bedeutung. Hier sind allerdings Neubaugrundstücke in vielen Städten kaum noch oder nur zu Höchstpreisen verfügbar. Die große Zahl der künftig benötigten barrierefreien Wohnungen muss zum Gutteil auch im Bestand geschaffen werden. Da dieser aber bezahlbares Wohnen für jedermann bieten muss, ist hier die Beachtung der Kosten für unterschiedliche Lösungen besonders wichtig und eine Konzentration auf die Erdgeschosse besonders wirtschaftlich.
Dr. Jürgen A. Wendt ist Inhaber der Wendt Architekt & Ingenieur GmbH in Weimar
Mehr zur Vergleichsrechnung:
Die Vortragspräsentation des Autors mit Darstellung der baulichen Varianten (PDF, 2,5 MB) finden Sie oben rechts auf dieser Seite im Download-Kasten.
