Das Kostenberechnungsmodell

Markus Prause

Immer wieder ändert sich während der Planungs- und Bauphase der Leistungsumfang des Architekten. Nach der alten HOAI änderte sich das Honorar automatisch über Kostenanschlag und Kostenfeststellung mit. Seit der HOAI-Novellierung von 2009 gibt es diese Automatik nicht mehr. Nun muss die Kostenberechnung als Honorargrundlage dem neuen Leistungsumfang entsprechend angepasst werden.

Das bedeutet den Einstieg in ein „Honorarkostenmanagement“. Veranlasst der Auftraggeber ­Änderungen im Leistungsumfang, müssen Architekten diese auf ihre Relevanz für die anrechenbaren Kosten prüfen und anschließend einen schriftlichen „Nachtrag zur Kostenberechnung“ einfordern. Sinken allerdings die Kosten des Projekts, kann gegebenenfalls auch der Bauherr eine Anpassung verlangen, die dann zu einer Honorarkürzung führt.

Frühe Honorarfestlegung

Die anrechenbaren Kosten des Objektes bildeten schon nach der früheren Fassung der HOAI einen wesentlichen Parameter für die Ermittlung des Honorars. Doch mit der Novellierung 2009 gab es einen Systemwandel: Der Verordnungsgeber ist vom dreigeteilten Abrechnungssystem nach Kostenberechnung, Kostenanschlag und Kostenfeststellung abgerückt. Nach § 6 Abs. 1 HOAI bestimmen sich die anrechenbaren Kosten jetzt ausschließlich nach der Kostenberechnung, sofern die Parteien nicht eine Baukostenvereinbarung nach § 6 Abs. 2 HOAI treffen – siehe folgenden Absatz.

Liegt die Kostenberechnung noch nicht vor, kann auf die Kostenschätzung zurück­gegriffen werden. Der Verordnungsgeber will mit diesem Kostenberechnungsmodell die anrechenbaren Kosten als Grundlage für das Honorar von den tatsächlichen Objektkosten abkoppeln. Damit soll der Auftraggeber zugleich frühzeitig Klarheit über die Höhe des Architektenhonorars gewinnen.Die neue HOAI sieht in § 6 Abs. 2 eine Alternative zum Kostenberechnungsmodell vor, das Baukostenvereinbarungsmodell: Die Parteien können schriftlich vereinbaren, dass für die anrechenbaren Kosten ein einvernehmlich festgelegter Baukostenbetrag maßgeblich sein soll.

Eine solche Vereinbarung ist aber nur zulässig, wenn zum Zeitpunkt der Beauftragung noch keine Planung existiert, aber bereits nachprüfbare (realistische) Baukosten vorliegen – beispielsweise aufgrund eines gleichartigen Referenzobjektes. Da diese Voraussetzungen in der Praxis nur höchst selten gegeben sind, wird die Regelung voraussichtlich kaum eine Rolle spielen. Die folgenden Ausführungen konzentrieren sich deshalb ausschließlich auf das Kostenberechnungsmodell, das diverse Fragen und Unsicherheiten aufweist. Diese rühren unter anderem daher, dass das Kostenberechnungsmodell schon nach der HOAI selbst Durchbrechungen unterliegt.

Schwächen der Kostenberechnung

Bereits nach der alten HOAI 1996 war die Kostenberechnung immer wieder Gegenstand von Auseinandersetzungen zwischen den Vertragsparteien. Da diese rein prognostische Berechnung lediglich auf Erfahrungswerten basiert, weil zum Zeitpunkt der Erstellung am Ende der Leistungsphase 3 in der Regel noch keine Angebotszahlen vorliegen, weichen auch bei gewissenhafter Kostenplanung zwangsläufig die endgültigen Kosten des Objekts (Kostenfeststellung) von der vorherigen Kostenberechnung ab. Insbesondere beim Planen und Bauen im Bestand bietet die Kostenberechnung daher häufig nur einen groben Anhaltspunkt mit zahlreichen Unsicherheitsfaktoren, was zu Streit über ihre Richtigkeit führen kann. Das Konfliktpotenzial verschärft sich mit der neuen HOAI voraussichtlich, weil sich nunmehr das gesamte Honorar nach der Kostenberechnung richtet.

