Neues Recht – neuer Vertrag

Markus Prause

Die bisher üblichen Muster für Planungsverträge sind seit der HOAI-Novelle in diversen Passagen unbrauchbar. Es besteht also dringender Aktualisierungsbedarf. Auch weitere Änderungen in Gesetzgebung und Rechtsprechung sollten in die Vertragsmuster eingearbeitet werden, namentlich das Rechtsdienstleistungsgesetz und ein Urteil des Bundesgerichtshofs zum Thema „Erfüllungsgehilfe“. Mit den Anpassungserfordernissen hat sich die vom Rechtsausschuss der Bundesarchitektenkammer eingesetzte Arbeitsgruppe „Architektenverträge“ intensiv beschäftigt. Hierauf basieren im Wesentlichen die folgenden Ausführungen.

Die neue Struktur der HOAI

Die Neufassung der HOAI weist eine gänzlich andere Struktur auf. Zwar sind zahlreiche Regelungen inhaltlich nahezu unverändert geblieben, die neue Reihenfolge der Vorschriften sowie die Verlagerung diverser Regelungen in die Anlagen 1 – 14 machen es jedoch erforderlich, dass fast sämtliche Verweise in alten Vertragstexten aktualisiert werden müssen. Hierbei können Synopsen zur HOAI neu – HOAI alt weiterhelfen.

Anrechenbare Kosten

Die gewohnte Dreiteilung bei der Honorarabrechnung nach Kostenberechnung, Kostenanschlag und Kostenfeststellung ist entfallen. Die anrechenbaren Kosten richten sich nunmehr ausschließlich nach der Kostenberechnung – soweit diese noch nicht vorliegt, nach der Kostenschätzung. Zudem wird in der neuen HOAI für die Kostenermittlung nicht mehr auf die veraltete DIN 276 in der Fassung von 1981 zurückgegriffen. Maßgeblich ist nunmehr die DIN 276 in der Fassung von Dezember 2008.

Eine Vertragsklausel zur Ermittlung der anrechenbaren Kosten kann nunmehr beispielsweise so formuliert werden: Das Honorar richtet sich nach den anrechenbaren Kosten des Objekts auf Grundlage der Kostenberechnung, die nach der DIN 276 in der Fassung von De-zember 2008 (DIN 276–1: 2008-12) aufzustellen ist. Endet das Vertragsverhältnis zu einem Zeitpunkt, zu dem die Kostenberechnung aus Gründen, die der Architekt nicht zu vertreten hat, noch nicht vorliegt, so gilt als Grundlage zur Ermittlung der anrechenbaren Kosten die Kostenschätzung, die ebenfalls nach der DIN 276 in der Fassung von Dezember 2008 aufzustellen ist.

Baukostenvereinbarungsmodell

Abweichend von der Honorarermittlung auf Basis der Kostenberechnung kann nunmehr schriftlich vereinbart werden, dass für die anrechenbaren Kosten ein einvernehmlich festgelegten Baukostenbetrag maßgeblich sein soll (§ 6 Abs. 2 HOAI neu). Es ist damit zu rechnen, dass Bauherren zukünftig in Architektenverträge eine solche Vereinbarung aufnehmen wollen und dabei ihre „Wunschbaukosten“ als Grundlage der anrechenbaren Kosten einsetzen möchten. Diese Vorgehensweise ist jedoch mit § 6 Abs. 2 HOAI (neu) nicht vereinbar. Die Vorschrift setzt voraus, dass trotz Fehlens einer Planung zum Zeitpunkt der Beauftragung bereits nachprüfbare (realistische) Baukosten vorliegen – beispielsweise aufgrund eines gleichartigen Referenzobjektes. Da diese Voraussetzungen in der Praxis nur höchst selten gegeben sind, wird die Regelung voraussichtlich kaum eine Rolle spielen. Um Irritationen bei Auftraggebern über diese Vorschrift zu vermeiden, sollten Architekten in ihre Standardverträge keine „Textbausteine“ zu dieser Regelung aufnehmen.

Änderungsleistungen

Durch die ausschließliche Bezugnahme auf die Kostenberechnung verschärft sich das Problem der Erfassung von nachträglichen Änderungsleistungen, die der Bauherr veranlasst. In Anlehnung an § 7 Abs. 5 HOAI (neu) kann beispielsweise folgende Anpassungsklausel in Architektenverträge aufgenommen werden: Ändert sich der beauftrage Leistungsumfang auf Veranlassung des Auftraggebers während der Laufzeit des Vertrages mit der Folge von Änderungen der anrechenbaren Kosten, sind die Parteien verpflichtet, durch schriftliche Vereinbarung die Kostenberechnung als Grundlage des Honorars anzupassen (vgl. § 7 Abs. 5 HOAI).

