Was verjährt wann?

Text: Julian Stahl

In unterschiedlichen Phasen eines Bauvorhabens stellt sich die Frage, wie lange die ausführenden Unternehmen für die ordnungsgemäße Errichtung sorgen müssen bzw. haften. Wie lange sind die beteiligten Architekten und Planer verantwortlich? Wie lange ist das teilweise oder vollständig abgerechnete Honorar durchsetzbar?

Die Anforderungen an die Rechtskenntnisse eines Architekten in puncto Verjährung wachsen im Verlauf des Projekts. Im Planungsstadium sind Themen wie die Haftung für Mängel selten. Der Anspruch steigt, wenn der Architekt etwa im Rahmen der Vorbereitung oder Durchführung der Vergabe an Vertragsverhandlungen mit Auftragnehmern teilnimmt und/oder sogar Vertragsmuster für die Beauftragung von Werkunternehmern verwendet (selbst sollte er diese nicht erstellen). Während der Objektüberwachung spielt das Thema Gewährleistungszeit eine wichtige Rolle, insbesondere wenn es während des Bauablaufs zu Teilabnahmen kommt. Hohe Aufmerksamkeit verdient das Ende der Gewährleistungszeit, wenn die Objektbetreuung nach der Fertigstellung übernommen wird. Wichtig sind auch die eigenen Vertragsverhältnisse zu Auftraggebern und gegebenenfalls eigenen Auftragnehmern, zum Beispiel Subplanern. Die Verjährung ist für jedes Vertragsverhältnis gesondert zu betrachten: Ansprüche im Hauptauftragsverhältnis können unverjährt sein, während Ansprüche gegen Subplaner verjährt sind – und umgekehrt.

Zu Rechtsstreitigkeiten kommt es etwa, wenn:

• im Rahmen der Objektüberwachung die Verjährungsfristen für Mängelansprüche nicht oder fehlerhaft aufgelistet sind,
• sich der Auftraggeber auf diese Angabe verlassen hatte und die Mängelansprüche erst zu spät (und damit erfolglos) verfolgt werden können,
• Sicherheiten vor Ablauf der zutreffenden Gewährleistungszeit freigegeben wurden oder
• die Objektbegehung zu einem Zeitpunkt erfolgte, als Mängelansprüche nicht mehr durchgesetzt werden konnten.

Die Begriffe Gewährleistung, Gewährleistungszeit, Verjährung und Verjährungszeit werden häufig inhaltsgleich oder ohne eindeutige Abgrenzung verwendet. Sie bezeichnen jeweils den Zeitraum, mit dessen Ende die Einrede der Verjährung erfolgreich erhoben werden kann. Wichtig ist zunächst der Beginn dieses Zeitraums. Die Verjährungszeit beginnt mit der Fälligkeit eines Anspruchs. Für Mängelansprüche, zum Beispiel die des Bauherrn beim Architektenvertrag, kommt es auf die Abnahme der Leistung an. Die Verjährungszeit beginnt am darauffolgenden Tag um 0 Uhr (Ausnahmen siehe unten). Ist die Abnahme rechtmäßig verweigert worden, beginnt auch die Verjährungszeit nicht. Anders bei Kaufverträgen oder diesen gleichgestellten Werklieferungsverträgen – das sind Verträge, die die Lieferung herzustellender oder zu erzeugender beweglicher Sachen zum Gegenstand haben. Hier ist der maßgebliche Zeitpunkt die Übergabe bzw. Anlieferung der Kaufsache.

Während der Verjährungszeit kann der Fristlauf vorübergehend gestoppt werden, zum Beispiel infolge der Aufnahme von Verhandlungen über Mängel oder der Einleitung eines Gerichtsverfahrens. Die Verjährungszeit läuft solange nicht weiter. Ein Beispiel: Die Verjährungszeit zum Beispiel insgesamt fünf Jahre; nach zwei Jahren wird die Verjährung gehemmt und irgendwann diese Hemmung aufgehoben. Ab diesem Tag läuft sie noch drei Jahre lang. Dies kann dazu führen, dass die Zeitspanne vom Beginn bis zum Ende der Verjährung weit länger sein kann als zum Beispiel fünf Jahre.

