Baurecht und Planungsrecht: 15 Streitfälle um den Bebauungsplan

• Fall 1: Was ist baurechtlich eine Baulücke?
• Fall 2: Arbeiterunterkunft im Wohngebiet
• Fall 3: Welcher Lärm ist typisch für Landwirtschaft?
• Fall 4: Widerruf einer Baugenehmigung nach Brand
• Fall 5: Grundstückstiefe ab Straßengrenze oder ab Privatweg?
• Fall 6: Täglich 212 Elterntaxis in reinem Wohngebiet
• Fall 7: Was ist baurechtlich ein Doppelhaus?
• Fall 8: Anforderungen an eine Mängelrüge im Bebauungsplan-Verfahren
• Fall 9: Interkommunales Abstimmungsgebot bei Bebauungsplänen
• Fall 10: Gesicherte Erschließung für eine Putenmastanlage?
• Fall 11: Höhenfestsetzung bei mehreren angrenzenden Straßen
• Fall 12: Noch mehr Nachbarschutz aus Bebauungsplänen ablesbar
• Fall 13: Was ist baurechtlich eine Scheune?
• Fall 14: Unzulässige Verbindung von Maßfestsetzung und Nutzungsart im Bebauungsplan
• Fall 15: Was ist baurechtlich eine Tankstelle?

Zehn weitere Streitfälle, zum Beispiel zu diesen Fragen: Wann ist das Wohnen im Außenbereich oder im Gewerbegebiet erlaubt? Was zählt zur überbaubaren Grundstücksfläche? Was ist eine erdrückende Wirkung und wie muss ein Bebauungsplan ausgelegt werden?

Einen allgemeinen Überblick zum Bauplanungsrecht und zu Ausnahmen, Befreiungen und Abweichungen von Bebauungsplänen gibt Hubertus Schulte Beerbühl ebenfalls auf DABonline.

Von Hubertus Schulte Beerbühl

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Fall 1: Was ist baurechtlich eine Baulücke?

Sind in einer Reihe von Grundstücken einige benachbarte nicht bebaut, stellt sich die planungsrechtliche Frage, ob hier eine Baulücke vorliegt oder die Fläche einen von Innenbereichsbebauung umgebenen Außenbereich darstellt (sogenannter „Außenbereich im Innenbereich“). Die Beantwortung der Frage ist so bedeutsam wie schwierig: Im Fall einer Baulücke nimmt die Fläche an dem Bebauungszusammenhang teil und steht deshalb zur Bebauung an. Beim Außenbereich im Innenbereich kommt eine Bebauung nur unter den sehr engen Voraussetzungen des § 35 BauGB in Betracht, der für eine Außenbereichsbebauung in der Regel einen besonderen Privilegierungstatbestand verlangt.

Große Baulücke oder Außenbereich im Innenbereich?

Verschiedene Gerichte hatten zuletzt den Versuch unternommen, die Maßstäbe für die Einstufung zu vereinheitlichen, etwa im Hinblick auf die Zahl der freien Bauplätze oder der Entfernung der benachbarten Gebäude voneinander. Solchen Bestrebungen erteilte das Bundesverwaltungsgericht nun eine Absage: Ein geografisch-mathematischer Maßstab, der die Zahl der Bauplätze und die Entfernung der Gebäude voneinander für ausschlaggebend hält, sei nicht anzulegen. Ausschlaggebend für das Bestehen einer – den Bebauungszusammenhang nicht unterbrechenden – Baulücke sei, inwieweit die aufeinanderfolgende Bebauung nach allgemeinem Verständnis noch den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt und die zur Bebauung vorgesehene Fläche (noch) diesem Zusammenhang angehöre. Wie eng die Aufeinanderfolge von Baulichkeiten sein müsse, um sich als zusammenhängende Bebauung darzustellen, sei allein aufgrund einer umfassenden Würdigung der tatsächlichen örtlichen Gegebenheiten einzelfallbezogen zu entscheiden.

Faustformel zwei bis drei Bauplätze

Das Gericht setzte sich allerdings auch damit auseinander, dass einige Oberverwaltungsgerichte als „Faustformel“ annehmen, eine unbebaute Fläche von zwei bis drei Bauplätzen könne als Baulücke angesehen werden, die den Bebauungszusammenhang nicht unterbricht. Dieser aus der Erfahrung abgeleiteten Faustformel, dass die wachsende Größe einer unbebauten Fläche als Indiz gegen einen Bebauungszusammenhang spricht, widersprach das Gericht nicht. Als gedanklicher Ausgangspunkt für den Richter vor Ort sei die Formel durchaus tauglich, entbinde allerdings nicht von einer Würdigung der tatsächlichen Verhältnisse im Einzelfall.

Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 30. August 2019, Az.: 4 B 8/19

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Fall 2: Arbeiterunterkunft im Wohngebiet?

Zunehmend haben Verwaltungsgerichte sich mit dem Phänomen zu befassen, dass Wohnhäuser, die in einem Wohngebiet liegen, zu Zwecken umgenutzt werden, die mit dem „klassischen“ Wohnen nicht mehr viel gemein haben. Während eine vor langer Zeit für das Gebäude erteilte Genehmigung schlicht „Wohnen“ erlaubte, sind nunmehr Schlafstätten für eine große Zahl von Personen eingerichtet, die dort für einen sehr begrenzten Zeitraum unter äußerst beengten Zuständen untergebracht sind. Ist das noch Wohnen?

Wenn nicht, hat das erhebliche baurechtliche Folgen. Denn diese Nutzungsform stellt eine nicht genehmigte Nutzungsänderung dar, die ein bauaufsichtliches Einschreiten zur Folge haben wird. Außerdem kann ein Abwehranspruch eines benachbarten Grundstückseigentümers ausgelöst werden, wenn damit eine Nutzungsart aufgenommen wird, die in diesem Gebiet nicht zugelassen werden kann (sogenannter Gebietserhaltungsanspruch).

Wohnen oder schlafen? Häuslichkeit und freiwilliger Aufenthalt

„Wohnen“ im Sinne der Baunutzungsverordnung setzt eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie Freiwilligkeit des Aufenthalts voraus“ (Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 25. März 2004, Az.: 4 B 15/04). Diese Definition ist aus der Abgrenzung zu anderen planungsrechtlichen Nutzungsformen entwickelt worden. Gemeint ist die Nutzungsform des selbstbestimmt geführten privaten Lebens „in den eigenen vier Wänden“, die auf eine gewisse Dauer angelegt ist. Die Grenzen des Wohnens sind überschritten, wenn das Gebäude aufgrund seiner spartanischen Ausstattung lediglich als Schlafstätte dient und auch einfache Wohnbedürfnisse nicht befriedigt.

Dabei spielt auch die Wohndichte eine Rolle. Der Umstand, dass sich zwei Bewohner einen Schlafraum teilen, spricht zwar nicht zwingend gegen eine Wohnnutzung im Rechtssinne. Bei Berücksichtigung des üblichen Wohnstandards kann aber dann nicht mehr von „Wohnen“ die Rede sein, wenn einerseits jegliche Privatsphäre aufgegeben wird und andererseits zwischen den Bewohnern keine persönliche Bindung besteht, vielmehr sich diese Bindung in dem gemeinsamen Interesse an einer möglichst kostengünstigen Unterbringung erschöpft.

Nicht genehmigte Nutzungsänderung gegenüber Bebauungsplan

In dem Fall des VG Minden hatten die Vermieter die Räumlichkeiten tage-/wochen- oder auch monatsweise gegen Bezahlung an Arbeiter eines polnischen Subunternehmens überlassen, das Leistungen für einen Malerbetrieb erbringt. Das Obergeschoss des Gebäudes bot 20 Schlafstellen. Angesichts des beschränkten Raumangebots des Obergeschosses, das über vier Wohnräume zwischen ca. 15 und 45 Quadratmetern verfügte, die teilweise mit sechs und acht Betten belegt waren, war für das Gericht nicht erkennbar, wie die Belegung der Räume so organisiert werden kann, dass für alle dort unterzubringenden Personen die Möglichkeit besteht, sich außerhalb der Arbeitszeit zurückziehen zu können, um sich zu erholen, zu zerstreuen und eine private Atmosphäre aufzubauen, wie es für das „Wohnen“ typisch ist. Es lag deshalb eine nicht genehmigte Nutzungsänderung vor.

