Wie groß ist die Wohnfläche von Mehrfamilienhäusern?

• Was wird als Gesamtfläche verstanden?
• Geschossfläche und Geschossflächenzahl (GFZ)
• Brutto-Grundfläche (BGF), gesamt oder anteilig
• Nutzungsfläche (NUF)
• Verkehrsfläche (VF)
• Technikfläche (TF)
• Konstruktions-Grundfläche (KGF)
• Wohnfläche (WFL): Wohnflächenverordnung und andere Grundlagen
• Was gehört zur Wohnfläche?
• Anteil der WFL an der BGF
• Empfehlungen für die Praxis
• Orientierungswerte
• Literatur

Von Wolfdietrich Kalusche

Häufig herrscht Unklarheit darüber, wie hoch der Anteil der Wohnfläche an der Gesamtfläche von Mehrfamilienhäusern sein kann. Im Gespräch mit Bauherren einerseits und Architektinnen andererseits werden schon einmal Werte genannt, die sehr hoch erscheinen. Sind 80 Prozent Wohnfläche möglich? Und wie wurde das gerechnet? Sind Planungen mit einem Anteil von nur 50 Prozent Ergebnis einer mangelhaften Architekturplanung?

Über 220 Mehrfamilienhäuser ausgewertet

Grundlage für die vorliegende Datenauswertung sind vor allem Planungskennwerte von über 220 Mehrfamilienhäusern, die vom Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern (BKI) dokumentiert wurden. Die Vergleichsobjekte werden in mehrere Gebäudearten unterteilt. Es werden die Größe der Gebäude – Anzahl der Wohneinheiten (WE) – und der Standard des Objekts – einfach, mittel, hoch – unterschieden.

Die Mehrzahl der Gebäude hat nur eine Nutzung: das Wohnen. Hierzu gehören neben den Wohneinheiten auch Abstellflächen, zum Beispiel im Keller. Zum Teil enthalten die Mehrfamilienhäuser Kfz-Stellplätze, auch Tiefgaragen. Hierzu liegen keine Mengen und Grundflächen vor. Die Grundflächen von Kfz-Stellplätzen beanspruchen je Einheit wenigstens 25 m² Netto-Raumfläche, etwa zu gleichen Teilen Nutzungsfläche und Verkehrsfläche. Da sich die Stellplätze überwiegend in Keller- oder Tiefgeschossen befinden, welche für Wohnungen nicht in Betracht kommen, wird kein entscheidender Einfluss auf den Anteil der Wohnfläche gesehen.

Es ist zu bedenken, dass bei allen Gebäudearten – so auch bei Mehrfamilienhäusern – weitere Grundflächen Einfluss haben: Nutzungsflächen außerhalb der Wohnungen, z.B. Abstellräume im Keller, Technikflächen für die Ver- und Entsorgung des Gebäudes, Verkehrsflächen außerhalb der Wohnungen, z.B. Treppenhäuser, auch Aufzugsschächte, sowie Konstruktions-Grundflächen, insbesondere als Außen- und Innenwände.

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Welche Grundfläche wird als die Gesamtfläche verstanden?

Dazu gibt es in der Bau- und Immobilienwirtschaft durchaus verschiedene Auffassungen. Die folgenden werden aus unterschiedlichen Blickwinkeln herangezogen:

• Geschossfläche nach Baunutzungsverordnung (BauNVO) in Verbindung mit der Landesbauordnung (LBO)
• Brutto-Grundfläche (BGF) gesamt
• Brutto-Grundfläche (BGF) anteilig

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Geschossfläche und Geschossflächenzahl (GFZ)

Die Geschossflächenzahl (GFZ) regelt im qualifizierten Bebauungsplan das Verhältnis der zulässigen Geschossfläche zur Fläche des Grundstücks. Die Geschossfläche eines Gebäudes setzt sich zusammen aus:

• der Summe der Flächen seiner Vollgeschosse (siehe dazu die einschlägige Landesbauordnung) einschließlich der Außen- und Innenwände, der Treppenhäuser sowie etwaiger in die Verkehrsfläche auskragender Gebäudeteile,
• den Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen als Vollgeschossen (z.B. Keller- und Dachgeschossen) einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich der Außenwände.

