Gefahrenquelle ­Grundwasser

Text: Martin Leuschner

Bevor der Architekt die Planung aufnimmt, muss er die Verhältnisse von Grund und Boden, auf dem das Gebäude später stehen soll, genau ermitteln. Diese Pflicht trifft ihn bereits im Rahmen der Grundlagenermittlung (LPH 1). Insbesondere bei schwierigen oder völlig unbekannten hydrogeologischen Verhältnissen ist hohe Achtsamkeit gefragt, denn die Haftungsrisiken sind immens, falls wegen mangelhafter oder fehlender Analyse der Boden- und Grundwasserverhältnisse später Wasser ins Gebäude eindringt oder durch nachgebenden Untergrund Schäden am Gebäude auftreten. Hat der Architekt diese Pflicht schuldhaft verletzt, haftet er wegen Planungs- und Beratungsfehlern für die Beseitigung der eingetretenen Schäden und auf Ersatz der durch die Nachbesserung hervorgerufenen zusätzlichen Kosten, die der Bauherr sich erspart hätte, wenn von vornherein die spezifischen Anforderungen des Baugrunds berücksichtigt worden wären. Selbst wenn noch kein Schaden eingetreten ist, hat der Architekt einen möglichen Minderwert des Gebäudes zu ersetzen. Ferner kann der Architekt verpflichtet sein, den Eigentümer von den Kosten zukünftiger Mangelbeseitigungen freizustellen.

Grundwasser stellt eine stete Gefahrenquelle dar. Daher muss der planende Architekt auch ohne konkrete Anhaltspunkte die Boden- und Grundwasserverhältnisse aufklären und seine Entwurfs-, Ausführungs- und Detailplanung daraufhin ausrichten. Da für eine hydrogeologische Bodenanalyse besondere Fachkenntnisse erforderlich sind, gehört es zu seinen Hauptpflichten, den Bauherrn über die Notwendigkeit der Einschaltung eines Sonderfachmanns frühzeitig zu beraten. Der Verzicht auf die Einholung eines Baugrundgutachtens stellt eine grobe Pflichtverletzung dar, welche den vollen Verlust des Versicherungsschutzes zur Folge haben kann. Damit sich dieses wirtschaftliche Risiko nicht realisiert, muss der Architekt in der Regel auf eine Bodenanalyse bestehen. Selbst wenn er den Bauherrn auf die Notwendigkeit eines solchen Gutachtens hinweist, dieser aber keines einholt und es deswegen zu einem Bauschaden kommt, besteht die Gefahr, dass der Architekt für den Schaden aufkommen muss. Daher sollte schon im Architektenvertrag klargestellt werden, dass ein Baugrundgutachten erforderlich ist und die Kosten hierfür der Auftraggeber trägt. Weigert sich der Bauherr, ein Bodengutachten einzuholen, muss der Architekt unbedingt einen schriftlichen Haftungsverzicht für spätere Schäden, die aus einer fehlenden Bodenuntersuchung resultieren können, verlangen oder andernfalls die Fortsetzung des Vertrages ablehnen, notfalls kündigen. Nur in wenigen Fällen, zum Beispiel bei absolut klaren Bodenverhältnissen, kann auf eine Baugrunduntersuchung verzichtet werden.

Zu einer mangelfreien, funktionstauglichen Planung gehört auch die Berücksichtigung der Bodenverhältnisse, das heißt, es muss zunächst der Lastfall (Bodenfeuchte/ nichtdrückendes/drückendes Wasser) geklärt und dann der notwendige Schutz gegen eindringendes Wasser festgelegt werden. Es reicht je nach Sachstand nicht aus, allein den aktuellen Grundwasserstand zu berücksichtigen. Dieser stellt immer nur eine Momentaufnahme dar. Deswegen muss der Architekt Informationen bei den Behörden über die höchsten bekannten Grundwasserstände einholen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 20.7.2007, Az. 22 U 145/05). Dies gilt vor allem in grundwassergefährdeten Bereichen, zum Beispiel in der Nähe von Flüssen oder in der Umgebung eines ehemaligen Braunkohletagebaus, wo nach dessen Einstellung wieder mit einem Ansteigen des künstlich abgesenkten Grundwassers zu rechnen ist. Die Planung muss grundsätzlich den höchsten bekannten Grundwasserstand berücksichtigen, auch wenn dieser seit Jahren oder Jahrzehnten nicht mehr erreicht wurde. Entweder muss die Kellersohle über ihm liegen oder das Gebäude gegen den Lastfall drückendes Wasser gesichert sein – anderenfalls ist die Planung mangelhaft (OLG Düsseldorf, Urteil vom 23.10.2014, Az. 5 U 84/10).

Werden Erkundigungen zu Grundwasserständen eingeholt, kommt es darauf an, aus den erlangten Informationen die richtigen Schlüsse zu ziehen. Nach einem Urteil des OLG Frankfurt (Urteil vom 24.6.2008, Az. 22 U 135/07) ist eine eigenmächtige Begrenzung des Betrachtungszeitraums der Grundwasserentwicklung auf 20 Jahre nicht geboten, wenn für den Architekten erkennbar ist, dass ein höherer Grundwasserstand vor 30 Jahren ermittelt wurde. Für eine grundwassersichere Planung ist mindestens ein Betrachtungszeitraum von 40 bis 60 Jahren anzusetzen.