In einem vergleichbaren Fall  lehnte das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen jedoch das Abwehrrecht eines Nachbarn ab. Denn in dem dort festgesetzten allgemeinen Wohngebiet war die jetzige Nutzungsart, selbst wenn nicht mehr von Wohnnutzung gesprochen werden konnte, materiell legal (also prinzipiell genehmigungsfähig). Dabei konnte das Gericht die Frage unbeantwortet lassen, ob es sich um den Betrieb eines Beherbergungsgewerbes oder einen sonstigen nicht störenden Gewerbebetrieb handelte. Denn in beiden Fällen war die Nutzung ausnahmsweise zulässig (§ 4 Abs. 3 Nr. 1 bzw. Nr. 2 BauNVO). Das Gericht wies noch darauf hin, dass das von dem Nachbarn bemängelte oder befürchtete personenbedingte Fehlverhalten der Bewohner der genehmigten Arbeiterunterkunft dem Vorhaben nicht zuzurechnen sei. Solchen Beeinträchtigungen sei vielmehr – gegebenenfalls auf Anregung des Klägers – von den zuständigen Behörden mit ordnungsrechtlichen Mitteln zu begegnen.

Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 6. August 2019, Az.: 7 A 2748/18
Verwaltungsgericht Minden, Beschluss vom 6. Dezember 2018, Az.: 1 L 1373/18

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Fall 3: Welcher Lärm ist typisch für Landwirtschaft?

Landwirtschaftliche Betriebe sind zwar im Außenbereich privilegiert, das bedeutet aber nicht, dass von Ihnen Emissionen in unbegrenztem Ausmaß ausgehen dürfen. Das gilt insbesondere auch für unzumutbare Lärm- und Geruchsimmissionen, vor denen andere Nutzungsarten, besonders eine Wohnnutzung, geschützt werden müssen. Soweit es Lärmimmissionen betrifft, bietet sich auf den ersten Blick an, als Maßstab die Immissionsrichtwerte der Technischen Anleitung Lärm (TA Lärm) heranzuziehen. Das ist jedoch nicht ohne weiteres möglich. Denn nach Nummer 1 Abs. 2 Buchstabe c TA Lärm sind nicht nach dem Immissionsschutzrecht genehmigungsbedürftige landwirtschaftliche Anlagen – in den entschiedenen Fällen ging es um solche Betriebe – wegen der besonderen Privilegierung der Landwirtschaft ausdrücklich vom Anwendungsfall der TA Lärm ausgenommen. Deshalb sind die mit landwirtschaftlichen Betrieben etwa im Dorfgebiet (§ 5 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BauNVO) oder im Außenbereich (§ 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) einhergehenden spezifischen Immissionen gerade auch unter dem Gesichtspunkt des Rücksichtnahmegebots von benachbarten Nutzungen grundsätzlich hinzunehmen.

Anlieferung von Stroh war zu laut

Emissionen wie Tiergeräusche, Maschinenlärm und Geruchsentwicklung sind insoweit gebietstypisch und daher in der Regel nicht als unzulässige Störung der in der Nachbarschaft vorhandenen oder geplanten Wohnnutzung anzusehen. Allerdings ist anerkannt, dass die auf Gewerbelärm zugeschnittene TA Lärm im Einzelfall auch auf landwirtschaftlichen Lärm entsprechend anwendbar sein kann, wenn die Geräuschimmissionen ihrer Art nach den gewerblichen Emissionen entsprechen. Während der Bayerische Verwaltungsgerichthof in dem von ihm entschiedenen Fall keinerlei Grund sah, weshalb die Geräuschimmissionen hier ausnahmsweise ihrer Art nach den gewerblichen Emissionen entsprechen könnten, sah das Nordrhein-Westfälische Oberverwaltungsgericht das in dem von ihm entschiedenen Fall anders: Nach einem im gerichtlichen Verfahren vorgelegten Gutachten war bei der nächtlichen Anlieferung von Stroh beziehungsweise Heu viermal jährlich mit deutlich höheren Beurteilungspegeln als zumutbar zu rechnen: Der Gutachter prognostizierte, dass von den in vier Nächten im Jahr stattfindenden Einlagerungsaktivitäten an dem Grundstück der Klägerin in der ungünstigsten Stunde der Nacht ein Beurteilungspegel (Zusatzbelastung) von 48 dB(A) auftreten werde.

Dieser Wert überschreite die Zumutbarkeitsschwelle zu Lasten der Nachbarin selbst dann, wenn man zu Gunsten des Landwirts ohne Abzug von Vorbelastungen den Nachtrichtwert für Dorf-, Misch- und Kerngebiete in Höhe von 45 dB(A) zu Grunde lege. Ausgehend von diesen Grundsätzen stelle die von der Nachbarin angefochtene Baugenehmigung für sie keinen hinreichenden Nachbarschutz sicher. Die in den Nebenbestimmungen zur Baugenehmigung getroffene Zielwertfestsetzung, die für die Nachtzeit einen Wert von 42 dB(A) auswies, entsprach nicht den rechtlichen Anforderungen.

Was sagt die TA Lärm zur Landwirtschaft?

Genehmigungsrechtlicher Immissionsschutz kann zwar auch durch zutreffende Zielwerte gewährleistet werden. Das setzt aber voraus, dass mit hinreichender Sicherheit feststeht, dass die bei der Nutzung der genehmigten Anlage entstehenden Immissionen die für die Nachbarschaft maßgebliche Zumutbarkeitsgrenze nicht überschreiten. Diese Voraussetzung war nicht erfüllt. Zwar kann nach Nr. 7.2 TA Lärm eine Überschreitung der Richtwerte zugelassen werden, wenn wegen voraussehbarer Besonderheiten beim Betrieb einer Anlage zu erwarten ist, dass in seltenen Fällen oder über eine begrenzte Zeitdauer, aber an nicht mehr als zehn Tagen oder Nächten eines Kalenderjahres und nicht an mehr als an jeweils zwei aufeinander folgenden Wochenenden, die Immissionsrichtwerte auch bei Einhaltung des Standes der Technik zur Lärmminderung nicht eingehalten werden können. Das war jedoch nicht gewährleistet. Der pauschale Satz in den Nebenbestimmungen, „die Bewertung der Geräuschimmissionen hat unter Beachtung der TA Lärm zu erfolgen“, war letztlich nichtssagend.

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Beschluss vom 4. September 2019, Az.: 1 ZB 17.662
Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 16. August 2019, Az.: 7 A 1276/18

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Fall 4: Widerruf einer Baugenehmigung nach Brand

Bauherren sind nicht davor geschützt, dass ihre Baugenehmigung widerrufen wird. Selbstverständlich ist dies wegen der weit reichenden Folgen einer solchen Maßnahme an gesetzliche Anforderungen geknüpft. Die Voraussetzungen sind in § 49 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 des im jeweiligen Bundesland geltenden, untereinander wortgleichen Verwaltungsverfahrensgesetzes geregelt. Nach dieser Bestimmung darf ein rechtmäßiger begünstigender Verwaltungsakt, auch nachdem er unanfechtbar geworden ist, ganz oder teilweise mit Wirkung für die Zukunft widerrufen werden, wenn die Behörde aufgrund nachträglich eingetretener Tatsachen berechtigt wäre, den Verwaltungsakt nicht zu erlassen, und wenn ohne den Widerruf das öffentliche Interesse gefährdet würde.