Die Gerichte erkennen in Urteilen zur HOAI 1996 durchaus an, dass die Kostenberechnung auch ohne Veränderung des Bauvorhabens Abweichungen zu den endgültigen Projektkosten aufweisen kann. Gleichwohl liegen die Angaben in der Kostenberechnung nicht im Belieben des Architekten. Bei der Erstellung der Kostenberechnung muss eine realistische Betrachtungsweise zugrunde gelegt werden. Prophylaktische Sicherheitszuschläge und Positionen für „Unvorhergesehenes“ haben keinen Platz. Unrealistische Kostenansätze in der Kostenberechnung lassen sich über Baukostendatenbanken oder Sachverständige hinterfragen und korrigieren und werden spätestens beim Kostenanschlag Nachfragen des Bauherrn auslösen.

Honoraranpassung bei geändertem ­Leistungsumfang

Das Kostenberechnungsmodell enthält Risiken zulasten der Architekten, wenn Bauherren (bewusst) mit einem reduzierten Planungs­konzept einsteigen, um später – nach Erstellung der Kostenberechnung – Leistungen und Qualitäten aufzusatteln. Der Verordnungsgeber hat das Modell der abschließenden Ermittlung der anrechenbaren Kosten am Ende der Leistungsphase 3 daher – zu Recht – nicht konsequent durchgehalten. § 7 Abs. 5 HOAI enthält folgende Durchbrechung des Systems: „Ändert sich der beauftragte Leistungsumfang auf Veranlassung des Auftraggebers während der Laufzeit des Vertrages mit der Folge von Änderungen der anrechenbaren Kosten, … ist die dem Honorar zugrunde liegende Vereinbarung durch schriftliche Vereinbarung anzupassen.“

Für den Architekten bedeutet diese Regelung den Einstieg in ein „Honorarkostenma­nagement“. Er muss nunmehr vom Auftraggeber veranlasste Änderungen des Leistungsumfangs auf ihre Relevanz für die anrechenbaren Kosten prüfen, um gegebenenfalls einen schriftlichen „Nachtrag zur Kostenberechnung“ zu erreichen. Die automatische Anpassung des Honorars über den Kostenanschlag und die Kostenfeststellung gibt es nach dem neuen Kostenberechnungsmodell nicht mehr. Die Regelung gilt bei Kostensenkungen auch zugunsten des Bauherrn. Durch die Formulierung „ist … anzupassen“ wird zudem klargestellt, dass bei Vorliegen der Voraussetzungen ein Anspruch auf Anpassung besteht.

Trotz des Wortlauts („die dem Honorar zugrunde liegende Vereinbarung“) bezieht sich § 7 Abs. 5 HOAI nicht nur auf Baukostenvereinbarungen nach § 6 Abs. 2 HOAI, sondern auch auf die übliche Honorarermittlung auf Basis der Kostenberechnung nach § 6 Abs. 1 HOAI. Dies ergibt sich aus der Systematik des § 7 HOAI, dem Sinn und Zweck der Vorschrift sowie aus dem Begründungstext zur neuen HOAI.

Honoraranpassung auch rückwirkend?

Änderungswünsche des Bauherrn und die damit verbundenen Umplanungen wirken sich oft auf die Kostenberechnung und damit auch auf die Grundlage des Honorars aus. Eine Anpassung ist erforderlich. Sehr umstritten ist die Frage, ob die Kostenberechnung nach § 7 Abs. 5 HOAI nur für die noch zu erbringenden Architektenleistungen anzupassen ist oder auch rückwirkend für die bereits erbrachten Leistungen. Weder der Wortlaut der HOAI noch die Begründung klären das eindeutig.

