Wo gilt ein Umwandlungsverbot in Eigentumswohnungen?

Im Jahr 2021 wurde das sogenannte „Umwandlungsverbot“ als § 250 in das Baugesetzbuch (BauGB) aufgenommen. Hintergrund war die (auch weiterhin) bestehende Wohnungsnot in Deutschland insbesondere im Hinblick auf preiswerten Mietwohnraum. Zudem war zu beobachten, dass Investoren oder Projektentwickler Mietshäuser ankaufen, umfassend sanieren, anschließend in Eigentumswohnungen umwandeln und an Einzelerwerber veräußern.

In welchen Bundesländern gilt das Umwandlungsverbot?

Das seit 2021 bestehende und bis zum 31. Dezember 2025 befristete Umwandlungsverbot gilt bislang nur in den Bundesländern

• Berlin,
• Bayern,
• Hamburg,
• Hessen und
• Niedersachsen

in sogenannten „Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt“. Die übrigen Bundesländer haben keine notwendigen landesrechtlichen Umsetzungsverordnungen geschaffen.

Für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt besteht eine Genehmigungspflicht. Diese Gebiete werden durch die Landesregierungen durch Rechtsverordnung bestimmt. Ohne eine Genehmigung ist dort die Aufteilung in Eigentumswohnungen nicht zulässig.

„Umwandlungsgenehmigungen“ werden jedoch nur in sehr eng umgrenzten Fallgruppen (zum Beispiel, wenn die Immobilie zu einer Erbschaft gehört oder eine Aufteilung zugunsten von Familienangehörigen erfolgen soll) erteilt.

Ab wie vielen Wohnungen gilt das Umwandlungsverbot?

Das Umwandlungsverbot gilt für Bestandswohngebäude mit mindestens sechs Wohnungen in Berlin, Hamburg und Niedersachsen, in Hessen ab sieben Wohnungen, in Bayern ab elf Wohnungen, die bereits am Tag des Inkrafttretens des Umwandlungsverbots bestanden. Das Verbot gilt also nicht für Neubauten. Das Inkrafttreten richtet sich nach den jeweiligen Rechtsverordnungen der Landesregierungen.

Warum sollten Architekten Bescheid wissen?

Architekten und Planer sind vom Umwandlungsverbot insbesondere dann betroffen, wenn diese mit der Einholung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung beauftragt sind oder eine Bestandsimmobilie umgebaut und später aufgeteilt werden soll. Liegt das Gebäude in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, sollten Planer die Konsequenzen kennen und ihre Bauherren darauf hinweisen können.

Doch auch drei Jahre nach Inkrafttreten des § 250 BauGB ist eine Vielzahl von Punkten, die in der täglichen Praxis zu prüfen und zu beachten sind im Hinblick auf die Anwendung des „Umwandlungsverbotes“ ungeklärt und stellt somit Bauherren, Architekten und Planer vor entscheidende Fragestellungen.

Was ist ein „Wohngebäude?“

Für den Begriff des Wohngebäudes findet sich weder in § 250 BauGB noch sonst innerhalb des BauGB oder der BauNVO eine allgemein gültige Definition. Da der Begriff aber bereits in anderen Normen des BauGB Verwendung findet (so zum Beispiel in § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB), dürfte es naheliegen, diese Wertung zu übernehmen.

So gilt ein „Wohngebäude“ als ein Gebäude, das ganz oder teilweise dem „Wohnen“ dient. Demnach fallen auch gemischtgenutzte Wohn- und Geschäftshäuser grundsätzlich in den Anwendungsbereich der Norm.

Gleiches gilt für Zweitwohnungen und Wohnungen, die zu bestimmten Zwecken genutzt werden (etwa Betreutes Wohnen, Werkswohnungen, …) wie auch für Wohnungen, deren Räume teilweise freiberuflichen Zwecken (Architekten, Ärzte, Rechtsanwälte u. ä.) dienen.

Rein gewerblich genutzte Gebäude fallen hingegen nicht unter das Umwandlungsverbot; auch dann nicht, wenn eine Umnutzung in ein Wohngebäude und anschließende Aufteilung beabsichtigt ist.

Was ist ein „Bestandsgebäude“?

Das Umwandlungsverbot gilt nur für solche Wohngebäude, die bereits am Tag des Inkrafttretens der Rechtsverordnung des jeweiligen Landes bestanden (in Bayern kann auch entscheidend sein, ob bis dahin ein Antrag für eine Abgeschlossenheitsvereinbarung gestellt wurde).