Anbau nicht mehr genehmigungsfähig, weil Bestand abgebrannt

In dem entschiedenen Fall hatte die Genehmigungsbehörde im Außenbereich die Erweiterung eines Wohngebäudes zur Errichtung einer weiteren Wohnung erlaubt: weil das Gebäude zulässigerweise errichtet worden war, die Erweiterung im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse angemessen war und Tatsachen die Annahme rechtfertigten, dass das Gebäude vom bisherigen Eigentümer oder seiner Familie selbst genutzt wird (§ 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 5 BauGB). Diese Voraussetzungen waren zwar bei der Erteilung der Genehmigung erfüllt, später fiel aber durch einen Brand die Bedingung weg, dass ein Wohngebäude vorhanden war, was indes Grundvoraussetzung für den Anspruch ist. Diese Situation ist dann nicht mehr gegeben, wenn die Altsubstanz abgebrochen wurde oder wenn das Wohngebäude abbrennt und nur noch eine Brandruine existiert, die nicht mehr saniert werden kann.

Existiert das Wohngebäude nicht mehr, wäre die Verwirklichung des Genehmigten die Errichtung einer eigenständigen baulichen Anlage, die von Gesetz nicht privilegiert ist. Ohne den Widerruf der Baugenehmigung würde auch das öffentliche Interesse gefährdet. Denn würde ein neues Wohnhaus zugelassen, wäre das öffentliche Interesse an der größtmöglichen Schonung des Außenbereichs gefährdet. Ein solches Vorhaben könnte nämlich eine Vorbildfunktion ausüben mit der Folge, dass noch weitere Bauten hinzutreten könnten. Das war in dem entschiedenen Fall konkret zu befürchten.

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Beschluss vom 12. August 2019, Az.: 2 CS 19.1316

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Fall 5: Grundstückstiefe ab Straßengrenze oder ab Privatweg?

Oftmals stellt sich für Bauwillige die Frage nach der Zulässigkeit einer Hinterlandbebauung oder Bebauung in der zweiten oder dritten Reihe. Soweit kein Bebauungsplan existiert, folgt die Antwort aus § 34 Abs. 1 BauGB. Danach ist ein Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Soweit es das Merkmal „Grundstücksfläche, die überbaut werden soll“, betrifft, kommt es – das ist in der Rechtsprechung geklärt – auf die konkrete Größe der Grundfläche des Vorhabens und auch auf seine räumliche Lage innerhalb der vorhandenen Bebauung an.

Zur näheren Konkretisierung kann insofern auf die Begriffsbestimmungen in § 23 BauNVO zur „überbaubaren Grundstücksfläche“, die wiederum gemäß § 23 Abs. 4 BauNVO auch durch Festsetzung der Bautiefe bestimmt werden kann, zurückgegriffen werden. Nach § 23 Abs. 4 Satz 2 BauNVO ist die Bebauungstiefe von der tatsächlichen Straßengrenze aus zu ermitteln. „Tatsächliche Straßengrenze“ ist die Grenze der als Erschließungsanlage gewählten öffentlichen Straße (oder öffentlichen Verkehrsfläche). Daraus folgert das Bundesverwaltungsgericht, dass ein Privatweg oder eine private Grundstückszufahrt zu einer solchen „Erschließungsstraße“ nicht ausreicht, um die zulässige Bebauungstiefe zu bestimmen. Das gilt auch dann, wenn diese Zuwegung möglicherweise ausreichend ist, um die von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB geforderte Erschließung zu sichern; denn dafür sind andere Fragen maßgeblich. Das erscheint vernünftig, weil ansonsten, worauf auch das Gericht hinweist, ein Bauherr es in der Hand hätte, allein durch die Trassierung einer inneren Erschließung eines Grundstücks das städtebauliche Merkmal der überbaubaren Grundstücksfläche zu bestimmen.

Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 12. August 2019, Az.: 4 B 1/19

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Fall 6: Täglich 212 Elterntaxis in reinem Wohngebiet

In dem entschiedenen Fall ging es um die Anfechtung einer Baugenehmigung zur Errichtung einer 6-Gruppen-Kindertagesstätte in einem reinen Wohngebiet unmittelbar neben dem Grundstück des Klägers. Dieser befürchtete insbesondere Beeinträchtigungen, die durch die An- und Abfahrt von Fahrzeugen entstehen. Das Verwaltungsgericht gab der Klage statt. Es wies in seiner Entscheidung zunächst darauf hin, dass hinsichtlich der Zumutbarkeit von Lärmbelastungen in Nachbarkonflikten zur Bestimmung der Zumutbarkeitsgrenze grundsätzlich auf die Begriffsbestimmungen und die Maßstäbe des Bundesimmissionsschutzgesetzes (BImSchG) zurückgegriffen werden kann.

Das BImSchG legt allgemein die Grenze der Zumutbarkeit von Umwelteinwirkungen für Nachbarn und damit das Maß der gebotenen Rücksichtnahme mit Wirkung auch für das Baurecht fest. Allerdings hat der Gesetzgeber mit § 22 Abs. 1a BImSchG ein besonderes Toleranzgebot gegenüber Kinderlärm geschaffen. Nach dieser Bestimmung sind Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen wie beispielsweise Ballspielplätzen durch Kinder hervorgerufen werden, im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung. Bei der Beurteilung der Geräuscheinwirkungen dürfen Immissionsgrenz- und -richtwerte nicht herangezogen werden.

Kinderlärm ist privilegiert, Autoverkehr nicht

Ziel der Regelung ist es, den von den genannten Einrichtungen ausgehenden Kinderlärm zu privilegieren und ein gesetzgeberisches Signal für eine kinderfreundliche Gesellschaft zu setzen. Von der Vorschrift wird nicht nur der unmittelbar von Kindern bei Nutzung der Einrichtung erzeugte Lärm erfasst, sondern auch die zusätzlichen Lärmemissionen, die mit der Nutzung einer Kindertageseinrichtung oder eines Kinderspielplatzes einhergehen. Dazu zählen nicht allein solche, die durch Schreien oder Singen sowie durch körperliche Aktivitäten der Kinder wie Spielen, Laufen, Springen und Tanzen hervorgerufen werden. Hierzu gehören auch das Sprechen und Rufen von Betreuerinnen und Betreuern.

Allerdings, so entschied das Gericht, erfasst die Privilegierung des § 22 Abs. 1a BImSchG nicht den durch die Kindertagesstätte bedingten Zu- und Abfahrtsverkehr mit Kraftfahrzeugen. Denn dies seien keine Geräuscheinwirkungen, die durch Kinder hervorgerufen werden.

TA Lärm greift nicht bei Kinderlärm

Dennoch kann der durch den Betrieb der Kindertagesstätte zu erwartende Verkehrslärm nicht, jedenfalls nicht allein nach der TA Lärm beurteilt werden. Dies beruht darauf, dass eine Kindertageseinrichtung bauplanungsrechtlich eine Anlage für soziale Zwecke ist, für die der Anwendungsbereich der TA Lärm nicht eröffnet ist. Das gilt auch für den durch die Tageseinrichtung verursachten Verkehr. Dies bedeutet, dass im vorliegenden Fall nicht (allein) auf die Einhaltung der Richtwerte der TA Lärm für ein Reines Wohngebiet abgestellt werden konnte. Genau das hatte aber die Genehmigungsbehörde getan.

Das Gericht befand in einer Gesamtschau aller Umstände angesichts der prognostizierten 212 PKW-Bewegungen täglich mit Blick auf den bislang völlig unbelasteten Ruhebereich des relativ kleinen klägerischen Grundstücks und die sehr schmale Zufahrt zum Vorplatz der Tagesstätte, die auf 16 Metern genau am Grundstück entlang führte und die zudem noch von Versorgungsfahrzeugen für die Tagesstätte benutzt werden musste, dass das Vorhaben gegenüber dem Kläger rücksichtslos sei.