Im Grundsatz soll nach der neuen HOAI die Kostenberechnung für alle Leistungsphasen einheitlich gelten. Dieses systematische Argument spricht für eine rückwirkende Anpassung. Für sie spricht auch, dass der Architekt das Honorar unstreitig auf Basis der höheren anrechenbaren Kosten erhält, wenn der Bauherr die Leistung bereits von Anfang an beauftragt hat. Entscheidet sich der Bauherr erst später für die Zusatzleistung, muss die Situation genauso ­bewertet werden. Sonst wäre durch die Wahl des Änderungszeitpunktes das (Mehr-)Honorar weitgehend ins Belieben des Bauherrn gestellt.

Außerdem würde eine Anpassung der Kostenberechnung nur für die Zukunft in der Praxis zu erheblichen Abrechnungsschwierigkeiten führen, wenn der Bauherr im Laufe des Vorhabens zahlreiche Änderungsleistungen veranlasst, die die anrechenbaren Kosten tangieren. Es käme zu einer Aufsplitterung in Teilleistungen, bei der Intransparenz und Auseinandersetzungen vorprogrammiert sind.

Gleichwohl sprechen auch für die Auffassung, die Kostenberechnung sei nur für die Zukunft anzupassen, gute Gründe: Die vom Bauherrn gewünschten Änderungen betreffen die zukünftigen Leistungen des Architekten. Seine bisher erbrachten Arbeiten bezogen sich schließlich auf die Ausgangslage. Demnach wäre es folgerichtig, bereits erbrachte Leistungen nach dem alten Kostenstand abzurechnen. Für die Architekten bietet diese Interpretation den Vorteil, dass sich bei kostensenkenden Maßnahmen die niedrigere Kostenberechnung nur noch auf die Restleistungen auswirkt.

Aktuell lässt sich noch keine eindeutige Aussage dazu treffen, ob geänderte Kosten auch rückwirkend auf das Honorar für bereits erbrachte Leistungen wirken. Man wird abwarten müssen, wie die Gerichte entscheiden.

Höhere Baukosten – höheres Honorar?

Allgemeine Kostenentwicklungen während der Durchführung des Bauvorhabens (z. B. Stahlpreisexplosion) lösen keinen Anpassungsanspruch aus, da diese nicht vom Auftraggeber veranlasst werden und sich hierdurch auch nicht der Leistungsumfang des Architekten ändert. Aufgrund der ausdrücklich vom Verordnungsgeber gewählten neuen Systematik des Kostenberechnungsmodells lassen sich Anpassungsansprüche wohl auch nicht mit einem Wegfall der Geschäftsgrundlage begründen – selbst wenn sich das Architektenhonorar durch allgemeine Kostenentwicklungen um mehr als 20 Prozent bewegen würde.

Ein Anpassungsanspruch aufgrund von allgemeinen Kostenentwicklungen wäre allenfalls überlegenswert, wenn der Auftraggeber ein Vorhaben nach der Erstellung der Kostenberechnung „auf Eis legt“ und erst wesentlich später das Projekt fortführt. Doch auch bei dieser Fallgestaltung passt der Wortlaut des § 7 Abs. 5 HOAI nicht. In einer solchen Konstellation kann der Architekt voraussichtlich nur über § 642 BGB vorgehen, um zumindest eine angemessene Entschädigung zu erzielen. Nach § 642 BGB kann der Architekt den Bauherrn unter Fristsetzung dazu auffordern, die notwendigen Mitwirkungshandlungen (z. B. Unterzeichnung des Bauantrages, Beauftragung der Unternehmer) vorzunehmen, um die eigenen Leistungen weiter fortführen zu können. Kommt der Bauherr seinen Mitwirkungspflichten gleichwohl nicht nach, gerät er in Annahmeverzug. Der Architekt darf dann für die Verzögerung eine angemessene Entschädigung verlangen – über deren Höhe sich jedoch sicher trefflich streiten lässt.