Nicht zu berücksichtigen sind bei der Ermittlung der Geschossfläche Balkone, Loggien und Terrassen (vgl. § 20 BauNVO).

Wie man anhand der Abbildung 1 erkennen kann, ist bei Unterkellerung und begehbarem Dachgeschoss schon die Anzahl der Geschosse bzw. der Grundrissebenen unterschiedlich. Die Geschossfläche beträgt in diesem Fall nur die Hälfte der Brutto-Grundfläche. Dient die Geschossfläche als Gesamtfläche, z.B. für die Ermittlung des Wohnflächenanteils, ist der Prozentwert (hier deutlich) höher als bei einer Berechnung mit der Brutto-Grundfläche. Wird die Gesamtfläche nicht bezeichnet, kann das zu einem Irrtum bzw. zu einer Fehleinschätzung der Flächenwirtschaftlichkeit führen. Zudem werden die Geschossfläche und die Brutto-Grundfläche grundsätzlich etwas unterschiedlich ermittelt.

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Brutto-Grundfläche (BGF), gesamt oder anteilig

Die Brutto-Grundfläche ist die „Gesamtheit der Grundflächen aller Geschosse oder eines Teilbereichs des Bauwerks, die sich in Netto-Raumfläche (NRF) und Konstruktions-Grundfläche (KGF) gliedert.“

Bei der Ermittlung der Brutto-Grundflächen nach DIN 277:2021-08 ist zu beachten, dass die „Grundflächen und Rauminhalte entsprechend ihrer unterschiedlichen Raumumschließung nach den folgenden Bereichen getrennt zu ermitteln“ sind. Dabei werden die Grundflächen – wie auch der Rauminhalt – unterschieden in den

• Regelfall der Raumumschließung (R) als vollständig und allseitig umschlossen und
• Sonderfall der Raumumschließung (S) als mit dem Bauwerk konstruktiv fest verbunden, jedoch nicht bei allen Begrenzungsflächen des Raums vollständig umschlossen (vgl. DIN 277:2021-08, S. 9)

Das bedeutet praktisch, dass zum Beispiel Loggien, Balkone, Dachterrassen, unterbaute Eingangsbereiche und Höfe sowie Außentreppen in die Flächenermittlung einbezogen werden können oder auch nicht. Bei Flächenermittlungen ist darauf hinzuweisen, nach welchem Prinzip gerechnet wurde. Bei den Planungskennwerten des BKI handelt es sich bei Grundflächen und Rauminhalten um die „Summe der Regelfall (R) und Sonderfall (S)-Rauminhalte nach DIN 277“ (vgl. BKI: Baukosten Gebäude Neubau 2022. Statistische Kostenkennwerte, S. 47).

Vereinzelt wird eine „Brutto-Grundfläche oberirdisch“ für einen Vergleich oder eine Kennwertermittlung herangezogen. Das kann sinnvoll sein, um unter Beachtung städtebaulicher Vorgaben (Art und Maß der baulichen Nutzung, insbesondere Geschossflächenzahl bzw. Geschossfläche) die Bebaubarkeit eines Grundstücks einzuschätzen. Auch hierbei kann der Unterschied zur „vollständigen BGF (R+S) erheblich sein. Bei mehrgeschossigen Mehrfamilienhäusern kann der Unterschied der Brutto-Grundfläche zur Geschossfläche 20 und mehr Prozent betragen.

Es ist zu empfehlen, für die Ermittlung von Grundflächen (und Rauminhalten) sowie für die Bildung von Planungskennwerten sowie von Kostenkennwerten immer die gesamte Brutto-Grundfläche (R+S) anzuwenden und dieses zu erläutern und zu dokumentieren.