Verwaltungsgericht Gelsenkirchen, Urteil vom 14. November 2018, Az.: 10 K 4558/16

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Fall 7: Was ist baurechtlich ein Doppelhaus?

Der Eigentümer einer Doppelhaushälfte hat einen Anspruch darauf, dass der Charakter des Doppelhauses bewahrt bleibt. Er kann sich deshalb dagegen wehren, dass aufgrund einer Genehmigung die benachbarte Hälfte in einer Weise hergestellt oder umgestaltet wird, die den Doppelhauscharakter zerstört. Wenn der andere Teil nicht mehr als Doppelhaushälfte erscheint, er aber dennoch an die gemeinsame Grenze gebaut wird, ist dies nicht nur objektiv rechtlich rechtswidrig, weil die zulässige Bauweise nicht eingehalten wird, sondern auch zulasten des Nachbarn rücksichtslos. Aber wann ist die Grenze überschritten?

Nach der Rechtsprechung ist ein Doppelhaus im Sinn von § 22 Abs. 2 Satz 1 Baunutzungsverordnung (BauNVO) anzunehmen, wenn zwei Gebäude auf benachbarten Grundstücken durch Aneinanderbauen an der gemeinsamen Grundstücksgrenze zu einer Einheit zusammengefügt werden, und zwar in wechselseitig verträglicher und abgestimmter Weise. Ob dies der Fall ist, lässt sich weder abstrakt-generell noch mathematisch-prozentual bestimmen. Es bedarf einer Würdigung des Einzelfalls unter Betrachtung quantitativer und qualitativer Gesichtspunkte.

Doppelhaus trotz unterschiedlicher Dächer

In dem entschiedenen Fall befand das Gericht, dass ein Doppelhaus erhalten bleibe. Zwar sei eine Anhebung des Dachs um ca. 30 cm genehmigt worden. Aus dem Umstand, dass der Gebäudehöhe für das Maß der Übereinstimmung eine besondere Bedeutung zukommt, könne aber nicht gefolgert werden, die Annahme eines Doppelhauses erfordere stets die Beibehaltung einer einheitlichen Firsthöhe. Ein in wechselseitig verträglicher und abgestimmter Weise aneinandergebautes Gebäude könne auch bei unterschiedlichen Gebäudehöhen und trotz Vor- und Rücksprüngen der Gebäudeaußenwände vorliegen. Auch die genehmigten Dachgauben ordneten sich angesichts der im Verhältnis zur gesamten Dachfläche geringen Breite unter und ließen den Eindruck eines einheitlichen Baukörpers nicht entfallen. Da sie von der Länge der Dachfläche (12,49 m) nur ca. 3,6 m beanspruchen, entstehe durch die Gauben nicht der Eindruck eines zusätzlichen Geschosses.

Doppelhaus trotz Vorsprüngen

Die einheitliche Fassade des Gesamtgebäudes auf der Südseite werde durch den Eingangsbereich im Erdgeschoss nicht gestört. Auf der Nordseite entstehe zwar durch die Außentreppe und den Flur zum ersten Obergeschoss ein geschlossener Gebäudevorsprung von etwa 1,30 m gegenüber der Außenwand des Nachbarn und der offene Teil der Außentreppe trete im Erdgeschoss etwa 2,40 m vor die Außenwand. Angesichts der im Vergleich zur Größe des Gesamtbaukörpers (Breite etwa 11,85 m) geringen Ausmaße der Anbauten stellten diese sich quantitativ nicht als erhebliche Abweichung von der einheitlichen Nordfassade dar.

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Beschluss vom 25. Juli 2019, Az.: 1 CS 19.821

Hier lesen Sie noch mehr zur Frage, was ein Doppelhaus ist. 

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Fall 8: Anforderungen an eine Mängelrüge im Bebauungsplan-Verfahren

Trotz aller Bemühungen der Gemeinden, gesetzeskonforme Bebauungspläne zu erlassen, kommt es immer wieder zu Fehlern. Mängel im Abwägungsvorgang gehören dabei zu den häufigsten. Ein beachtlicher Fehler bei der Ermittlung und Bewertung des Abwägungsmaterials liegt vor, wenn eine gerechte Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gegen- und untereinander nicht stattgefunden hat. Einen solchen Fehler kann ein von dem Plan Betroffener rügen. Allerdings wird ein grundsätzlich beachtlicher Mangel des Abwägungsvorgangs unbeachtlich, wenn er nicht innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung des Bebauungsplans schriftlich gegenüber der Gemeinde unter Darlegung des Sachverhalts geltend gemacht worden ist.

Zwei Möglichkeiten zur Rüge mit unterschiedlichen Zwecken

Insgesamt hat ein Betroffener zweimal Gelegenheit, Bedenken gegen eine Planung geltend zu machen: das erste Mal im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit bei der Aufstellung des Bebauungsplans, ein zweites Mal, wenn der Bebauungsplan bekannt gemacht ist. Dabei verfolgen beide Rügemöglichkeiten unterschiedliche Zwecke: Durch die im Rahmen der Bürgerbeteiligung gegebene erste Rügemöglichkeit soll die Gemeinde von den Bedenken der Betroffenen erfahren und sie in ihren Abwägungsvorgang aufnehmen können. Ist der Bebauungsplan beschlossen und bekanntgemacht, hat die zweite Rüge den Zweck, der Gemeinde eine etwaige Fehlerkorrektur zu ermöglichen. Damit diese zweite Rüge ihren Zweck erreichen kann, muss der Rügende die Inhalte des Bebauungsplans, in denen er einen Abwägungsfehler sieht, konkret darlegen. Denn nur dann wird die Gemeinde auf ihren vermeintlichen Fehler hingewiesen (sogenannte Anstoßfunktion).

Pauschale, wiederholte zweite Rüge reicht nicht

Das Bundesverwaltungsgericht hat schon früher entschieden, dass es für die Wirksamkeit der zweiten Rüge nicht ausreicht, pauschal auf das zu verweisen, was man vorher schon gerügt hatte, etwa durch die Erklärung, dass alle bisher schon erhobenen Rügen aufrechterhalten werden. In der neuen Entscheidung war es jedoch anders: Die Einwenderin hatte zwar bereits im Rahmen der Bürgerbeteiligung Bedenken wegen der Lärmschutzproblematik erhoben. In ihrem zweiten Rügeschreiben verwies sie jedoch nicht bloß auf ihre früheren Ausführungen, sondern machte ausdrücklich geltend, ihre Einwendungen im Rahmen der Abwägungsentscheidung seien nicht mit der gebotenen Abwägungserheblichkeit beachtet worden. Ihre Schutzinteressen zur Wahrung ihrer Wohnsituation seien weiterhin unberücksichtigt geblieben. Das genügte nach Ansicht des Gerichts den Anforderungen an die Konkretisierung der Mängelrüge, um die Gemeinde gegebenenfalls zu veranlassen, die Abwägungsentscheidung zur planbedingten Zunahme des Verkehrslärms noch einmal mit Blick auf die Lärmschutzbelange einer Fehlerkorrektur zu unterziehen.

Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 11. September 2019, Az.: 4 BN 19/19

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Fall 9: Interkommunales Abstimmungsgebot bei Bebauungsplänen

Dass Gemeinden gegeneinander klagen, ist sicher eher selten. Ein solches Rechtsmittel vor den Verwaltungsgerichten ist aber verfahrensrechtlich möglich, etwa, wenn eine Gemeinde im Wege einer Normenkontrollklage geltend macht, durch einen Bauleitplan einer anderen Gemeinde in einem eigenen subjektiven öffentlichen Recht verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. Das interkommunale Abstimmungsgebot des § 2 Abs. 2 BauGB fordert, die Bauleitpläne benachbarter Gemeinden aufeinander abzustimmen, ferner die Vermeidung unzumutbarer Auswirkungen und einen Interessenausgleich zwischen den gemeindlichen Belangen.