Unzweifelhaft in der Handhabung sind die klaren freiwilligen Zusatzforderungen des Auftraggebers (z. B. wenn ein Einfamilienhaus zusätzlich einen Wintergarten erhalten soll). Dieses ist der klassische Fall der Anwendung von § 7 Abs. 5 HOAI. Recht eindeutig in der Bewertung ist auch die folgende Fallgestaltung: Beim Bauen im Bestand wird aufgrund einer Bauteil­öffnung nachträglich ersichtlich, dass eine Zusatzleistung bzw. andere Konstruktion erforderlich wird. Der Bauherr beauftragt diese notgedrungen. Auch wenn dieser Zusatz nicht freiwillig erfolgt, handelt es sich um eine Änderung des beauftragten Leistungsumfangs auf Veranlassung des Auftraggebers. Dem Architekten steht – sofern die Änderung die anrechenbaren Kosten tangiert – ein Anpassungsanspruch nach § 7 Abs. 5 HOAI zu, wenn er – ausgelöst durch einen Umstand aus der Bauherrensphäre – zusätzliche Leistungen erbringt.

Doch was passiert, wenn der Architekt eine notwendige Leistung (auch in der Kostenberechnung) vergessen hat und der Bauherr diese nachträglich beauftragen muss? Liegt hier eine Änderungsleistung auf Veranlassung des Auftraggebers vor? Im Prinzip handelt es sich um eine Nachbesserung und nicht um eine Änderungsleistung auf Veranlassung des Auftraggebers, sodass § 7 Abs. 5 HOAI keine Anwendung findet.

Auch der Begriff „beauftragter Leistungsumfang“ wirft Fragen auf. Ändert sich dieser Umfang zum Beispiel, wenn der Auftraggeber nach Erstellung der Kostenberechnung, aber vor der Ausführungsplanung von einem ursprünglich vorgegebenen niedrigen Standard zu einem höheren Standard wechselt, was eine Kostensteigerung nach sich zieht? Werden durch die Erhöhung des Standards tatsächlich zusätzliche Leistungen gegenüber der Ursprungsvariante notwendig, ist dies eine Änderung des beauftragten Leistungsumfangs. Die Honorarver­einbarung ist dann nach § 7 Abs. 5 HOAI anzu­passen. Ein Beispiel: Durch den Wechsel von ­Zweifach- zu Dreifachverglasung muss aus bauphysikalischem Grund umgeplant werden.

Wie ist aber die Rechtslage, wenn der Bauherr lediglich die „goldenen Wasserhähne“ statt einer normalen Ausführung wählt, und zwar, bevor der Architekt hierzu bereits konkrete Leistungen erbracht hat? Für den Architekten bleibt der Leistungsumfang bei der Ausführungsplanung, Ausschreibung und Bauleitung im Prinzip gleich. Mangels einer Änderung des Leistungsumfangs löst die Anhebung des Ausstattungsstandards in diesem Fall keinen Anpassungsanspruch nach § 7 Abs. 5 HOAI aus. Es ist klar, dass dadurch der Auftraggeber erhebliche Möglichkeiten zur Beeinflussung der anrechenbaren Kosten hat. Dieses Risiko lässt sich leider nicht vermeiden, auch nicht durch abweichende Vertragsklauseln.

Und wie ist die Lage zu bewerten, wenn sich der Bauherr nach der Ausschreibung „normaler“ Wasserhähne für die sprichwörtlichen „goldenen Wasserhähne“ umentscheidet? Da der Architekt hier erneut ausschreiben muss, liegt eine Änderung des beauftragten Leistungsumfangs vor. Es handelt sich um wiederholte Grundleistungen der Leistungsphasen 6 und 7. In diesem Fall steht dem Architekten ein Anpassungsanspruch nach § 7 Abs. 5 HOAI zu. Zudem kann der Architekt ein Honorar für die doppelt erbrachten Leistungsanteile innerhalb der Vergabe verlangen.

