Fördermittel­beratung durch Architekten: Vertrag, Honorar, Haftung

Dieser Beitrag ist unter dem Titel „Fördermittelberatung durch Architekten“ im Deutschen Architektenblatt 05.2025 erschienen.

Die Fördermittelberatung spielt für Architekten eine immer wichtigere Rolle. Angesichts steigender Baukosten und einer Vielzahl staatlicher Förderprogramme kann sie Bauprojekte erheblich erleichtern. Im Kern geht es darum, passende Förderprogramme zu finden und sicherzustellen, dass alle Anforderungen für die Förderung erfüllt werden. Dabei sind rechtliche, technische und finanzielle Rahmenbedingungen zu berücksichtigen.

Typische Fälle der Fördermittelberatung

Das Ziel der Fördermittelberatung ist es, Bauherren – egal ob öffentlich, privat oder gewerblich – dabei zu helfen, ihre Projekte erfolgreich umzusetzen und gleichzeitig nachhaltige Bauweisen zu fördern. Typische Fälle, in denen Architekten Bauherren bei der Beantragung unterstützen, sind:

• KfW-Fördermittel für energieeffizientes Bauen oder Sanieren, zum Beispiel durch den Nachweis eines KfW-Effizienzhauses oder die Beantragung von Zuschüssen und Darlehen,

• BAFA-Förderprogramme zur Förderung erneuerbarer Energien oder der Modernisierung von Heizungen,

• kommunale Förderprogramme oder Förderprogramme zur Sanierung denkmalgeschützter Gebäude,

• EU-Förderprogramme, insbesondere im Bereich nachhaltiges Bauen und innovative Baukonzepte sowie zur Stärkung des ländlichen Raums (zum Beispiel EFRE und ZILE).

Dienstvertrag oder Werkvertrag?

Die Fördermittelberatung ist kein eigenständiger Dienstleistungsberuf, sondern eine zusätzliche Leistung, die Architekten vielfach nebenbei erbringen. Häufig wissen weder Bauherr noch Architekt genau, ob es sich dabei um einen Dienst- oder Werkvertrag handelt – ein Unterschied, der rechtliche Folgen haben kann.

• Ein Dienstvertrag liegt vor, wenn der Architekt lediglich die Beratung als solche schuldet, also eine fachlich korrekte Unterstützung bietet.
• Ein Werkvertrag ist anzunehmen, wenn der Architekt den Erfolg der Fördermittelbeantragung erzielen soll. Ebenso dürfte ein Werkvertrag vorliegen, wenn er prüfen soll, ob ein Bauvorhaben förderfähig ist, da dafür oft Planungsleistungen nötig sind, die in den Leistungsphasen 1 bis 3 der HOAI liegen. Nach gängiger Auffassung reicht eine reine Beratung in solchen Fällen meist nicht aus. Falls der Architekt bereits in der Zielfindungsphase oder Grundlagenermittlung erkennt, dass der Bauherr Fördermittel nutzen möchte, muss er dies in seiner Planung berücksichtigen. Seine Leistungen – von der Entwurfsplanung bis zur Vertragsabwicklung – müssen dann den Anforderungen des Fördermittelgebers entsprechen.

Ob ein Dienstvertarg oder ein Werkvertrag vorliegt, hängt demnach vom Einzelfall ab. Eine reine Fördermittelberatung, die sich auf Informationen und Unterstützung beschränkt, dürfte in der Regel als Dienstvertrag gelten, da der Berater nur eine fachlich korrekte Beratung schuldet und nicht den Erfolg eines Förderantrags (vgl. OLG Köln, Hinweisbeschluss vom 14. Februar 2023, Az.: 8 U 193/22, rechtskräftig durch BGH, Beschluss vom 6. Dezember 2023, Az.: VII ZR 61/23).

Inhalte der ­Fördermittelberatung

Typische Aufgaben in der Fördermittelberatung sind:

• die Identifikation von Förderprogrammen durch Recherchetätigkeit,

• die Klärung der technischen und rechtlichen Fördervoraussetzungen, etwa durch Energieausweise oder Nachhaltigkeitszertifikate (zum Beispiel QNG),

• die Begleitung des Antragsprozesses einschließlich der Antragstellung, der Unterlagenerstellung und der Überwachung von Fristen,

• die Nachweis- und Verwendungsprüfung, ob Fördermittel ordnungsgemäß verwendet wurden, zum Beispiel nach Abschluss des Projekts.

Vertragliche Regelung der Fördermittelberatung

Da die Fördermittelberatung oft komplex ist, sollten die vertraglichen Regelungen eindeutig sein. Das schützt beide Seiten vor Missverständnissen und Konflikten.

