Überwachung unterlassen

Von Hans-Christian Schwenker

Ein Architekt hatte die Bauüberwachung für die Sanierung eines Gebäudes übernommen. Später stellte sich heraus, dass eine geplante und vom Bauunternehmer auch abgerechnete Dampfsperre nicht eingebaut worden war. Dadurch gelangte in erheblichen Mengen Tauwasser auf die ursprüngliche Oberfläche der Außenwand und Feuchtigkeit konnte von unten in den Putz aufsteigen. Da Gewährleistungsansprüche gegen das bauausführende Unternehmen nach acht Jahren bereits verjährt waren, nahm der Auftraggeber den Architekten in Anspruch. Dieser berief sich zwar ebenfalls auf Verjährung, hatte damit aber keinen Erfolg, weil das Gericht sein Verhalten als arglistig bewertete. Der Architekt hatte gewusst, dass er den Einbau einer Dampfsperre zu überwachen hatte. Daher hätte er seinen Auftraggeber anschließend darüber aufklären müssen, dass er die Überwachung nicht vorgenommen hat. Der Bundesgerichtshof beschloss zu diesem Fall (VII ZR 46/09): Der Architekt muss dem Auftraggeber bei der Abnahme seines Werkes offenbaren, wenn er Teile der Ausführung des Bauwerkes bewusst vertragswidrig nicht überwacht hat. Unterlässt er dies, so hat er einen Mangel seines Werks arglistig verschwiegen. Unerheblich ist, ob er darauf vertraut, dass der Unternehmer mangelfrei gearbeitet hat.

Arglist ist es auch, wenn er nur einzelne der überwachungspflichtigen Gewerke nicht überwacht hat und dies verschweigt. Voraussetzung für die Arglist ist allerdings, dass der Architekt auch weiß, dass er seine Bauüberwachungsaufgabe nicht vertragsgerecht wahrgenommen hat. Ein solches Bewusstsein fehlt, wenn er nicht erkennt, dass ein Gewerk überwachungspflichtig ist und er deshalb die Aufklärung darüber unterlässt, dass er eine Überwachung nicht durchgeführt hat.

Der Hinweis des BGH, für die Arglist sei das Bewusstsein des Architekten notwendig, dass ein Gewerk überwachungspflichtig ist, darf nicht täuschen. Ein bauüberwachender Architekt wird sich nämlich nicht damit entschuldigen können, er persönlich habe das betroffene Gewerk nicht für überwachungsbedürftig gehalten. Vielmehr kommt es darauf an, ob bei ordnungsgemäßer Bauüberwachung das betreffende Gewerk überwachungsbedürftig war. Dies ist insbesondere bei erfahrungsgemäß schadensanfälligen Gewerken wie Abdichtungen oder Dämmungen der Fall, aber auch, wenn die Gefahr besteht, dass Mängel des Bauwerks durch den weiteren Bauverlauf verdeckt werden. Im Falle der Arglist wird sich die Verjährungsfrist regelmäßig für den Architekten beträchtlich verlängern und damit zugleich sein Risiko steigen, bei Baumängeln erfolgreich in Regress genommen zu werden.

Hans-Christian Schwenker ist Rechtsanwalt in Celle.