Hintergedanke: Tank- und Rastanlage verhindern

In dem entschiedenen Fall wandte die Gemeinde sich gegen einen Bebauungsplan, der von ihrem Gemeindegebiet über 1 km entfernt war. Sie störte sich nicht an den in diesem Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen, sondern daran, dass die Nachbargemeinde das Gebiet überhaupt überplante. Sie wollte erreichen, dass dieses Gebiet von jeglicher gemeindlicher Bauleitplanung unberührt bleibt, da sie davon ausgeht, dass es in dem laufenden Planfeststellungsverfahren nach dem Bundesfernstraßengesetz als Alternativstandort für eine Tank- und Rastanlage in Betracht kommen könnte. Die Gemeinde möchte letztlich erreichen, dass diese Tank- und Rastanlage nicht auf ihrem Gebiet, sondern auf dem Gebiet der Antragsgegnerin errichtet wird, und ging offenbar davon aus, dass ihre Chancen, dies im Planfeststellungsverfahren durchzusetzen, größer seien, wenn das infrage stehende Gebiet nicht Gegenstand einer Bauleitplanung ist.

Keine unmittelbaren Auswirkungen des Bebauungsplans

Damit ging es der Gemeinde also nicht um unmittelbare Auswirkungen, die die Festsetzungen des Bebauungsplans für sie haben könnten, mithin nicht um eine Abstimmung der Bauleitplanung. Denn Voraussetzung der Abstimmung ist stets, dass es sich um eine grenzüberschreitende Planung handelt, der auf der anderen Seite Rechte – und nicht nur Erwartungen oder gar Hoffnungen – gegenüber- und entgegenstehen. Ein solcher Fall des Abstimmungsgebotes lag hier nicht vor, da die Gemeinde im Ergebnis lediglich ihrer Hoffnung Geltung verschaffen wollte, dass das Plangebiet des Bebauungsplans der Nachbargemeinde doch noch zum Standort der Tank- und Rastanlage würde. Die Normenkontrollklage wurde folglich abgewiesen.

Hamburgisches Oberverwaltungsgericht, Urteil vom 20. August 2019, Az.: 2 E 6/18.N

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Fall 10: Gesicherte Erschließung für eine Putenmastanlage?

Eine Gemeinde wollte sich nicht damit abfinden, dass die höhere Verwaltungsbehörde die Baugenehmigung für eine Putenmastanlage im Außenbereich erteilt hatte. Die Gemeinde hatte sich gegen das Vorhaben gewandt und ihr gesetzlich vorausgesetztes Einvernehmen verweigert, weil deren Erschließung nicht gesichert sei. Sie sollte mit dieser Ansicht recht behalten.

Das planungsrechtlich überall geforderte gesicherte Erschlossensein setzt voraus, dass die zur Erschließung erforderlichen Anlagen und Einrichtungen bis zur Herstellung des Bauwerks, spätestens bis zur Gebrauchsabnahme funktionsfähig angelegt sind und auf Dauer zur Verfügung stehen werden. Dies gilt hier unabhängig davon, ob es sich um ein privilegiertes oder um ein sonstiges Vorhaben handelt. Der planungsrechtliche Begriff der Erschließung beschreibt den Anschluss des Grundstücks an die Infrastruktur. Er umfasst zum einen die wegemäßige Anbindung und zum anderen die Versorgung mit Strom und Wasser einschließlich Löschwasser sowie die Abwasserbeseitigung, soweit sich nach den Auswirkungen und Bedürfnissen des betreffenden Vorhabens entsprechende Anforderungen ergeben.

Privilegierte Vorhaben im Außenbereich

Bei privilegierten Vorhaben genügt insoweit eine „ausreichende“ Erschließung, das heißt, dass bei Vorhaben, die von der Natur der Sache oder von ihrer Zweckbestimmung her bevorzugt in den Außenbereich gehören, ein dem Verkehrsbedarf des Vorhabens noch genügender, aber „außenbereichsgemäßer“ Standard ausreicht. Liegt für ein privilegiertes Vorhaben im Außenbereich ein zumutbares Angebot des Bauherrn vor, selbst sein Grundstück zu erschließen, kann die Gemeinde verpflichtet sein, sich mit der Erschließung durch den Bauherrn abzufinden – jedenfalls dann, wenn der Gemeinde danach keine weiteren unwirtschaftlichen Aufwendungen entstehen werden und ihr die Annahme des Angebots auch nicht aus sonstigen Gründen unzumutbar ist, zum Beispiel weil der Wegeausbau als solcher gegen öffentliche Belange verstößt. Die Erschließung kann dann als gesichert anzusehen sein.

Strom- und Wasserversorgung nicht gesichert

Aber auch unter diesen reduzierten Anforderungen befand das Gericht die vom Bauherrn der Mastanlage geplante Erschließung als nicht ausreichend. Das galt zunächst für die Erschließung mit elektrischem Strom. Die Bauantragsunterlagen enthielten keine Angaben dazu, wie die Stromversorgung der Putenmastanlage dauerhaft gewährleistet werden könnte. Wie der nach der Betriebsbeschreibung bestehende regelmäßige und andauernde Strombedarf, etwa für Licht, Lüftung, Heizung, Kühlung und Steuerung, abgedeckt werden kann, blieb unbeantwortet. Ein in den Unterlagen erwähntes Notstromaggregat war hierfür offensichtlich nicht vorgesehen und auch nicht geeignet.

Auch war eine ausreichende Erschließung mit Wasser nicht gegeben. Dies war schon im Hinblick auf den regelmäßigen Wasserbedarf zweifelhaft, weil lediglich eine beschränkte wasserrechtliche Genehmigung für die Errichtung einer Bohrung und deren Ausbau zum Brunnen vorlag, nicht dagegen eine wasserrechtliche Erlaubnis zur Entnahme von Grundwasser; deshalb war auch nicht zu erkennen, dass der jährliche Wasserbedarf von insbesondere ca. 3.000 m³ Tränkwasser tatsächlich mittels Brunnenförderung abgedeckt werden konnte. Außerdem war nicht absehbar, ob mit der Fertigstellung der Anlage auch die Versorgung mit Löschwasser gewährleistet sein würde. Nach dem Prüfbericht zum Brandschutznachweis löste das Bauvorhaben einen Löschwasserbedarf von 1.600 l/min über zwei Stunden aus. Dass dieser Löschwasserbedarf abgedeckt werden könnte, war äußerst fraglich.

Schließlich warf auch die wegemäßige Erschließung des Grundstücks trotz eines vorgelegten Wegenutzungsvertrags Zweifel auf. Die Anforderungen an die ausreichende wegemäßige Erschließung eines Außenbereichsgrundstücks für eine bauliche oder gewerbliche Nutzung ergeben sich grundsätzlich daraus, welchen Zu- und Abgangsverkehr das jeweilige Vorhaben auslöst. Zu den Mindestanforderungen für ein privilegiertes Vorhaben im Außenbereich zählt, dass das Baugrundstück mit Kraftfahrzeugen erreichbar sein muss, die, wie Polizei-, Feuerwehr- und Rettungsfahrzeuge, im öffentlichen Interesse im Einsatz sind. Die vorhandenen Wege dürfen nicht überlastet werden und der Verkehr nicht zur Schädigung des Straßenzustands führen.