• Die Leistungsbeschreibung sollte klar formulieren, welche Aufgaben übernommen werden sollen (zum Beispiel Recherche, Antragstellung, Erstellung von Nachweisen), und klarstellen, dass keine Garantie für die Bewilligung von Fördermitteln besteht.
• Die Vergütung sollte transparent geregelt sein. Für nachträgliche Änderungen – etwa durch zusätzliche Anforderungen des Fördermittelgebers – ist eine Nachvergütungsregelung sinnvoll.
• Um Haftungsrisiken zu minimieren, sollte die Leistungspflicht auf das Fachgebiet des Architekten begrenzt werden. Dies gilt insbesondere für steuerliche oder rechtliche Beratung.

Haftungsrisiken und unerlaubte ­Rechtsberatung

Erfolgt die Fördermittelberatung auf Basis eines Dienstvertrags, besteht keine Gewährleistungspflicht. Allerdings können Schadensersatzansprüche entstehen, beispielsweise bei versäumten Fristen oder fehlerhaften Angaben im Förderantrag. Das OLG Celle entschied, dass ein Architekt nicht für die eigenständige Ermittlung relevanter Daten haftet, wenn er lediglich die Begleitung der Beantragung übernommen hat (Urteil vom 30. Juni 2021, Az.: 14 U 188/19).

Liegt hingegen ein Werkvertrag vor, kann der Architekt für Fehler haftbar gemacht werden, die dazu führen, dass Fördermittel nicht gewährt werden oder beispielsweise die Denkmal-AfA verloren geht.

Nicht immer durch Berufshaftpflichtversicherung gedeckt

Ein erhebliches Problem stellt dabei die Deckungspflicht der Berufshaftpflichtversicherung dar: Nach den allgemeinen Versicherungsbedingungen sind Erfüllungsschäden sowie Schäden durch Überschreitung eigener Fristen oder Termine in der Regel ausgeschlossen. Dies kann für den Architekten erhebliche finanzielle Risiken bergen. Besonders kritisch wird es, wenn Fördermittel später zurückgefordert werden, weil Nachweise nicht ordnungsgemäß erstellt wurden.

Die Fördermittelberatung kann in steuerliche oder rechtliche Fragestellungen übergehen. Soweit diese nicht dem Berufsbild des Architekten zugeordnet werden, entfällt auch hier der Deckungsschutz der Berufshaftpflichtversicherung.

Die Grenzen sind hierbei nicht klar definiert, da Architekten beispielsweise rechtlich beraten dürfen, sofern es sich um eine bloße Nebenleistung zur Haupttätigkeit handelt. Das LG Frankenthal verurteilte einen Architekten, der falsch zur Antragsberechtigung beriet, zu Schadensersatz, weil die KfW aufgrund dieser falschen Beratung die Förderung ablehnte (Urteil vom 25. Januar 2024, Az.: 7 O 13/23).

Honorar und Abrechnung der Fördermittelberatung

Die Fördermittelberatung gehört nicht zu den Grundleistungen der HOAI, kann jedoch als „Besondere Leistung“ gemäß § 3 Abs. 2 HOAI zusätzlich zu den Grundleistungen angeboten werden. Im Katalog der Besonderen Leistungen kann sie beispielsweise dem Bereich „Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen“ (Anlage 10.1, LPH 1) zugeordnet werden, je nach Einzelfall auch dem Bereich „Mitwirken bei der Kredit- und Fördermittelbeschaffung“ (Anlage 10.1, LPH 2).

Das bedeutet, dass das Honorar für die Fördermittelberatung frei zwischen Architekt und Bauherr verhandelt werden kann. Übliche Abrechnungsmodelle sind:

• Pauschalhonorare für genau definierte Leistungen,

• Stundensätze bei Abrechnung nach tatsächlichem Arbeitsaufwand,

• erfolgsabhängige Vergütung bei Koppelung an die Bewilligung der Fördermittel.

Fördermittelberatung wird wichtiger

Die Fördermittelberatung ist für Architekten ein wertvolles Zusatzangebot. Es ist davon auszugehen, dass der Beratungsbedarf in diesem Bereich weiter wachsen wird, da etwa die 2024 verabschiedete EU-Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden Nachhaltigkeitsuntersuchungen sowie Lebenszyklusbetrachtungen vorsieht.

Mangels eindeutiger rechtlicher Regelung der Fördermittelberatung bleibt eine klare und sorgfältige Vertragsgestaltung unverzichtbar. Eine genaue Abgrenzung der Aufgaben und eine sorgfältige Dokumentation helfen, Missverständnisse und Konflikte zu vermeiden. Eine präzisere Regelung dieser Leistung erfolgt auch nicht in der nächsten Überarbeitung der HOAI.

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Gregor Sibeth ist Rechtsanwalt bei Hecker Werner Himmelreich Rechtsanwälte in Köln und auf das private Bau- und Architektenrecht spezialisiert, insbesondere auf das Haftungs- und Schadensersatzrecht am Bau.