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Nutzungsfläche (NUF)

Die Nutzungsfläche (NUF) ist diejenige Grundfläche, die den Zweckbestimmungen des Bauwerks dient. Sie ist ein Teil der Netto-Raumfläche (NRF) (vgl. DIN 277:2021-08, S. 4-5).

Bei den untersuchten Mehrfamilienhäusern (Tabelle 1) beträgt der Anteil der Nutzungsfläche an der Brutto-Grundfläche rund 65-70 Prozent.

Die Nutzungsfläche beinhaltet bei Wohngebäuden die Grundflächen der Wohnung einschließlich Balkon oder Loggia sowie außerhalb der Wohnung weitere Flächen zum Beispiel im Keller oder in einem nicht ausgebauten Dachgeschoss.

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Verkehrsfläche (VF)

Die Verkehrsfläche (VF) ist sowohl ein Teil der Brutto-Grundfläche als auch der Brutto-Raumfläche. Sie dient der Erschließung des Gebäudes. Umgangssprachlich handelt es sich um Eingangsräume oder -hallen, Treppenhäuser, Grundflächen von Aufzugsschächten, welche für jedes Geschoss angerechnet werden, sowie Laubengänge und Fluchtbalkone. Werden im Gebäude Fahrzeuge abgestellt, kommen Ein- und Ausfahrten, Fahrgassen, Rangierflächen zwischen den Stellplätzen und gegebenenfalls Rampen hinzu. Der eigentliche Parkplatz zählt nicht zur Verkehrsfläche, sondern zur Nutzungsfläche (NUF 7).

Der Anteil der Verkehrsfläche an der Brutto-Grundfläche bei den untersuchten Mehrfamilienhäusern beträgt im Mittel 12 bis 15 Prozent. Wie sich die Verkehrsfläche einerseits auf die Erschließung des Gebäudes und andererseits auf die Flure und Dielen innerhalb der Wohnungen aufteilt, wird bislang nicht dokumentiert. Schätzungsweise entfallen im Durchschnitt zwei Drittel auf das Gebäude und ein Drittel auf die Wohnungen (vgl. BKI: Baukosten Gebäude Neubau 2022. Statistische Kostenkennwerte, S. 548-653).

Soweit die Verkehrsfläche in Gebäuden die Funktion als Flucht- und Rettungsweg erfüllen muss, sind die Anforderungen der jeweiligen Landesbauordnung zu beachten. Zum Beispiel muss die nutzbare Breite von Treppenläufen, Treppenabsätzen notwendiger Treppen und Flure für den größten zu erwartenden Verkehr genügen.

Den Anteil der Verkehrsfläche an der Brutto-Grundfläche schon vor der Objektplanung einzuschätzen, ist nicht einfach. Entsprechende Planungskennwerte sind hilfreich. Daneben ist das Erschließungskonzept zu beachten. Bei Mehrfamilienhäusern geht es bei der Erschließung außerhalb der Wohnung vorrangig darum, wie viele Wohneinheiten pro Geschoss durch ein Treppenhaus erschlossen werden, z.B. Zweispänner, Dreispänner, Laubengangerschließung, und ob es einen Personenaufzug gibt.

Anmerkung zu Fluren in der Wohnung

Nach der Wohnflächenverordnung zählen Flure und Dielen (Verkehrsfläche nach DIN 277) innerhalb von Wohnungen gleichzeitig zur Wohnfläche (nach DIN 277 zählen sie nur zur Verkehrsfläche!).

Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze innerhalb von Wohnungen bleiben bei der Wohnflächenermittlung außer Betracht (vgl. § 3 WoFlV).

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Technikfläche (TF)

Die Technikfläche (TF) ist Teil der Netto-Raumfläche (NRF). Sie dient der Unterbringung der technischen Anlagen zur Versorgung und Entsorgung des Bauwerks, z.B. von Wärmeversorgungsanlagen. Der Flächenbedarf kann je nach Art, Größe und Nutzungsanforderungen des Gebäudes sehr unterschiedlich sein.

