Sechs Zimmer auf 296 Quadratmetern im sechsten Obergeschoss, mit großer Balkonfläche vor den Wohnräumen und eigener Dachterrasse darüber; der Blick geht über die Dächer Berlins oder nach unten auf die Spree samt hauseigenem Bootsanlegesteg: Das Penthouse ist eine von 161 Wohneinheiten des „Wave“, zwei Wohngebäuden, die im Spätsommer 2019 am nördlichen Spreeufer des Berliner Osthafens zwischen den Kreuzberg, Friedrichshain und Treptow fertiggestellt wurden. „Wohnen im Superlativ“ bewirbt das Unternehmen Bauwerk Capital sein Projekt. Größe, Ausstattung und nicht zuletzt die Wasserlage machen den Entwurf des Architekturbüros Graft zu einem Luxusobjekt.
Das gilt zumindest für die größeren Wohnungen in den oberen Etagen. „Bei den Wohnhäusern wurde Wert auf eine große Vielfalt an Wohnungstypen gelegt, um einen interessanten Wohnungsmix für eine gute soziale Mischung bieten zu können, der auf den Standort und mögliche Zielgruppen abgestimmt ist“, fasst Graft das Konzept zusammen. So finden sich in den Häusern auch 1,5- Zimmer-Wohnungen und Single-Apartments, die 27 bis 40 Quadratmeter groß sind. Solch ein Angebot im Hochparterre spielt dann doch in einer anderen Liga, als die Großen ganz oben. Wo also fängt Luxus beim Wohnen an, wo hört er auf?
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Lofts, Studios, Towers: ambitionierte Namen
Ein Blick auf die Immobilieninserate in ökonomisch wie kulturell relevanten Großstädten erweckt den Eindruck, dass über den frei finanzierten Neubau fast ausschließlich Luxuswohnungen angeboten werden. Neben dem ambitionierten Wörtchen „Residenz“, das betreutem Wohnen für Senioren vorbehalten scheint, wimmelt es in den Inseraten nur so von „Lofts“, „Studios“ und „Villen“, gerne angereichert mit „urban“, „Park“, „Bellevue“ oder „Panorama“. Was nur ein Stück über die Traufhöhe der nebenstehenden Gebäude hinauskommt, wird zum „Tower“.
Auf den zweiten Blick wird oft mehr Exklusivität suggeriert, als vorhanden ist. Neben dem üblichen Verkaufssprech ist das in solchen Fällen zu oft eine nachgeschobene Begründung für die aufgerufenen Kauf- und Mietpreise, die in den Städten fast flächendeckend rapide nach oben gehen. Qualität oder gar Luxus braucht es hierfür nicht einmal.
„Wahrer Luxus ist maßgeschneidert“
„Das Luxus-Versprechen erzeugt auf dem Immobilienmarkt immenses Aufsehen“, sagt Graft-Gründungspartner Wolfram Putz. „Wahrer Luxus kommt nicht von der Stange, sondern bedeutet, dass ein Bauherr oder Käufer sich seine Wohnumgebung auf persönliche Bedürfnisse maßschneidern lässt.“ Die Auswahl aus einem großen Katalog von Möglichkeiten oder gar die Freiheit, selbst zu gestalten, sei daher per se eine Nische auf dem Wohnungsmarkt. „Gute Architektur beschränkt sich bei solch exklusiven Ansprüchen nicht auf großzügig gestaltete Räume und edles Interieur. Der Entwurf muss vor allem hohe Flexibilität und größtmögliche Freiheit für den Nutzer zulassen, um auf dessen wandelnde Ansprüche reagieren zu können.“
Wer mit Luxus wirbt, muss mit Sonderwünschen rechnen
Ein sehr spezieller Wunsch wurde zum Beispiel auf dem Kranhaus „Pandion Vista“ am Rheinauhafen geäußert (BRT Bothe Richter Teherani, Hamburg / Linster Architekten, Trier). Eines der drei 60 Meter hohen Häuser, die dort in Form von Hebekränen mit rechtwinklig vorstehendem Arm bis über den Fluss ragen, beherbergt keine Büros, sondern 133 Eigentumswohnungen. Der Käufer eines der Penthouses hatte angefragt, auf dem Dach eine Schwimmrinne bauen zu lassen. Dies konnte jedoch baulich nicht umgesetzt werden. „Mit solch ausgefallenen Sonderwünschen sollte ein Entwickler und Bauherr bei derart besonderen Immobilien rechnen“, sagt Ingo Schwarz, Geschäftsführer Vertrieb bei Pandion. „Ist der Rohbau fertig, setzen lediglich tragende Wände hierbei Grenzen, das wissen bei solchen Projekten auch die planenden Architekten.“