Der Gesetzgeber hat jedoch offengelassen, wie Bestandsgebäude und Neubau abzugrenzen sind. Weder der Wortlaut des § 250 BauGB noch die Gesetzesbegründung enthalten hierzu klare Anhaltspunkte. Die gängige Kommentarliteratur zum BauGB stellt bei der Abgrenzung zum Neubau auf den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit des Gebäudes ab. Sobald ein Gebäude vor dem jeweiligen Stichtag bezugsfertig ist und somit dem Mietmarkt zur Verfügung steht, soll es sich um ein Bestandsgebäude im Sinne des § 250 BauGB handeln. Dieses unterliegt damit der Genehmigungspflicht für eine Umwandlung.

Wird hingegen ein nach dem Stichtag errichtetes Mietshaus später, aber noch während des Bestehens der jeweiligen Rechtsverordnung in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt, besteht keine Genehmigungspflicht.

Wie wird die Wohnungszahl ermittelt?

Auch die “Kleingebäudeklausel“ des § 250 BauGB, wonach eine Genehmigung erst ab einer bestimmten Anzahl von Wohnungen erforderlich ist (sechs in Berlin, Hamburg, Niedersachsen, sieben in Hessen und elf in Bayern), wirft Fragen auf. So ist bisher nicht abschließend geklärt, ob die Anzahl der Wohnungen bei mehreren Gebäuden auf einem Flurstück grundstücksbezogen oder gebäudebezogen zu ermitteln ist.

Angesichts des klaren Wortlauts der Norm, die von Wohngebäuden mit nicht mehr als zum Beispiel fünf Wohnungen spricht, dürfte eine gebäudebezogene Ermittlung der Wohneinheiten gemeint sein.

Wenn man dieser Auffassung folgt, stellt sich im Anschluss die Frage, wie eine Abgrenzung von mehreren zusammengebauten Gebäuden auf einem Grundstück vorzunehmen ist; so etwa bei einer Reihenhausanlage auf einem einzelnen Grundstück. Vieles spricht hier dafür, dass auf den Gebäudebegriff der jeweiligen Bauordnung abgestellt werden muss, um zu differenzieren, ob es sich um ein einzelnes (großes) Gebäude oder mehrere kleine zusammengebaute Gebäude handelt.

Eine Reihenhausanlage mit zehn aneinandergebauten Reihenhäusern wäre daher als zehn eigenständige Gebäude mit je einer Wohneinheit und nicht als ein Gebäude mit zehn Wohneinheiten zu bewerten. Eine Genehmigung wäre dann nicht erforderlich.

Umwandlungsverbot bei Erweiterung oder Aufstockung?

Weder in der Gesetzesbegründung noch in der gängigen Kommentarliteratur finden sich bisher Hinweise zu der Frage, ob die Vergrößerung eines Kleingebäudes um weitere Wohnungen, mit denen die Anwendungsschwelle der Wohnungsanzahl überschritten wird, dazu führen kann, dass eine Aufteilung genehmigungspflichtig wird.

Auch der Wortlaut des Gesetzes hilft hier nicht weiter, sodass zumindest nicht auszuschließen ist, dass das Überschreiten der Schwelle eine Genehmigungspflicht auslöst. Zur Sicherheit sollte bei einer solchen Konstellation vor Durchführung der Gebäudeerweiterung die Aufteilung nach WEG vorgenommen werden.

Letzte Unklarheiten bleiben

Festzuhalten ist, dass sich auch noch drei Jahre nach Inkrafttreten des § 250 BauGB einige Anwendungsfragen stellen. Auch die Genehmigungsbehörden behandeln die jeweiligen Sachverhalte teilweise abweichend.

Daher sollten Architekten, die Umbauten in Verbindung mit einer Aufteilung planen im Rahmen ihrer Aufklärungs- und Beratungspflichten den Bauherrn auf mögliche Risiken hinweisen. In allen Zweifelsfällen sollte frühzeitig eine Abklärung mit der zuständigen Genehmigungsbehörde erfolgen.

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Anke Bombach ist Rechtsanwältin und Fachanwältin für Verwaltungsrecht bei der auf Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei Prof. Hauth & Partner Rechtsanwälte in München. Julian Zinn ist Rechtsanwalt und Fachanwalt bei Prof. Hauth & Partner Rechtsanwälte