Die Technikfläche ist grundsätzlich nicht Gegenstand eines Raumprogramms. Wenn der Objektplanung eine Bedarfsplanung vorausgeht und wenn diese von Ingenieuren für die Planung der Technischen Anlagen begleitet wird, sollte zur Technikfläche eine Angabe gemacht werden. Der Anteil der Technikfläche an der Brutto-Grundfläche der untersuchten Mehrfamilienhäuser reicht von rund 1 bis über 6 Prozent, letzte bei Gebäuden mit hohem Standard bzw. bei Passivhäusern. Der Mittelwert beträgt rund 2 Prozent und ist damit vergleichsweise gering. Bei unterkellerten Ein- und Zweifamilienhäusern, hoher Standard, macht die Technikfläche zum Vergleich im Mittel rund 3 Prozent aus (vgl. BKI: Baukosten Gebäude Neubau 2022. Statistische Kostenkennwerte, S. 366-369).

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Konstruktions-Grundfläche (KGF)

Die Konstruktions-Grundfläche (KGF) ist Teil der Brutto-Grundfläche (BGF). Sie umfasst die Grundflächen der aufgehenden Baukonstruktionen des Bauwerks. Dazu gehören tragende und nicht tragende Innen- und Außenwände sowie Vormauerungen, Vorwandinstallationen und Bekleidungen, die raumhoch sind; Installationshohlräume und Wandschlitze in den aufgehenden Baukonstruktionen; Wandöffnungen und Wandnischen (z.B. Türen, Fenster, Durchgänge) mit einem lichten Querschnitt von ≤1,0m² sowie Grundflächen von Installations- und Aufzugsschächten mit einem lichten Querschnitt von ≤1,0 m² in jedem Geschoss, durch das sie führen (vgl. DIN 277:2021-08, S. 11).

Der Anteil der Konstruktions-Grundfläche an der Brutto-Grundfläche beträgt bei den untersuchten Mehrfamilienhäusern rund 16 bis 18 Prozent. Zu den Einflussfaktoren zählen unter anderem die Bauweise – im Sinne des Bebauungsplans, das Raumkonzept, z.B. „offene Wohnform“, sowie die Konstruktion von Tragwerk und Wänden. Die Grundflächen der Außenwände – nicht nur von Wohngebäuden – sind in den letzten Jahren durch das Aufbringen von Wärmedämmverbundsystemen deutlich größer geworden (vgl. BKI: Baukosten Gebäude Neubau 2022. Statistische Kostenkennwerte, S. 548-653).

Von einer „offenen Wohnform“ oder einem „offenen Grundriss“ wird gesprochen, wenn Funktionen mehrerer Räume zu einem größeren Raum zusammengefasst werden. So können die Küche, das Esszimmer und das Wohnzimmer zu einem Raum zusammengefügt werden, der zudem noch Flure ersetzen kann. Durch die Zusammenfassung der Funktionen werden Innenwände eingespart. Gleichzeitig wird bei gegebener Grundrissfläche die Nutzungsfläche bzw. die Wohnfläche größer.

Der Anteil der Konstruktions-Grundfläche wird beim Wohnungsbau oft unterschätzt. Das kann daran liegen, dass bei anderen Gebäudearten, zum Beispiel Büro- und Verwaltungsgebäuden, Verbrauchermärkten, Lagergebäuden, Kindergärten oder Sporthallen, die Konstruktions-Grundfläche geringer ausfällt.

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Wohnfläche (WFL): Wohnflächenverordnung und andere Grundlagen

Die Wohnfläche ist im Wohnungsbau und in der Wohnungswirtschaft eine wichtige Grundlage

•  für das Raumprogramm oder als entsprechende Vorgabe für das Wohngebäude
• als Bezugseinheit für erste Kostenermittlungen sowie als Grundlage für die Kostenkontrolle und die Kostensteuerung
• der Preiskalkulation für den Verkauf oder die Vermietung von Wohngebäuden oder Wohnungen
• der Betriebskostenabrechnung und der Planung der Instandhaltung bzw. Modernisierung während der Nutzungsdauer des Gebäudes sowie
• für die Bewertung entsprechender Immobilien.