Mitverarbeitete Bausubstanz

Die Regelung zur mitverarbeiteten Bausubstanz aus § 10 Abs. 3 a HOAI (alt) wurde gestrichen. Klauseln in alten Verträgen zu § 10 Abs. 3 a HOAI (alt) sind folglich zu streichen. Fraglich ist jedoch, ob damit vorhandene Bausubstanz zukünftig überhaupt nicht mehr berücksichtigungsfähig ist. Nach Ziff. 3.3.6 der DIN 276-1:2008-12 ist der Wert vorhandener Bausubstanz und wieder verwendeter Teile bei den betreffenden Kostengruppen gesondert auszuweisen. Damit könnte die mitverarbeitete Bausubstanz unmittelbar in die Kostenberechnung einfließen. Gegebenenfalls sollte in den Vertrag ein ausdrücklicher Verweis auf Ziff. 3.3.6 der DIN 276 aufgenommen werden (Formulierungsvorschlag: siehe Kursivtext oben).

Umbau- und Modernisierungszuschlag

Die Regelung zum Umbau- und Modernisierungszuschlag bei Gebäuden befindet sich nunmehr in § 35 HOAI (neu). Bei Vertragsabschlüssen ist zu beachten, dass sich der Anwendungsbereich der Regelung erweitert hat. Ein Zuschlag ist jetzt bei jeder Umbau- und Modernisierungsmaßnahme möglich – unabhängig vom Schwierigkeitsgrad (Honorarzone). Außerdem stellt nach § 2 Nr. 6 HOAI (neu) nicht nur ein wesentlicher Eingriff in Konstruktion oder Bestand einen Umbau dar – es genügt ein geringfügiger Eingriff. Darüber hinaus wurde die Verhandlungsspanne für den Umbauzuschlag erweitert. Der Zuschlag kann jetzt bis zu 80 Prozent betragen. Wie der amtlichen Begründung zur HOAI zu entnehmen ist, soll jedoch nach wie vor ein Mindestumbauzuschlag von 20 Prozent gelten. Dieser kommt ab Honorarzone II automatisch zur Anwendung, wenn keine schriftliche Vereinbarung über den Zuschlag getroffen wurde.

Zeithonorare

Die Neufassung der HOAI enthält keine Vorgaben mehr zu Stundensätzen. Die Mindest- und Höchstgrenzen hierzu sind entfallen. Stundensätze können daher frei vereinbart werden – auch mündlich. Zur Vermeidung von Streitigkeiten wird aber eine schriftliche Fest-legung der Stundensätze empfohlen.

Bonus-Malus-Regelung

Gemäß § 7 Abs. 7 HOAI (neu) kann zugunsten des Architekten ein Erfolgshonorar schriftlich vereinbart werden, wenn für das Vorhaben ein bestimmter Baukostenbetrag wesentlich unterschritten wird. Voraussetzung ist also zunächst, dass die Parteien einen bestimmten Baukostenbetrag als Ausgangspunkt vereinbaren. Außerdem sollte festgelegt werden, was die Vertragsparteien unter einer „wesentlichen“ Kostensenkung verstehen. Die Kostensenkung muss zudem ohne Verminderung des vertraglich festgelegten Standards erzielt werden. Die Höhe des Erfolgshonorars darf maximal 20 Prozent der Architektenvergütung betragen.

Architekten haben im Regelfall die Wirtschaftlichkeit ihrer Planung zu gewährleisten. Ob damit überhaupt noch Spielräume für eine Erfolgshonorarregelung bestehen, ist durchaus fraglich. Soll von der Regelung gleichwohl Gebrauch gemacht werden, könnte eine ver-tragliche Vereinbarung wie folgt formuliert werden:

Für Kostenunterschreitungen, die unter Ausschöpfung technisch-wirtschaftlicher oder umweltverträglicher Lösungsmöglichkeiten zu einer Kostensenkung des nachstehend genannten Betrages um mehr als ….. % ohne Verminderung des vertraglich festgelegten Standards führen, erhält der Architekt ein Erfolgshonorar in Höhe von … % des vereinbarten Architektenhonorars. Maßstab für die Berechnung der Kostenunterschreitung ist ein Baukostenbetrag in Höhe von … EUR (netto) bezogen auf die Kostengruppen ………….. der DIN 276–1:2008-12.

Die ebenfalls in § 7 Abs. 7 HOAI (neu) vorgesehene Malusregelung wird in der Praxis voraussichtlich keine Rolle spielen. Hiernach kann ein Malushonorar in Höhe von bis zu 5 % des Architektenhonorars vereinbart werden, wenn die einvernehmlich festgelegten anrechenbaren Kosten überschritten werden. Der Wortlaut „einvernehmlich festgelegte anrechenbare Kosten“ deutet darauf hin, dass es sich um eine wirksame Baukostenvereinbarung im Sinne von § 6 Abs. 2 HOAI (neu) handeln muss. Wie bereits oben erläutert, werden nur in wenigen Ausnahmefällen die Voraussetzungen für eine solche Vereinbarung vorliegen.