Verjährungsfristen können zwischen den Vertragsparteien (außer Privatleuten) grundsätzlich frei vereinbart werden. Unwirksam ist eine solche Vereinbarung nur dann, wenn die Verjährungszeit gegenüber der gesetzlich geltenden Frist deutlich verkürzt oder verlängert wird und dafür kein sachlicher Grund besteht. Längere Fristen werden häufig bei Flachdachabdichtungen oder Tiefgaragenbauwerken vereinbart. Häufig unwirksam sind zudem Regelungen, nach denen die Verjährungszeit erst mit der Schlussabnahme des Gesamt­objekts beginnt. Dann hat zum Beispiel der Rohbauer schon lange die Baustelle verlassen.

Honoraranspruch: Jahresende plus drei Jahre

Honorarforderungen von Architekten verjähren nach drei Jahren (§ 195 BGB). Die Verjährungsfrist beginnt allerdings erst mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch fällig geworden ist. Er wird fällig, wenn er prüfbar gegenüber dem Auftraggeber abgerechnet wurde und dieser – bei Geltung der HOAI 2013 – die Architektenleistungen abgenommen hat.

Werkverträge nach BGB: Fünf Jahre

Die Verjährungszeit für Ansprüche des Bauherrn beträgt fünf Jahre für Leistungen an einem Bauwerk und die Erbringung von Planungs- oder Überwachungsleistungen hierfür (§ 634 a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Ein Bauwerk ist jede unbewegliche, durch Verwendung von Arbeit und Material in Verbindung mit dem Erdboden hergestellte Sache. Ein Spielplatz oder eine Terrasse kann bereits ein Bauwerk sein. Auch Erneuerungs- und Umbauarbeiten an einem bereits errichteten Bauwerk fallen hierunter, wenn sie für Konstruktion, Bestand, Erhaltung oder Benutzbarkeit des Gebäudes von wesentlicher Bedeutung sind und wenn die eingebauten Teile mit dem Gebäude fest verbunden werden. Der Anwendungsbereich ist also sehr weit.

Die Objektüberwachung ist ebenfalls weit zu verstehen. Der fünfjährigen Gewährleistung unterliegen auch Ansprüche aus fehlerhafter Schlussrechnungsprüfung, dem Führen des Bautagebuchs, aus der Aufmaßnahme mit Bauunternehmern oder anderen oben genannten Gründen für Rechtsstreitigkeiten. Für nachträglich eingebaute technische Anlagen gilt diese Frist nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. VII ZR 348/13), wenn:
• die technische Anlage zur dauernden Nutzung fest eingebaut wird,
• der Einbau eine grundlegende Erneuerung darstellt, die einer Neuerrichtung gleichsteht, und
• die technische Anlage dem Gebäude dient, indem sie eine Funktion für dieses erfüllt.

Werkverträge nach VOB/B: Vier Jahre

Bei Verträgen, in denen die VOB/B vereinbart wurde, ist zu beachten, dass die Verjährungszeit statt fünf nur vier Jahre dauert, sofern nichts anderes vereinbart wurde (§ 13 Abs. 4 Nr. 2 VOB/B). Bei Vereinbarung der VOB/B beginnt nach § 13 die Verjährungsfrist nach der Abnahme von Mängelbeseitigungsleistungen für diese Leistung stets neu und dauert dann – gerechnet ab dieser Abnahme – noch mindestens zwei Jahre. Die oben genannte Vier-Jahres-Frist wird dadurch aber nicht verkürzt. Große praktische Bedeutung hat eine weitere Sonderregelung der VOB/B: Mit Zugang eines schriftlichen Mängelbeseitigungsverlangens beginnt ebenfalls der Lauf einer eigenen zweijährigen Verjährungsfrist. Auch hier gilt aber mindestens die vierjährige Regelfrist bzw. mindestens die Frist, die die Parteien vereinbart haben.