Keine Angaben zu Verkehrsaufkommen

Zwar ist es grundsätzlich möglich, dass die Erschließung über landwirtschaftliche Wirtschaftswege oder Feld- und Waldwege erfolgt, die auch nicht zwingend asphaltiert sein müssen. Deshalb konnte für die geplante Putenmastanlage nicht von vornherein ausgeschlossen werden, dass der angebotene Ausbauzustand der Zuwegung von der nächsten Kreisstraße bis zum Vorhabengrundstück entsprechend dem von dem Bauherrn formulierten Wegenutzungsvertrag und dem Angebot einer Baufirma den Anforderungen an eine ausreichende wegemäßige Erschließung genügen könnte. Das war aber der Gemeinde anhand der Antragsunterlagen nicht ausreichend beurteilbar, weil diese keine Angaben zum zu erwartenden Zu- und Abfahrtsverkehr beinhalteten. Ob der angebotene Wegausbau genügte, bedurfte jedenfalls noch weiterer Klärung.

Mit dem geplanten Putenmastbetrieb gehe, so das Gericht, jedenfalls zumindest temporär eine erhebliche Steigerung der Nutzung des vorhandenen Weges einher. Wie gewährleistet werden könne, dass der nur 3 m breite Wirtschaftsweg ausreiche, um den damit verbundenen Zu- und Abfahrtsverkehr ohne Schädigung aufzunehmen, sei bei dem auf dem Vorhabengrundstück begrenzt vorhandenen Raum für Rangier- oder Parkflächen derzeit nicht ersichtlich. Deshalb war auch die wegemäßige Erschließung nicht gesichert.

Die Gemeinde, die ihr Einverständnis verweigert hatte und gegen die Genehmigung geklagt hatte, erhielt recht: Die Genehmigung wurde aufgehoben.

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Beschluss vom 5. August 2019, Az.: 9 CS 19.581

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Fall 11: Höhenfestsetzung bei mehreren angrenzenden Straßen

Gemäß § 16 Abs. 2 Nr. 4 Baunutzungsverordnung (BauNVO) kann in einem Bebauungsplan das Maß der baulichen Nutzung unter anderem durch die Höhe der baulichen Anlagen bestimmt werden. Genügt es den rechtlichen Anforderungen, wenn im Plan vorgesehen ist, dass die zulässige Fußbodenhöhe des Erdgeschosses, die Gebäudehöhe und die Traufhöhe Bezug nehmen auf die im Mittel gemessene Höhe der angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche oder des landwirtschaftlichen Wegs? Ist damit den Bestimmtheitsanforderungen des § 18 Abs. 1 BauNVO Genüge getan, wonach bei Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen die erforderlichen Bezugspunkte zu bestimmen sind?

Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg verneinte dies für den entschiedenen Fall und erklärte auf den entsprechenden Antrag einer Grundstückseigentümerin den Bebauungsplan für unwirksam. Das Gericht stellte zunächst klar, dass für die Bestimmung der erforderlichen Bezugspunkte auf einen festen unteren Bezugspunkt außerhalb des Vorhabens Bezug zu nehmen ist. Dabei genügt es, wenn der Bezugspunkt durch Auslegung bestimmbar ist. Um als ausreichende Berechnungsgrundlage dienen zu können, müssen textliche Festsetzungen zur Höhe eindeutig sein, das heißt, die Parameter für die Höhenberechnung sind klar und unmissverständlich zu benennen. Es ist anerkannt, dass die Festsetzung etwa der Höhenlage eines bestimmten Punktes einer vorhandenen Verkehrsfläche als unterer Bezugspunkt dem Bestimmtheitsgebot entspricht, wenn im Zuge der Realisierung des Bebauungsplans eine erhebliche Veränderung dieses Punktes nicht zu erwarten ist. Das war nach Einschätzung des Gerichtshofes noch unfraglich, da im konkreten Fall gegeben. Das Gericht sah es auch nicht als problematisch an, dass bei geneigter Verkehrsfläche auf eine mittlere Höhenlage abgestellt wird; auch das genügte dem Bestimmtheitsgebot.

Plangeber muss klarstellen, zu welcher Straße Bezug herzustellen ist

Problematisch war allerdings die bloße Bezugnahme auf nur eine angrenzende öffentliche Verkehrsfläche vor dem Baugrundstück. Das ist dann nicht ausreichend, wenn eine nicht unbeträchtliche Anzahl von Grundstücken an zwei oder drei öffentlichen Verkehrswegen liegt. In diesen Fällen bleibt nämlich unklar, ob aus allen angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen ein Mittelwert zu bilden ist oder ob nur die Straße, zu der eine Zufahrt besteht oder hergestellt werden soll, die in Bezug zu nehmende öffentliche Verkehrsfläche darstellt. Soweit Grundstücke an mehr als eine Straße grenzen, muss der Plangeber, der auf die Höhe erschließender öffentlicher Verkehrsflächen als unteren Bezugspunkt verweist, grundsätzlich klarstellen, welche Straße maßgeblich ist. Dies ist nur dann entbehrlich, wenn alle in Betracht kommenden Verkehrsflächen höhengleich sind. So war es hier aber nicht.

Öffentliche Verkehrsfläche trifft auf landwirtschaftlichen Weg

Unabhängig hiervon ergab sich ein weiterer Bestimmtheitsmangel daraus, dass nicht hinreichend klar geregelt war, wie der Bezugspunkt zu bestimmen ist, wenn ein Baugrundstück an eine öffentliche Verkehrsfläche und einen landwirtschaftlichen Weg angrenzt, was bei einigen Grundstücken der Fall war. Aufgrund des Alternativverhältnisses der Festsetzung war bei diesen Grundstücken nicht hinreichend klar, ob die öffentliche Verkehrsfläche oder der landwirtschaftliche Weg oder beide maßgeblich sein sollen. Das Gericht erklärte auch aus diesem Grund den Bebauungsplan für unwirksam.

Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 9. Mai 2019, Az.: 5 S 2015/17

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Fall 12: Noch mehr Nachbarschutz aus Bebauungsplänen ablesbar

Mit seinem viel beachteten Urteil vom 9. August 2018 hat das Bundesverwaltungsgericht entschieden, dass Festsetzungen über das Maß der baulichen Nutzung auch darauf gerichtet sein können, dem Schutz des Nachbarn zu dienen (Mehr zu diesem Urteil zugunsten des Nachbarschutzes lesen Sie hier). Das hatte das Gericht in dieser Deutlichkeit zuvor nicht ausgesagt. Nun kann ein Baugebietsnachbar einen Verstoß beispielsweise gegen die zulässige Zahl der Vollgeschosse rügen und auch eine Befreiung anfechten, wenn durch das Vorhaben die Grundzüge der gemeindlichen Planung berührt werden. Voraussetzung für die nachbarschützende Wirkung ist allerdings, dass es dem Willen der jeweiligen Gemeinde entsprach, einen solchen Nachbarschutz zu begründen.

Nachbarschutz durch Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung

Während früher für die Beantwortung dieser Frage in der Historie des Bebauungsplans nach Hinweisen für eine solche Absicht gesucht worden war – was zumeist leerlief -, erkannte das Bundesverwaltungsgericht nunmehr an, dass die Suche nicht Erfolg versprechend sein kann, wenn der Bebauungsplan aus einer Zeit stammt, in der man ganz allgemein und so auch in dem entschiedenen Fall an einen nachbarlichen Drittschutz noch nicht gedacht hatte.

Mit der Entscheidung von 2018 leitete das Gericht erstmals – wie in früheren Entscheidungen schon hinsichtlich des Merkmals der Art der baulichen Nutzung – aus dem Gedanken des wechselseitigen Austauschverhältnisses zwischen den Baugebietsansässigen und der zwischen ihnen bestehenden Schicksalsgemeinschaft ein Abwehrrecht auch mit Blick auf Maßfestsetzungen ab – vorausgesetzt, der Plan lasse erkennen, dass diese Absicht des Plangebers bei heutigem Verständnis von einem bauplanungsrechtlichen Nachbarschutz bestand.