Die beiden Fälle zu den „goldenen Wasserhähnen“ werfen einen Wertungswiderspruch auf, da letzten Endes die Anwendung des Honoraranpassungsanspruchs aus § 7 Abs. 5 HOAI davon abhängt, wann sich der Bauherr für die geänderte Ausführung entscheidet. Man muss abwarten, wie die Rechtsprechung mit derartigen Widersprüchen umgehen wird.

Schriftform nötig

Die Anpassung nach § 7 Abs. 5 HOAI hat nach dem Wortlaut der Vorschrift schriftlich zu er­folgen. Umstritten ist bisher, ob der Architekt das erhöhte Honorar nur dann durchsetzen kann, wenn die Anpassung der Honorarvereinbarung schriftlich erfolgt ist. Wäre die Schriftform nicht zwingend, könnte der Architekt Änderungen der anrechenbaren Kosten im Sinne von § 7 Abs. 5 HOAI einfach in seine Schlussrechnung einbeziehen und das erhöhte Honorar verlangen. Umgekehrt könnte der Auftraggeber ­Kostensenkungen einfach direkt von der Honorarforderung in Abzug bringen. Vermutlich um derartige „Überraschungen“ für eine Vertragspartei zu verhindern, hat der Verordnungsgeber die Schriftform aus Klarstellungs- und Transparenzgründen vorgesehen. Sie erscheint demnach zwingend und sollte gewahrt werden. Verweigert aber der Auftraggeber trotz der ­berechtigten Forderung des Architekten auf schriftliche Anpassung der Kostenberechnung seine Unterschrift, steht dem Architekten auch ohne Einhaltung der Schriftform ein direkter klagbarer Anspruch auf das höhere Honorar zu.

Wenn sich der Auftrag reduziert

Der Anpassungsanspruch aus § 7 Abs. 5 HOAI gilt auch bei Kostenreduzierungen. Dabei stellt sich die Frage, ob es der Architekt „entschädigungslos“ hinnehmen muss, wenn der Bauherr den Umfang des Projektes deutlich reduziert. Ein Beispiel: Es existiert ein Vertrag über die Erbringung der Leistungsphasen 1 bis 9 zur Aufstockung eines Hauses um drei Stockwerke. Nach der Leistungsphase 3 will der Bauherr nur noch eine Etage aufstocken. Die voraussichtlichen Baukosten sinken auf ein Drittel.

Nach § 7 Abs. 5 der neuen HOAI hat der Auftraggeber einen Anspruch auf Anpassung der Kostenberechnung mit der Folge, dass das Architektenhonorar entsprechend sinkt. Derartige Kürzungen des Leistungsumfangs stellen aber gleichzeitig eine Teilkündigung des Vertrages dar, weshalb der Architekt für den gekündigten Leistungsteil das entgangene Honorar unter Abzug von Vergütungen aus anderweitigem Erwerb und ersparten Aufwendungen verlangen kann (§ 649 Satz 2 BGB).
Abgrenzung zu Wiederholungsleistungen

Änderungswünsche des Bauherrn wirken sich häufig nicht nur auf die noch zu erbringenden Leistungen aus. Vielfach muss der Architekt in bereits erbrachte Leistungen erneut einsteigen, beispielsweise Entwurf oder Ausführungspläne ändern oder eine Ausschreibung neu durchführen. Dann steht ihm – neben dem Anspruch auf Anpassung der Kostenberechnung – ein zusätzliches Honorar für Wiederholungsleistungen zu, wenn er durch einen Änderungswunsch des Auftraggebers bereits abgeschlossene Leistungen erneut erbringen muss.