Kein Bauwerk: Zwei Jahre

Ansprüche an Architekten und Ausführende wegen der Planung und Überwachung der Herstellung, Wartung oder Veränderung verjähren in zwei Jahren, wenn eine „Sache“ kein Bauwerk ist (§ 634a Abs. 1 Nr. 1 BGB). Dies gilt etwa für Erdarbeiten, die nicht zur Vorbereitung eines Bauvorhabens dienen, oder bei der Garten- und Landschaftsgestaltung (nicht aber für Terrassen und Spielplätze, siehe oben). Weitere Beispiele sind reine Abbrucharbeiten, Vermessungs- oder Anstricharbeiten.

Anlagen mit Wartungsbedarf: Ein bis zwei Jahre

Eine Sonderregelung gilt laut § 13 Abs. 4 Nr. 2 VOB/B für Teile von maschinellen und elektronischen/elektrotechnischen Anlagen, bei denen die Wartung Einfluss auf Sicherheit und Funktionsfähigkeit hat. Ist für sie kein Wartungsvertrag abgeschlossen, gilt die Zwei-Jahres-Frist. Ansprüche wegen feuerberührten Teilen verjähren schon nach einem Jahr.

Beratungsleistungen: Drei Jahre

Reine Beratungsleistungen von Architekten, die nicht mit der Planung oder Objektüberwachung eines Bauwerks in Verbindung stehen, verjähren nach drei Jahren (§ 634a Abs. 1 Nr. 3 BGB). Projektsteuerer sind nur dann erfasst, wenn sie keine Architektenleistungen übernommen haben. Die sogenannte regelmäßige Verjährungszeit von drei Jahren ist aber nur auf den ersten Blick günstiger als die fünfjährige Verjährungszeit, denn sie beginnt nicht mit der Abnahme, sondern erst mit Kenntnis von der Pflichtverletzung. Unabhängig von der Kenntnis verjähren diese Ansprüche binnen zehn Jahren. Dieselben Grundsätze gelten, wenn Mängel arglistig verschwiegen werden.

Unterschiedliche Fristen

Werden Arbeiten übernommen, die unterschiedlichen Verjährungsregelungen unterliegen, kommt es darauf an, ob es sich um zusammenhängende Leistungen handelt (dann ist in der Regel die längere Verjährungsfrist entscheidend) oder nicht (dann separate Berechnung).

Besondere Vorsicht ist bei der Lieferung von Baustoffen und vorgefertigten Bauteilen geboten, die zum Beispiel durch den Bauherrn gestellt werden und durch einen anderen Werkunternehmer einzubauen sind. Hier laufen nach §§ 651, 438 BGB unterschiedliche Verjährungsfristen – für die Baustoffe ab Lieferung auf die Baustelle und für die Werkleistung gegenüber dem Unternehmer erst ab Abnahme. Das gilt auch dann, wenn die Baustoffe individuell für das Bauvorhaben gefertigt, aber nicht durch den Hersteller montiert werden. Die Abwicklung von Mängeln bei Bau- und Anlagenteilen, die vor Ort nur noch eingebaut werden, richtet sich nach Kaufrecht. Mängelansprüche bestehen allerdings nur dann, wenn die Mangelfreiheit der gelieferten Sache unverzüglich nach Anlieferung geprüft wird – siehe § 377 des Handelsgesetzbuches (HGB). Hierfür muss der dafür Verantwortliche auf der Baustelle sorgen. Für alle anderen Kaufsachen, die nicht für ein Bauwerk verwendet werden, beträgt die Verjährungszeit lediglich zwei Jahre, beginnend mit der Übergabe.

Julian Stahl ist Rechtsanwalt bei Kraus, Sienz & Partner in München.