Damit wird deutlich, wie wichtig eine realistische Einschätzung des Wohnflächenanteils an der Gesamtfläche eines Gebäudes bereits vor dem Beginn der Objektplanung ist. Entsprechendes gilt für die Planung und die Ausführung der Gebäude. Insofern wäre es zu begrüßen, wenn es ein allgemein gültiges, besser noch ein verbindliches Regelwerk für die Ermittlung der Wohnfläche geben würde.

Der Blick auf die Wohnungswirtschaft und den Wohnungsbau von den 1950er Jahren bis heute zeigt die große Vielfalt der Möglichkeiten. Folgende Regelwerke gab und gibt es:

• DIN 283-1:1951-03, Wohnungen – Teil 1: Begriffe, und die DIN 283-2:1962-02, Wohnungen – Teil 2: Berechnung der Wohnflächen und Nutzflächen, wurden 1983 zurückgezogen und zwischenzeitlich durch die Zweite Berechnungsverordnung sowie schließlich durch die Wohnflächenverordnung ersetzt.
• Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz in der Fassung vom 17.10.1957 (Zweite Berechnungsverordnung – II. BV) wurde in Bezug auf die Ermittlung der Wohnfläche durch die Wohnflächenverordnung ersetzt. Sie hat Bestandsschutz bei Objekten, die vor dem 1. Januar 2004 gebaut und in Verträgen, die vor demselben Zeitpunkt geschlossen wurden.
• TGL 9552:1981-07 Wohngebäude. Allgemeine Forderungen an Wohnhäuser und Wohnungen, gültig auf dem früheren Staatsgebiet der DDR. Die Abkürzung TGL bedeutet Technische Normen, Gütevorschriften und Lieferbedingungen und ist einer DIN-Norm vergleichbar.
• Wohnflächenverordnung (WoFlV:2004-01) zur Ermittlung der Wohnfläche (WFL): ist eine Grundlage für die Objektplanung im Wohnungsbau. Die Wohnfläche wird meistens im Mietvertrag angegeben, wobei es sich in der Regel um Circa-Angaben handelt. Darüber hinaus werden die Betriebskosten, vorzugsweise nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV:2004-01), auf die Mietfläche umgelegt.
• DIN 277:2021-08, Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau, ist eine Grundlage der Kostenplanung nach DIN 276:2018-12, Kosten im Bauwesen. Weiterhin dient sie der Bemessung der Nutzungsfläche (NUF) von Keller-, Abstellräumen oder Kraftfahrzeugstellplätzen über die Wohnfläche hinaus.
• Richtlinien der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif e.V.), unter anderem: gif-Richtlinie für die Wohnflächenberechnung (MF/W), Stand: 01.05.2012.

Welche Regeln für die Wohnfläche anwenden?

Die Existenz der verschiedenen Regelwerke für die Ermittlung der Wohnfläche ist weitgehend politisch begründet, das gilt vor allem für die „alte Bundesrepublik“. Der Wohnungswirtschaft und dem Normungswesen ist es über Jahrzehnte nicht gelungen ein allgemein gültiges Regelwerk zu schaffen. Juristen bezeichnen die damit entstandene Situation als Vertragsfreiheit. Einfach ausgedrückt bedeutet das: Jeder kann – so weit nicht das Wohnraumförderungsgesetz greift – die Ermittlung der Wohnfläche so gestalten, wie er das möchte. Das ist für Mieter oder Käufer von Wohnungen völlig unbefriedigend. Für die Erhebung von Daten, für Wirtschaftlichkeitsberechnungen oder wissenschaftliche Untersuchungen kann es nur einen Weg geben: Die konsequente Anwendung der Wohnflächenverordnung und allenfalls ergänzend der DIN 277 (vgl. Wohnflächenverordnung – WoFlV) vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346).

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Was gehört zur Wohnfläche?

Kurz zusammengefasst geht es bei der Wohnflächenverordnung um folgendes: Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung gehören.