Der Wille der Gemeinde zur nachbarschützenden Ausgestaltung einer Festsetzung müsse nicht zwingend im Textteil oder in der Begründung verlautbart sein, sondern könne im Einzelfall auch auf Basis der Planzeichnungen und der örtlichen Verhältnisse interpretiert werden. Es genüge, einen „objektivierten“ planerischen Willen zu ermitteln, z.B. anhand des im Bebauungsplan zum Ausdruck gekommenen Planungskonzepts.

Nachbarschutz durch Festsetzungen zur überbaubaren Grundstücksfläche

Diese Rechtsprechung hat das Gericht mit seiner Entscheidung von 2019 weiter entwickelt und auf Festsetzungen über die überbaubare Grundstücksfläche übertragen; sie gelte auch für Festsetzungen durch Baulinien und Baugrenzen. Darin unterscheiden sich allerdings die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung und zur überbaubaren Grundstücksfläche weiterhin in ihren Auswirkungen von Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung: Bei Letzteren erübrigt sich nach der langjährigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts die Ermittlung des Willens des Plangebers zur Schaffung des Austauschverhältnisses und einer Schicksalsgemeinschaft – sie soll dort, so meint das Gericht, „per se“ durch die Zulassung nur bestimmter Nutzungsarten entstehen, während die Wirkung des Nachbarschutzes bei anderen Festsetzungen erst im Wege einer Auslegung des Plans ermittelt werden könne.

Vorschnelle Befreiungen erschwert

Den letzten Schritt der Gleichbehandlung der Merkmale ist das Gericht nicht gegangen – noch nicht. Immerhin darf man davon ausgehen, dass das Gericht mit seiner neueren Rechtsprechung der vielfach verbreiteten Vorgehensweise, bedenkenlos Befreiungen zu erteilen („Wo kein Kläger, da kein Richter“) einen wirksamen Riegel vorschieben wollte, indem in weiterem Umfang als bisher den Baugebietsnachbarn Abwehrrechte verschafft werden sollten. Allerdings darf nicht übersehen werden, dass die neuere Rechtsprechung dort an ihre Grenzen stößt, wo für eine nachbargünstige Interpretation des Bebauungsplans kein Raum mehr ist.

Freier Blockinnenbereich: Städtebauliches Ziel oder Ruhezone?

So meinte der Bayerische Verwaltungsgerichtshof in seinem Beschluss vom 5. August 2019, durch die Festsetzung straßennaher Bebauung und unbebaut bleibender größerer Flächen im Blockinnenbereich seien vom Plangeber lediglich städtebauliche Ziele verfolgt worden. Weder den Festsetzungen des Bebauungsplans noch der zugehörigen Begründung sei zu entnehmen, dass die Gemeinde gleichzeitig eine Ruhezone habe schaffen wollen, die auch dem Nachbarschutz dient. Das mag einzelfallbezogen vertretbar sein. Es bleibt aber abzuwarten, wann die Rechtsprechung den – überfälligen – nächsten Schritt einer Übertragung der Rechtsprechung zur stets nachbarschützenden Wirkung der Art der baulichen Nutzung auf andere Merkmale geht. Bis dahin bleiben lediglich der Appell an den Plangeber, die Absicht des Nachbarschutzes (sofern sie denn besteht) unmissverständlich in dem Plan zu manifestieren, und die Aufforderung an die Genehmigungsbehörde sich bei ihrer Praxis einfach an Recht und Gesetz zu halten, damit es einer Ausweitung der Kontrollbefugnisse durch Nachbarn seitens der Rechtsprechung nicht bedarf.

Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 9. August 2018 , Az.: 4 C 7/17
Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 11. Juni 2019, Az.: 4 B 5/19
Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Beschluss vom 5. August 2019, Az.: 9 ZB 16.1276

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Fall 13: Was ist baurechtlich eine Scheune?

Wie „wohnartig“ darf ein Gebäude aussehen, das – angeblich – im Untergeschoss als Maschinen- und Lagerhalle und im Obergeschoss als Getreidelager einem landwirtschaftlichen Betrieb dienen soll? Darf von dem Bauherrn verlangt werden, dass es „spartanisch“ gehalten ist, und darf sogar das Bauamt bei seiner Beurteilung die – naheliegende – Vermutung anstellen, das Gebäude werde alsbald zu anderen als den genehmigten Zwecken, nämlich zu Wohnzwecken umgestaltet werden?

Der Verwaltungsgerichtshof, der über einen Bauantrag zur Anbringung einer Außentreppe zu dem Obergeschoss zu entscheiden hatte, beantwortete die Frage nach der Zulässigkeit zunächst anhand der einfachen Gesetzeslage, zeigte aber auch, dass er nicht bereit war, sich „künstlich dumm zu stellen“. Er entschied, das Vorhaben sei nicht genehmigungsfähig, weil es nicht einem landwirtschaftlichen Betrieb des Klägers „diene“, wie es § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB verlange. Bei der Auslegung des Merkmals „Dienen“ sei der Grundgedanke der Bestimmung, dass der Außenbereich eines Ortes grundsätzlich nicht bebaut werden soll, zu beachten; durch ihn werde die Privilegierung eingeschränkt.

Scheune sieht zu wohnlich aus

Das Gericht befand, dass die Außentreppe nicht privilegiert war, weil sie nicht dem landwirtschaftlichen Betrieb „diene“. Auch wenn mit ihr das Obergeschoss der Halle besser erreicht werden könnte, war dieses doch tatsächlich so ausgestaltet, dass der genehmigte Verwendungszweck einer landwirtschaftlichen Maschinen- und Lagerhalle nicht mehr äußerlich erkennbar war. Wenn ein Gebäude schon nach Gestalt und Ausstattung nicht wie ein landwirtschaftliches Betriebsgebäude, sondern eher wie ein Wohnhaus wirkte, diente es nach objektiven Kriterien nicht einem landwirtschaftlichen Betrieb, auch wenn es in dieser Ausstattung derzeit tatsächlich zur Lagerung landwirtschaftlicher Erzeugnisse und landwirtschaftlicher Kleinmaschinen genutzt wurde.

Thermoverglasung und Terrasse

Nach den Feststellungen des Baukontrolleurs und zahlreichen Fotos war das in den genehmigten Bauvorlagen als Lagerraum definierte Obergeschoss hinsichtlich wesentlicher Details in einer für eine Wohnnutzung typischen, hochwertigen Ausstattung umgesetzt worden, die für einen (so genehmigten) schlichten landwirtschaftlichen Lagerraum nicht benötigt wurde. Dies galt zunächst für die Ausführung aller Fenster und Türen mit einer dreifachen Thermoverglasung und Sonnenschutzjalousien. Es sei, so das Gericht, nicht einsehbar, warum es einer Fenster- und Türenqualität bedürfe, wie sie bei einer wohnlichen Nutzung typisch ist. Auch die Ausgestaltung der an den Fassaden im Obergeschoss vorgesehenen vier Zugänge als doppelflügelige Balkon- beziehungsweise Terrassentüren sei für die genehmigte landwirtschaftliche Lagernutzung völlig untypisch. Abgerundet werde die fehlende äußerliche landwirtschaftliche Prägung des Obergeschosses durch die genehmigungswidrig an der Südseite des Obergeschosses angelegte Terrasse, auf die zwei Balkon- / Terrassentüren führen.

Unabhängig davon, ob und inwieweit auch die Errichtung in Massivbauweise statt in Holzkonstruktion gegen ein landwirtschaftliches Zweckgebäude zu reinen Lagerungszwecken sprechen könnte, fehle dem tatsächlich umgesetzten Obergeschoss das Gepräge, gemäß dem behaupteten Verwendungszweck lediglich zur Lagerung landwirtschaftlich erzeugter Produkte (Getreide etc.) sowie landwirtschaftlicher Kleinmaschinen bestimmt zu sein.