Abgrenzung zu „anderen Leistungen“

Umstritten ist bis dato, wie die Regelungen aus § 7 Abs. 5 HOAI und § 3 Abs. 2 Satz 2 HOAI voneinander abzugrenzen sind. § 3 Abs. 2 HOAI lautet: „Leistungen, die zur ordnungsgemäßen Erfüllung eines Auftrags im Allgemeinen erforderlich sind, sind in Leistungsbildern erfasst. Andere Leistungen, die durch eine Änderung des Leistungsziels, des Leistungsumfangs, einer Änderung des Leistungsablaufs oder anderer Anordnungen des Auftraggebers erforderlich werden, sind von den Leistungsbildern nicht erfasst und gesondert frei zu vereinbaren und zu vergüten.“

Satz 2 oben spricht wie § 7 Abs. 5 HOAI von Änderungsleistungen. Doch bei diesen kann es sich nicht um (Grund-)Leistungen handeln. Diese werden in § 3 Abs. 2 Satz 1 HOAI definiert und Satz 2 spricht gerade von „anderen Leistungen“ – also nicht von (Grund-)Leistungen. Satz 2 meint wohl auch nicht besondere Leistungen, da diese gesondert in § 3 Abs. 3 HOAI behandelt werden. Folgt man dieser systematischen Logik, muss es sich bei den „anderen Leistungen“ aus § 3 Abs. 2 Satz 2 HOAI um eine Kategorie außerhalb der Grund- und besonderen Leistungen handeln. Hierzu gehört etwa die Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordination, die nach einer Entscheidung des OLG Celle (Beschluss vom 05.07.2004 – Az. 14 W 63/03) weder als Grund- noch als besondere Leistung zu qualifizieren ist.

Zu dieser systematisch logischen Interpretation von § 3 Abs. 2 Satz 2 HOAI gibt es jedoch eine Gegenmeinung: Koeble (in Locher/Koeble/Frik, HOAI, 10 Aufl., § 3 Rn. 15) spricht sich dafür aus, die Regelung auch auf wiederholte (Grund-)Leistungen anzuwenden. Dieser Sichtweise steht jedoch der Wortlaut von § 3 Abs. 2 Satz 2 HOAI entgegen. Die Vorschrift besagt ausdrücklich, dass es sich um Leistungen handeln müsse, die „von den Leistungsbildern nicht erfasst“ werden. Tatsächlich sind aber gerade die (Grund-)Leistungen in den Leistungsbildern erfasst, wobei es keine Rolle spielt, ob sie erstmalig oder wiederholt erbracht werden. Außerdem würde die Meinung von Koeble zu einem Systembruch führen. § 3 Abs. 2 Satz 2 HOAI sieht vor, dass das Honorar für die dort genannten „anderen Leistungen“ frei vereinbart werden kann. Grundleistungen – auch wiederholte Grundleistungen – unterliegen jedoch dem verbindlichen Preisrecht. Die Erstreckung von § 3 Abs. 2 Satz 2 HOAI auf wiederholte Grundleistungen ist folglich mit dem Grundsatz des bindenden Preisrechtes der HOAI für Grundleistungen nicht vereinbar.

Tipps für die Praxis

Es ist damit zu rechnen, dass die anrechenbaren Kosten als Honorarparameter in Zukunft einen Hauptstreitpunkt zwischen Architekt und Auftraggeber bilden werden. Um die Unsicherheiten im Rahmen der Kostenberechnung – und damit auch das Streitpotenzial – möglichst gering zu halten, sollten die Eckdaten des Objektes so früh wie möglich detailliert vertraglich festgelegt werden, zum Beispiel Ausstattungsstandard, Materialien, Raumbedarf und energetische Anforderungen. Diese Festlegungen sind auch wichtig, um später bewerten zu können, ob sich der beauftragte Leistungsumfang überhaupt ändert. Für den Architekten ist es künftig wichtig, ein sauberes „Kosten- und Nachtragsmanagement“ durchzuführen, indem er honorarrelevante Änderungen belegbar erfasst und dem Auftraggeber unverzüglich vorlegt, damit die Kostenberechnung schriftlich angepasst wird.

Markus Prause ist Rechtsanwalt in Hannover.

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