Die Ermittlung der Grundflächen unterscheidet sich bei Grundflächen unterschiedlicher lichter Höhe, z.B. unter Schrägen, und bei Balkonen und Loggien. Deren Grundflächen oder Teilflächen können zu einem Viertel oder zur Hälfte angerechnet werden.

Bei der Ermittlung der Wohnfläche stellt die Anrechnung der Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen mit einem Viertel den Regelfall dar. Sie können jedoch auch höchstens zur Hälfte angerechnet werden. Auftraggeber haben naturgemäß ein Interesse daran.Auf der Grundlage vorliegender Urteile, Veröffentlichungen und Gespräche mit Auftraggebern und Architektinnen kann für Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen die Anrechnung zur Hälfte der Wohnfläche anstatt zu einem Viertel begründet sein:

• Baulicher Zustand: nicht nur mangelfrei, sondern sehr hohen Ansprüchen genügend (luxuriös),
• Größe und Proportion der Grundfläche: ausreichende Liege- und Sitzmöglichkeiten für Entspannung und Geselligkeit,
• baulicher Schutz vor Beeinträchtigung der Nutzbarkeit: Sichtschutz, Schallschutz, Witterungsschutz (Grundfläche ist weitgehend überdeckt oder überdacht),
• attraktives Umfeld: Sonnenseite, Ausblick auf reizvolle Natur oder Bebauung,
• keine Störungen aus dem Umfeld: Verkehrslärm, Geruchsbelästigung u.v.m.

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Anteil der Wohnfläche (WFL) an der Brutto-Grundfläche (BGF)

Der Anteil der Wohnfläche an der Gesamtfläche von Wohngebäuden, hier Mehrfamilien-häusern, wird oft hoch eingeschätzt oder vorgegeben. Das liegt wohl auch daran, dass eine andere Grundfläche als die (vollständige) Brutto-Grundfläche als Bezugseinheit verwendet wird. Es wird auch eine „oberirdische Brutto-Grundfläche“ oder die Geschossfläche (nach BauNVO) angesetzt. Auch die Ermittlung der Wohnfläche folgt manchmal anderen Regeln oder Auffassungen. Das reicht bis hin zu einer Wohn-/Nutzfläche. Damit geht dann die Vergleichbarkeit von Flächenangaben oder Flächenkennwerten völlig verloren.

Der Wohnflächenanteil (Tabelle 2) ergibt sich aus dem Kehrwert der vom BKI angegebenen Planungskennwerte Brutto-Grundfläche (BGF) zu Wohnfläche, z.B. 1,87 oder 187 Prozent. Der Wohnflächenanteil beträgt in diesem Fall 0,53 oder 53 Prozent.

Die Wohnfläche (WFL) als Teil der Brutto-Grundfläche macht bei Mehrfamilienhäusern im Mittel rund 53-56 Prozent der Brutto-Grundfläche aus. Wie an den Von-Bis-Werten in der Tabelle 2 zu erkennen ist, werden vereinzelt Wohnflächenanteile über 60 Prozent ausgewiesen.

Bei den Nutzungsflächen außerhalb der Wohnfläche (Abbildung 3) handelt es sich hauptsächlich um Grundflächen im Keller beziehungsweise in Untergeschossen, Dachräumen oder Anbauten. Diese Flächen sind bei Mehrfamilienhäusern in der Regel nicht direkt von einer Wohnung zugänglich. Sie werden von den Bewohnern z.B. als Abstellräume, Fahrradräume, Müllsammelräume, Fahrzeugabstellflächen (vgl. NUF 7 Sonstige Nutzungen) genutzt.

Diese Nutzungsflächen sind grundsätzlich Gegenstand eines Raumprogramms, zum Beispiel Mieterkeller oder Kfz-Abstellflächen. Zum Teil ergeben sie sich aus der Geometrie der Entwurfsplanung.

In Miet- und Kaufverträgen werden als Mietgegenstand in der Regel die Wohnfläche, Kellerräume und gegebenenfalls Stellplätze getrennt aufgeführt. Nicht zu befürworten ist die Addition oder Vermischung der Wohnfläche als Wohn-Nutzfläche. Für baufachliche Laien wird dadurch der Vergleich von Flächenangaben erschwert.