Wohnnutzung im Außenbereich keinen Vorschub leisten

Ergänzend räumte das Gericht zwar ein, dass eine unterstellte, lediglich theoretische Möglichkeit, ein landwirtschaftliches Wirtschaftsgebäude irgendwann einmal in ein Wohnhaus umzuwandeln, es nicht gestatte, diesem die dienende Funktion abzusprechen, wenn es tatsächlich den gegenwärtigen und auf Dauer absehbaren Betriebserfordernissen angemessen sei. Es wies aber auch darauf hin, dass die Schlussfolgerung nahelag, durch die Treppe würde nach dem äußeren Erscheinungsbild einer Wohnnutzung Vorschub geleistet werden. Denn diese führte zu mehreren verglasten doppelflügeligen Türen, wie sie mit Blick auf den Reinigungsaufwand und die Gefahr des Zerbrechens als Zugang zur Ein- und Auslagerung landwirtschaftlicher Gerätschaften offensichtlich wenig geeignet seien.

Nur ergänzend wies das Gericht darauf hin, dass die Bauunterlagen erkennen ließen, dass diese beiden Türen auf der Ost- sowie der Westfassade des Gebäudes bei Verwirklichung der Außentreppe und bei ohne Weiteres möglicher Innenabtrennung auf der Obergeschossebene als Eingänge für zwei voneinander abgetrennte Wohnungen oder gewerbliche (landwirtschaftsfremde) Nutzungseinheiten genutzt werden könnten.

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Beschluss vom 20. August 2019, Az.: 15 ZB 18.2106

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Fall 14: Unzulässige Verbindung von Maßfestsetzung und Nutzungsart im Bebauungsplan

Gemäß § 16 Abs. 2 Nr. 1 und 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) kann im Bebauungsplan das Maß der baulichen Nutzung unter anderem durch Festsetzung der Grundflächenzahl oder der Geschossflächenzahl bestimmt werden. Das Maß der baulichen Nutzung kann für Teile des Baugebiets, für einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile und für Teile baulicher Anlagen unterschiedlich festgesetzt werden, § 16 Abs. 5, 1. HS BauNVO. Aber darf eine differenzierende Maßfestsetzung an eine bestimmte Art der baulichen Nutzung anknüpfen?

Keine höhere GRZ nur für bestimmte Art von Gebäuden

Das hatte eine Gemeinde getan, indem sie in einigen textlichen Festsetzungen beispielsweise bestimmte: „Die festgesetzte Grundflächenzahl (GRZ) darf im Sondergebiet 7 ausnahmsweise bis zu einer GRZ von 0,6 überschritten werden, sofern es sich um Gewerbebetriebe gemäß textlicher Festsetzung Nr. 21 handelt.“ Eine ähnliche Ausnahmeregelung betraf die Geschossflächenzahl für Gewerbebetriebe gemäß einer anderen Festsetzung. Das Gericht hielt dies für rechtswidrig, da eine solche Regelung nicht von der genannten Ermächtigungsgrundlage in § 16 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BauNVO gedeckt sei. Denn nach Art der baulichen Nutzung differenzierende Festsetzungen sind in der Verordnung nicht vorgesehen. Eine Befugnis, Ausnahmen nur für bauliche Anlagen zuzulassen, die einer bestimmten Art der baulichen Nutzung dienen, ergibt sich aus der BauNVO nicht; die Regelung ist abschließend. Vielmehr ist die planende Gemeinde auch bei der Regelung von Ausnahmen auf die Differenzierungsmöglichkeiten des § 16 Abs. 5 BauNVO beschränkt; neue darf sie nicht erfinden. Der Fehler führte zur Unwirksamkeit des gesamten Bebauungsplans

Niedersächsisches Oberverwaltungsgericht, Urteil vom 21. März 2019, Az.: 1 KN 9/17

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Fall 15: Was ist baurechtlich eine Tankstelle?

Tankstellen sind in Allgemeinen Wohngebieten ausnahmsweise zulässig – wenn sie nicht in einem Bebauungsplan durch eine entsprechende Festsetzung ausgeschlossen sind. Das in dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht streitige, in einem faktischen Allgemeinen Wohngebiet (§ 34 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 4 BauNVO) geplante und als „Tankstelle mit Verkaufsraum, Gaststätte, Waschanlagen, Büro- und Sozialräumen“ bezeichnete Vorhaben erwies sich dennoch in dem Gebiet als gebietsfremd. Denn, so das Gericht, es handle sich nicht um eine Tankstelle im Sinne der Verordnung.

Nebenanlagen müssen der Tankstelle dienen

Eine Tankstelle im Sinne der Baunutzungsverordnung (BauNVO) ist danach eine der Versorgung von Kraftfahrzeugen mit Treibstoffen dienende Anlage. Sie umfasst zwar, darauf wies das Gericht hin, regelmäßig über die Treibstoffzapfsäulen und das Tankstellengebäude hinaus auch Nebenanlagen wie einen „Shop“ und Einrichtungen eines „kleinen Kundendienstes“, nämlich des Wagenwaschens und der Wagenpflege sowie der Reparatur kleinerer Mängel und „Pannen“. Das gelte jedenfalls dann, solange diese als Nebenanlagen im Sinne von § 14 Abs. 1 BauNVO einzuordnen seien, weil sie der Tankstelle nach ihrer Zweckbestimmung und Bedeutung untergeordnet dienten, den mit einer Tankstelle üblicherweise verbundenen Dienstleistungsbetrieb nicht erweiterten oder verselbstständigten und deshalb bodenrechtlich Teil der Tankstelle seien.

Sonstiger Gewerbebetrieb: Waschanlage, Gaststätte und Dachterrasse

Das Vorhaben der Bauherrin sei aber von diesem Tankstellenbegriff nicht (mehr) umfasst. Die Waschanlage bestand aus einer dreigliedrigen 27,14 m langen Portalwaschanlage mit manueller Vorwäsche, Wasch- und Trockenportal sowie vier SB-Waschboxen, die die gleichzeitige Benutzung durch sieben Fahrzeuge ermöglicht. Es war ein 208,76 m2 großer Verkaufsraum und eine Gaststätte mit einem „Sitzbereich“ von 104,52 m2 zuzüglich der einer 9,1 m2 großen Dachterrasse geplant. Diese Anlagen ordneten sich der Versorgung von Kraftfahrzeugen mit Treibstoff dienenden Anlage, nämlich den vier Zapfsäulen, die die gleichzeitige Versorgung von bis zu acht Fahrzeugen mit Treibstoffen ermöglichen, weder funktional noch räumlich im Sinne des § 14 Abs. 1 Satz 1 BauNVO unter.

Bauplanungsrechtlich war der „Tank- und Rasthof“ – so die Bezeichnung des Vorhabens auf der eigenen Homepage der Bauherrin – deshalb als sonstiger Gewerbebetrieb zu qualifizieren, der im Allgemeinen Wohngebiet nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO  nur dann ausnahmsweise zugelassen werden kann, wenn er sich als „nicht störend“ erweist, was jedoch nicht der Fall ist. Die gegen die Genehmigung gerichtete Klage eines Nachbarn aus demselben Wohngebiet war deshalb erfolgreich.

Verwaltungsgericht Gelsenkirchen, Beschluss vom 18. Januar 2018, Az.: 9 L 3475/17

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Zehn weitere Streitfälle, zum Beispiel zu diesen Fragen: Wann ist das Wohnen im Außenbereich oder im Gewerbegebiet erlaubt? Was zählt zur überbaubaren Grundstücksfläche? Was ist eine erdrückende Wirkung und wie muss ein Bebauungsplan ausgelegt werden?

Einen allgemeinen Überblick zum Bauplanungsrecht und zu Ausnahmen, Befreiungen und Abweichungen von Bebauungsplänen gibt Hubertus Schulte Beerbühl ebenfalls auf DABonline.

Dr. Hubertus Schulte Beerbühl ist Richter a.D. am Verwaltungsgericht Münster und Autor eines Lehrbuchs zum Öffentlichen Baunachbarrecht und zum Baurecht NRW