Gebäudeplanung / raumbildende Ausbauten

Die bisherige Regelung aus § 25 Abs. 1 HOAI (alt) wurde ersatzlos gestrichen. Nach § 25 Abs. 1 HOAI (alt) durfte bei gleichzeitiger Beauftragung von Grundleistungen für Gebäude und raumbildende Ausbauten kein gesondertes Honorar für den raumbildenden Ausbau berechnet werden. Der raumbildende Ausbau war lediglich beim Honorarsatz und ggf. den anrechenbaren Kosten zu berücksichtigen.

Nach der neuen Rechtslage steht dem Architekten nunmehr ein eigenständiges Honorar für die Leistungen des raumbildenden Ausbaus zu, wenn er beide Leistungsbereiche bearbeiten soll. Vertraglich lässt sich die Situation wie folgt lösen:

Entweder schließen die Parteien zwei gesonderte Verträge ab (Leistungen für Gebäude/Leistungen für raumbildende Ausbauten), oder die Leistungen werden in einem Vertrag zusammengefasst. Dann sollten die beiden Leistungsbereiche und Vergütungen innerhalb des Vertrages getrennt dargestellt und behandelt werden.

Weitere Einzelpunkte

Die Besonderen Leistungen werden nunmehr in Anlage 2 der HOAI (neu) aufgelistet. Entfallen sind die bisherigen Anforderungen, dass für eine Vergütung eine schriftliche Honorarvereinbarung geschlossen und ein nicht unwesentlicher Arbeits- und Zeitaufwand betrieben werden muss. Eventuelle Formulierungen in alten Vertragsmustern zum „nicht unwesentlichen Arbeits- und Zeitaufwand“ sollten gestrichen werden.

Folgende Vereinbarungen müssen auch unter den Bedingungen der neuen HOAI schriftlich getroffen werden:

• Überschreitung des Mindestsatzes (§ 7 Abs. 6 neu)
• Nebenkostenpauschalen (§ 14 Abs. 3 HOAI neu)

Das Rechtsdienstleistungsgesetz

Auch das Rechtsdienstleistungsgesetz, das am 1. Juli 2008 in Kraft getreten ist, sollte in Verträgen berücksichtigt werden. Im Gesetz wurden die Möglichkeiten zur Erbringung von rechtlichen Beratungsleistungen für Berufsgruppen außerhalb der Anwaltschaft erweitert. Aus Haftungsgründen ist hier jedoch Vorsicht geboten. Weiterhin ist zu befürchten, dass Bauherren nun zunehmend Rechtsrat vom Architekten verlangen. Im Rahmen der üblichen Grundleistungen ist der Architekt jedoch nicht verpflichtet, vertiefte rechtliche Beratungen zu leisten. Dieses sollte im Architektenvertrag zum Ausdruck kommen. Es empfiehlt sich daher, im Anschluss an die Benennung der beauftragten Architektenleistungen folgenden Zusatz aufzunehmen:

Soweit nicht etwas anderes vereinbart wird, ist der Architekt nur zur Erbringung berufsspezifischer Architektenleistungen (Objektplanung für Gebäude) verpflichtet. Hierzu gehören insbesondere keine Rechtsdienstleistungen (z.B. Ausarbeitung von Bauverträgen, Durchsetzung von Mängelansprüchen).

Mitverschulden von Erfüllungsgehilfen</h2

Ein weiterer Anlass für die Änderung von Vertragsmustern ist ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 27.11.2008, nach dem ein bauaufsichtsführender Architekt wegen eines übersehenen Planungsmangels nur eingeschränkt in Anspruch genommen werden kann, da sich der Bauherr ein Mitverschulden des von ihm eingesetzten Planers zurechnen lassen muss (vgl. Ausgabe 5/2009, Seite 35). Ein solcher Mitverschuldenseinwand reduziert folglich die eigene Haftung. Der Einwand setzt jedoch voraus, dass der Bauherr zur Zulieferung bestimmter Leistungen anderer Baubeteiligter verpflichtet ist. Eine solche Pflicht kann sich insbesondere aus den vertraglichen Vereinbarungen ergeben. Es sollte also im Architektenvertrag geregelt werden, dass der Bauherr die Pflicht hat, dem Architekten die Leistungen der Sonderfachleute zur Verfügung zu stellen. Eine solche Vertragsklausel könnte lauten:

Der Bauherr hat dem Architekten Arbeitsergebnisse von Sonderfachleuten – auch wenn sie erst später beauftragt werden – rechtzeitig zur Verfügung zu stellen.

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Neue Interpretationen
Weitere Hilfestellungen bieten die Rechtsberatungsdienste der Architektenkammern. Aufgrund der neuen Rechtslage bestehen jedoch noch zahlreiche Unsicherheiten über die Interpretation der neuen HOAI-Regelungen. Architekten und Planer sollten die Entwicklungen der nächsten Monate aufmerksam verfolgen.