Ein Architekt erwartete nach Einstellung eines Braunkohletagebaus den Anstieg des Grundwasserpegels erst nach 60 Jahren. Es war jedoch nicht auszuschließen, dass eine Normalisierung des Grundwasserstandes bereits in den nächsten Jahren eintrat. Für diesen Fall ist nach der zuletzt genannten Entscheidung des OLG Düsseldorf das Gebäude fachgerecht und dauerhaft abzudichten und nach zutreffender Auffassung des Gerichts von Anfang an so zu planen, dass es einen zeitlich unbegrenzten Schutz gegen drückendes Grundwasser aufweist, zum Beispiel durch eine schwarze oder weiße Wanne.

Auf den höchsten jemals gemessenen Grundwasserstand muss obendrein ein angemessener Sicherheitsaufschlag hinzugerechnet werden (OLG Schleswig, Urteil vom 11.09.2012, Az. 3 U 113/09). In der Rechtsprechung wird ein Zuschlag von mindestens 30 Zentimetern bis zur Unterkante der Bodenplatte für erforderlich gehalten, bei starken Grundwasserschwankungen im Einzelfall noch höher. Die Pflicht zum Zuschlag entfällt nur dann, wenn ein Wiederanstieg des Grundwassers auf die früheren Werte ausgeschlossen ist. Da der Architekt hierfür aber die Beweislast trägt und Grundwasserstände praktisch nicht vorhersehbar sind, muss er immer vom höchsten bekannten Grundwasserstand ausgehen.

Zu viel Sicherheit kann allerdings auch schaden. Ein zu groß gewähltes Sicherheitsniveau beziehungsweise eine Planung, die deutlich über die derzeit anerkannten Regeln der Technik hinausgeht, kann ebenso mangelhaft sein und Gewährleistungsrechte des Auftraggebers auslösen, wie ein aktuelles Urteil des OLG Brandenburg vom 14.1.2015 (Az. 4 U 27/13) zeigt. Hier hatte ein von einer Gemeinde beauftragter Landschaftsarchitekt für unter anderem kulturbautechnische Maßnahmen zur Verbesserung des Landschaftswasserhaushaltes seiner Planung statt eines 10- oder 20-jährigen Regenereignisses ein 100-jähriges zugrunde gelegt und damit ein über die anerkannten Regeln der Technik hinausgehendes, höheres Sicherheitsniveau und einen besseren als den üblichen Schutz vor Überschwemmungen nach Starkregenereignissen geplant. Dadurch kam es zu erheblich höheren Kosten. Der Landschaftsarchitekt hatte es hier versäumt, wegen der wirtschaftlichen Vorgaben des öffentlichen Auftraggebers vor der Ausarbeitung der Entwurfsplanung mit der Gemeinde zu klären, ob diese einen höheren, über den anerkannten Regeln der Technik liegenden Überschwemmungsschutz präferiere und dadurch entstehende Mehrkosten tragen wolle.

Die Berücksichtigung des Grundwassers kann auch zu erhöhten Anforderungen bei der Statik führen, zum Beispiel bei der Stärke und Bewehrung der Bodenplatte und der Kellerwände. Der Architekt ist verpflichtet, dem Statiker die für dessen Berechnungen erforderlichen Angaben zu den Grundwasserverhältnissen zur Verfügung zu stellen sowie seinerseits die erstellte Statik im Rahmen seiner eigenen Fachkenntnisse daraufhin zu überprüfen, ob seine Planungsvorgaben eingehalten und die Grundwassersituation berücksichtigt worden sind. Kommt es wegen falscher Angaben über den Lastfall zu Rissen am Gebäude, haftet auch der Architekt.

Versucht der planende Architekt, sich selbst aus der Verantwortung zu nehmen, ist ebenfalls Vorsicht geboten. Ein formularmäßiger Hinweis des nur mit Leistungsphase 4 beauftragten Architekten, dass ein Bodengutachten nicht vorliege und dass die Baugrundannahme vor Baubeginn überprüft werden müsse, befreit ihn nicht von einer späteren Haftung, wenn es mangels fehlender Abdichtung gegen drückendes Grundwasser zu Schäden am Gebäude kommt. Denn auch der nur mit der Genehmigungsplanung beauftragte Architekt schuldet nach Auffassung des BGH eine mangelfreie und funktionstaugliche Planung, die den jeweils erforderlichen Schutz gegen drückendes Grundwasser enthält (Urteil vom 6.12.2007, Az. VII 157/06).

Wird auf Empfehlung des Architekten ein Sonderfachmann vom Bauherrn mit der Erstellung eines Bodengutachtens beauftragt und kommt der Fachmann zu dem fehlerhaften Ergebnis, dass drückendes Wasser nicht vorhanden ist und daher besondere Maßnahmen zum Schutz gegen Grundwasserlasten nicht erforderlich sind, haftet der Architekt nur, wenn er einen erkennbar ungeeigneten Sonderfachmann empfohlen hat oder wenn auch er mit seinem eigenen Fachwissen die Fehlerhaftigkeit des Gutachtens hätte erkennen müssen (BGH-Urteil vom 14.2.2001, Az. VII ZR 176/99).

Das Fazit: Zu viel kann ebenso falsch sein wie zu wenig. Dieses Dilemma kann nur durch eine gute und rechtzeitige Kommunikation des Architekten mit seinem Auftraggeber gelöst werden. Er muss aufklären und beraten und sich für seine bevorzugte Lösung die Zustimmung des Auftraggebers einholen – möglichst schriftlich!

Martin Leuschner ist Syndikusrechtsanwalt in Hannover.