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Zusammenfassung und Empfehlungen für die Praxis

In Bezug auf die Angabe von Grundflächen in Kauf- oder Mietverträgen besteht Vertragsfreiheit. Unzweckmäßige und verwirrende Angaben zu den Flächen kommen in der Praxis häufig vor. Die Anwendung anerkannter Regelwerke bei der Ermittlung der Grundflächen, zum Beispiel DIN 277 und/oder Wohnflächenverordnung, und deren Angabe ist also nicht zwingend erforderlich, aber ein Gebot der Klarheit und Fairness!

Für die Wirtschaftlichkeitsermittlungen, realistische Aufgabenstellungen sowie die Optimierung der Planung sind Flächenermittlungen und die Anwendung qualifizierter Planungskennwerte unverzichtbar. Grundlage entsprechender Ermittlungen sollte die Wohnflächenverordnung sein.

Auftraggeber von Bauvorhaben, hier von Mehrfamilienhäusern, haben meist klare Vorstellungen, welchen Anforderungen das zu planende Objekt genügen soll. Sie machen Angaben zu Anzahl, Größe und Standard der Wohnungen und sonstiger Nutzungen. Sie kennen den Wert oder Preis des Baugrundstücks, stellen Überlegungen zu Finanzierung und Wirtschaftlichkeit an. Sie orientieren sich an der voraussichtlich erzielbaren Netto-Kaltmiete oder dem Verkaufspreis für einen Quadratmeter Wohnfläche am Standort.

Ihre Kalkulationen und ihre Erwartungen teilen sie ihren Architekten meist nicht mit. Jedoch werden in der Regel Zielgrößen genannt wie zum Beispiel der „Anteil der Wohnfläche an der Gesamtfläche“ des zu planenden Mehrfamilienhauses. Werden hierbei Größenordnungen wie 80 Prozent genannt, stellt sich die Frage ob tatsächlich Wohnflächen nach der Wohnflächenverordnung gemeint sein können. Welche Grundfläche wird als Ausgangsgröße verstanden, etwa die Geschossfläche nach Baunutzungsverordnung? Dann besteht Gesprächsbedarf!

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Orientierungswerte für die Grundflächen von Mehrfamilienhäusern

Der vorliegende Beitrag soll für Auftraggebende wie für Architekt*innen eine Hilfestellung sein, um bei der Klärung der Aufgabenstellung realistische Planungsgrundlagen zu vereinbaren. Wie die vorgestellten Kennwerte zeigen, sind bei Beachtung der anerkannten Regelwerke zu den Grundflächen die tatsächlichen Werte realisierter Bauvorhaben – hier BKI-Planungskennwerte – deutlich unterschiedlich zu mancher Wunschvorstellung. Die Prozentwerte in Tabelle 3 sollen nicht als Optimum, sondern der Orientierung dienen.

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Literatur zur Flächenermittlung

• BKI (Hrsg.): Baukosten Gebäude Neubau 2022. Statistische Kostenkennwerte, Stuttgart 2022
• Baugesetzbuch (BauBG). In der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom 04.01.2023 (BGBl. I Nr. 6) m.W.v. 01.02.2023
• Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung – WoFlV). Vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346)
• DIN 277:2021-08, Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau
• Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung – WoFlV). Vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346)

Prof. (em.) Dr.-Ing. Wolfdietrich Kalusche ist Architekt und Diplom-Wirtschaftsingenieur und Mitglied im BKI-Beirat

Dieser Beitrag ist eine gekürzte und bearbeitete Fassung eines BKI-Fachartikels desselben Autors:
Kalusche, Wolfdietrich: Anteil der Wohnfläche an der Gesamtfläche von Mehrfamilienhäusern, in: BKI (Hrsg.): Baukosten Gebäude Neubau 2023. Statistische Kostenkennwerte, Stuttgart 2023, S. 182-196