Penthouses kaufen oft Eigennutzer
Um Sonderwünsche bei der Ausstattung kümmert sich bei Pandion eine eigene Design-Abteilung. „Bei normaler Preis-Range sind Sonderwünsche überschaubar, der Fokus liegt meist auf Bodenbelag und Armaturen“, so Schwarz. „Mit dem Kaufpreis steigen die Ansprüche, wer etwa 400.000 Euro für seine Wohnung aufbringen kann, hat in der Regel nicht noch 150.000 Euro für Sonderwünsche in petto.“ Von 390 Wohnungen, die Pandion 2019 verkauft habe, ordne man lediglich das Projekt „Pandion The Haus“ in Berlin von den Architekten Axthelm Rolvien dem Luxus-Segment zu. Wer dort, in der Nürnberger Straße, nahe der Gedächtniskirche eine Wohnung kauft, zahlt zwischen 10.000 und 11.000 Euro pro Quadratmeter. „Zu etwa 80 Prozent interessieren sich Kapitalanleger für die Objekte“, sagt Schwarz. „Ein Penthouse hingegen wollen vor allem Eigennutzer kaufen, das ist zwar deutlich teurer, bietet dafür aber nochmals eine andere Qualität.“
Größte Nachfrage kommt von Einheimischen
Für Sebastian Fischer sind Eigennutzer die typischen Käufer von Luxusimmobilien: „Wer sich bei der Immobiliensuche davon leiten lässt, welche individuellen Wünsche eine Wohnung oder ein Haus erfüllen soll, will sie in der Regel auch dauerhaft nutzen.“ Der Vorstand des Immobilienunternehmens Primus beobachtet zwar einen Wandel. Mittlerweile interessiere sich auch eine vermögende Klientel aus ganz Europa und anderen Kontinenten für exklusive Immobilien – und nutzen diese als gelegentliche Zweitwohnung in der spannenden Stadt Berlin.
„Die größte Nachfrage kommt aber nach wie vor von Käufern, die hier bereits wohnen oder dauerhaft hierher ziehen.“ Spekulative Käufe mit der Absicht, kurzfristig teurer weiter zu veräußern, wie in London seien in Berlin die Ausnahme. So legen kaufkräftige Interessenten auch großen Wert auf die Lage. Entweder soll es zentral sein, was in Berlin entweder Mitte oder Ku’damm-Nähe bedeutet. Oder Urbanität soll sich mit Natur verbinden. Neben Wasserlagen an Spree, Havel oder Dahme ziehen auch der Grunewald oder die Forste bei Köpenick.
Die Küche wird wichtiger – oft nur zum Schein
Während die Präferenzen bei der Lage weitgehend unverändert bleiben – Grün, Wasser und urbaner Glamour werden bevorzugt –, wandeln sich die Moden bei der Ausstattung immer wieder. „Die Trennung von Küche, Ess- und Kaminzimmer löst sich auf. Selber kochen hat einen höheren Stellenwert, wenn auch manchmal nur zum Schein.“, sagt Wolfram Putz. Die Trennung zwischen repräsentativem und privatem Bereich bleibt bestehen – wenn Beruf und gesellschaftliche Stellung solches erfordern. Wer regelmäßig Menschen empfängt, nutzt hierfür nicht seine persönlichen Wohn- und Schlafbereiche. Auch ein Bedienstetentrakt kann vonnöten sein. „In Wohnungen lässt sich das beispielsweise lösen,“ so der Graft-Gründer, „indem etwa eine Maisonette nach Etagen in die unterschiedlichen Bereiche unterteilt wird.“
Wieder weniger Technik
Einen grundsätzlichen Wandel beobachtet der Architekt im Umgang mit Technik. Diese werde nicht mehr so offensiv vorgezeigt wie noch bis in die 1990er Jahre: „Heute wissen wir, wie schnell moderne Gadgets überholt sind – und dann unglaublich altmodisch wirken.“ Während viele die Elemente des Smarthome dezent verstecken, wenden sich einige konsequent von solchen Extras ab. Wer ohnehin im Überfluss lebt, kann auch Verzicht als Luxus deklarieren.
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