Mehr Wohnungsbau: Baulandmobilisierungsgesetz in Kraft

Das Gesetz zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz) zur Novelle des Baugesetzbuches (BauGB) trat am 23. Juni 2021 in Kraft. Aufbauend auf den Empfehlungen der seit 2018 tätigen Baulandkommission soll das Gesetz Gemeinden u.a. ermöglichen, brachliegende Flächen künftig leichter für den Wohnungsbau nutzbar zu machen, zum Beispiel durch

• Gebrauch ihrer Vorkaufsrechte (§ 25 BauGB).
• In Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten dürfen Kommunen leichter ein Baugebot anordnen (§176 BauGB)
• sowie die Umwandlung von Mietwohnungen in Wohneigentum in Gebäuden mit mehr als fünf Wohneinheiten untersagen (§ 250 BauGB).
• Weiterhin können Gemeinden in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt im Einzelfall von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus Befreiungen aussprechen, wenn diese auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sind (§ 31 Abs. 3 BauGB).

Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt

Die Landesregierungen werden ermächtigt, durch Rechtsverordnung Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt zu bestimmen. Ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein,

• wenn die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
• die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
• die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird,
• oder geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Es bleibt abzuwarten, ob und für welche Kommunen die Bundesländer von der Verordnungsermächtigung Gebrauch machen werden. Bis dahin finden die Vorschriften des novellierten BauGB, die sich auf den angespannten Wohnungsmarkt beziehen, keine Anwendung.

Abweichung von Erfordernis des Einfügens

Von dem Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung kann nach dem Baulandmobilisierungsgesetz künftig auch in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden, wenn die Abweichung der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung von Wohngebäuden oder der Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung dient. Voraussetzung ist, dass die Bauten zulässigerweise errichtet wurden, die Vorhaben städtebaulich vertretbar sind und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar und dass die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht erforderlich ist (§ 34 Abs. 3a BauGB, letzter Satz).

Beschleunigtes Verfahren für Außenbereichsflächen

Befristet bis 2024 dürfen Kommunen mit sektoralen Bebauungsplänen Flächen für Wohnbebauung festlegen (§9 Abs. 2d BauGB) und bis 2022 weiterhin Außenbereichsflächen zur Wohnnutzung in das beschleunigte Verfahren zur Bauleitplanung einbeziehen (§ 13b BauGB).

Insbesondere die mit dem Baulandmobilisierungsgesetz beschlossene Fortführung des §13b BauGB wird durch die Bundesarchitektenkammer kritisch gesehen, da diese Regelung nach Erkenntnis verschiedener Institutionen wie dem Deutschen Städtetag bisher überwiegend nicht zu der angestrebten Baulandbeschaffung für bezahlbaren Wohnungsbau und einer angemessenen Verdichtung des Siedlungsraums beigetragen hat. Insbesondere in Baden-Württemberg und Bayern wurde das Instrument stattdessen in zahlreichen Fällen zu Schaffung neuer Einfamilienhausgebiete im ländlichen Raum genutzt.

Die Bundesarchitektenkammer war in der Baulandkommission vertreten und hat im Gesetzgebungsverfahren eine umfassende Stellungnahme eingebracht.

Der Beitrag wurde in leicht variierter Form zunächst von der Architektenkammer Nordrhein-Westfalen veröffentlicht. Autor ist Jan Schüssler.