Axel Plankemann
Mit Beschluss vom 04.12.2008 (V ZB 74/08) hat der BGH entschieden, dass die bei Zusammenschluss von Architekten in der Regel gewählten Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR) unter ihrem eigenen Namen, das heißt unter der Bürobezeichnung, ins Grundbuch eingetragen werden können. Bis zu dieser Entscheidung war die Rechtslage diffus. Die Mehrzahl der Gerichte und Kommentare hatte der GbR das Recht bestritten, selbst als Eigentümerin eines Grundstücks in das Grundbuch eingetragen werden zu können. Andere billigten ihr nur eine beschränkte Eintragungsfähigkeit zu, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt waren.
Nach der neueren Rechtsprechung des BGH war bereits die Tendenz zu erkennen, der GbR, die bekanntlich keine juristische Person ist, zumindest in Teilen selbst Rechtsfähigkeit zuzuerkennen. Auch nach der bisherigen Beurteilung war überwiegend anerkannt, dass eine GbR Eigentum an Grundstücken und grundstückgleichen Rechten erwerben könne, aber nicht unter ihrem eigenen Namen, sondern nur unter dem der Gesellschafter.
Nach Auffassung des BGH ist dieser Umweg über die Nennung der Gesellschafter nicht mehr mit der materiellen Rechtslage einer Teilrechtsfähigkeit der GbR vereinbar. Sofern die Gesellschaft über einen eigenständigen Namen verfügt, der sich von den Einzelnamen der Gesellschafter unterscheidet, besteht daher nunmehr auch diese Eintragungsmöglichkeit ins Grundbuch. Die entsprechenden formellen Vorschriften zum Grundbuchrecht werden daher angepasst werden müssen, damit die neue Rechtslage auch organisatorisch vollzogen werden kann.
Geschossflächen richtig berechnen
Flächenwerte im Haus müssen für verschiedenste Zwecke ermittelt werden: etwa für Berechnungen der Kosten und Wirtschaftlichkeit, für die Wertermittlung, als Grundlage für ein Verkaufsangebot und nicht zuletzt für den Nachweis der öffentlich-rechtlichen Zulässigkeit. Hierbei spielt der Begriff der Geschossfläche eine zentrale Rolle. Dazu waren Rechtsprechung, Kommentierungen und anderes Schrifttum lange Zeit eher widersprüchlich und irritierend. Doch hier hat das Bundesverwaltungsgericht mit seiner Entscheidung vom 07.06.2006 (47C 7.05) Klarheit geschaffen: Für die Ermittlung der Geschossfläche gilt allein der anzuwendende Gesetzestext, das heißt nach der Baunutzungsverordnung gilt das Maß der äußeren Bauwerksbegrenzung.
Bei Flächen unter Dachschrägen erfolgt keine Minderung (etwa nach dem wohnungswirtschaftlichen Berechnungsrecht). Nach wie vor kursieren allerdings in Informationsbörsen und Fachlexika unterschiedliche, oft fehlerhafte Erläuterungen. Klarheit schafft der Aufsatz „Die Geschossfläche und mehr. Begriffe, Maßstäbe und Maße, Berechnung“ von Bauassessorin und Architektin Ulrike Probol, den das DAB seinen Lesern kostenfrei zum Herunterladen im Internet anbietet.
